Рынок посуточной аренды жилья в начале ноября 2019 года испытал шок. Это было связано с принятием Постановления Правительства РФ № 1417, которое многие СМИ и эксперты назвали "законом о запрете гостиниц и посуточной аренды в квартирах". Несмотря на многочисленные разъяснения, которые сразу дали органы власти и должностные лица, указанный вопрос до сих пор не получил однозначного ответа.
В этом материале разберем, предусматривает ли Постановление № 1417 запрет на посуточную аренду квартир, и как разграничить такую сделку с гостиничными услугами.
Что такое гостиничные услуги по закону
Основные проблемы с трактовкой Постановления № 1417 связаны с крайне тонким разграничением понятия гостиничных услуг и краткосрочной аренды квартир (с посуточной оплатой).
В обоих случаях речь идет о предоставлении помещения для временного проживания, причем краткосрочный наем в квартире, по сути, не существенно отличается от гостиницы для самого постояльца. Также при аренде квартиры можно получить множество дополнительных услуг, которые сможет оказать не каждая гостиница или хостел.
Для разграничения понятий гостиничных услуг и аренды жилья нужно применять следующие нормы:
- ГК РФ – трактует аренду как гражданскую сделку, которую нельзя запретить или ограничить без законных оснований;
- ЖК РФ – определяет целевое назначение квартир и иных жилых помещений, позволяет вести в квартирах ряд видов профессиональной деятельности;
- Правила предоставления гостиничных услуг № 1085 – дают официальную трактовку гостиниц и иных мест для размещения граждан, а также перечень основных и дополнительных услуг для постояльцев.
В краткосрочную аренду обычно сдаются квартиры или отдельные комнаты. Распоряжаться жилой недвижимостью могут только собственники или их представители, имеющие нотариальную доверенность. Если жилое помещение принадлежит на условиях соцнайма, т.е. находится в муниципальной собственности, указанное право не возникает.
Из указанных правил следует, что для сдачи квартир в посуточную или долгосрочную аренду их не нужно переводить в категорию нежилых помещений, обеспечивать отдельный выход на улицу, соблюдать еще ряд обязательных требований. Сдачу своей квартиры в аренду можно в любой момент прекратить, либо отказать клиенту в предоставлении площади вообще без обоснования причин. Для отелей это невозможно, что следует из определений и сути гостиничного бизнеса.
Что такое гостиница
Разберем, что представляет из себя гостиница. Именно это определение является самым важным для понимания Постановления № 1417.
Под гостиницей понимается средство временного размещения граждан, чей тип и класс подтвержден в ходе классификации. Понятие классификации было введено в России в 2019 году, предусматривает следующие обязанности для владельца гостиничного бизнеса:
- подтвердить тип заведения – это может быть отель, гостиница, хостел, апартаменты и т.д.;
- подтвердить класс заведения по системе звезд – минимальный класс составляет 0 звезд, тогда как максимальный – 5 звезд;
- для каждого типа и класса заведения есть ряд обязательных критериев, которые подтверждаются в ходе классификации.
Гостиница, как объект ведения бизнеса, может располагаться только в нежилых помещениях. В ряде случаев это могли быть объекты в многоквартирном доме, которые переведены собственников в статус нежилых. Именно эта возможность была устранена после издания Постановления № 1417 и внесения поправок в ЖК РФ.
Даже если перевести квартиру в состав нежилых помещений, обустраивать в ней гостиничный объект можно только после обустройства отдельного выхода на улицу и соблюдения еще ряда требований.
Каждый объект для оказания гостиничных услуг должен:
- гарантировать постояльцу минимально необходимый уровень сервиса (перечень обязательных услуг может отличаться для разных типов и классов заведений);
- гостиница имеет право отказывать в предоставлении номеров и комнат только по основаниям, указанным в собственных правилах (например, при наличии утвержденного "черного списка" клиентов, ранее нарушавших порядок проживания);
- владелец гостиницы обязан обеспечить вывеску на здании с указанием типа заведения, обустроить подъездные пути и парковку (парковочные места должны быть у заведения с классом выше 1 звезды);
- отель, хостел или иное заведение могут работать только после согласований с органами МЧС (пожарная безопасность), Роспотребнадзор (санитарно-гигиеническая и эпидемиологическая безопасность).
Указанные требования не обязан выполнять собственник квартиры под аренду. Например, он может вообще не оказывать никаких услуг для арендаторов, в том числе не предоставлять чистое белье или предметы посуды. Для гостиниц и хостелов это невозможно, так как они обязаны соблюсти минимальные государственные стандарты обслуживания.
В правилах оказания гостиничных услуг есть норма, по которой гостиница рассматривается как имущественный комплекс. В него входят не только сами номера для размещения граждан, но и места общего пользования (стойка регистрации, фойе, общие коридоры и пути эвакуации, иные помещения). Также у владельца гостиничного бизнеса должно быть соответствующее оборудование, позволяющее оказывать основные, дополнительные и сопутствующие услуги. По указанным выше Правилам, гостиница обязана оказать постояльцам ряд обязательных услуг, даже если относится к минимально возможному классу. Подробнее об этом расскажем ниже.
Гостиничные услуги: основные дополнительные и сопутствующие
Ведение гостиничного бизнеса невозможно без оказания услуг. Основной и обязательной услугой, как следует из определения, является предоставление номера для временного проживания.
Также в состав обязательных услуг отнесено:
- обеспечение клиентов питьевой водой, коммунальными услугами, столовыми приборами и посудой, рядом иных предметов;
- вызов по просьбе и требованию клиента служб специального назначения (скорая помощь, пожарная служба, полиция);
- оказание первой медицинской помощи, предоставление аптечки с минимально необходимым набором средств;
- ряд иных услуг, указанных в Правилах.
Важно, что перечисленные основные услуги всегда предоставляются бесплатно. Их обязано обеспечить заведение любого типа и класса, от отеля с 5 звездами до хостела вообще без звезд. Чем выше уровень звездности и тип заведения, тем больше будет перечень обязательный услуг. Например, для гостиниц с двумя и более звездами становится обязательной организация питания для клиентов. Это автоматически обязывает владельца открывать собственную кухню и место употребления пищи, либо организовать доставку от третьих лиц (кафе, ресторанов и т.д.).
Также гостиница или иное заведение должно разработать и утвердить правила обслуживания клиентов. В этом документе указываются дополнительные и сопутствующие услуги, которые гостиница обязана предоставлять каждому клиенту.
В указанный перечень может входить:
- услуги химчистки и прачечной, ремонта одежды и обуви;
- обеспечение конференцсвязью, иными видами связи;
- организация доставки пассажиров и багажа с вокзалов, аэропортов, других мест;
- предоставление транспорта в аренду;
- множество других услуг.
Если гостиница декларирует определенный перечень услуг в своих правилах, она обязана оказывать их каждому своему клиенту. Именно это является одним из ключевых отличий гостиничного бизнеса от сдачи частных квартир и помещений в аренду.
Также при заселении в гостиницу клиенты обязаны заключить договора, заполнить карту гостя. Это необходимо для контроля за перемещением граждан, даже если они не подпадают под регистрационный учет по месту пребывания. В карте гостя нужно указывать свои личные данные, которые проверит служба размещения.
Гостиницы обязаны предоставлять сведения о постояльцах правоохранительным и иным органам, поэтому достаточно строго следят за достоверность данных. Предусмотрено требование и об указании причины размещения. Обычно она указывается формально (например, временное заселение на период командировки).
Посуточная аренда квартир по закону
Посуточная сдача квартир в аренду по правовым последствиям ничем не отличается от обычных долгосрочных арендных отношений. Единственная разница возникает для договоров, заключаемых на срок свыше года – их нужно регистрировать в Росреестр с внесением сведений в ЕГРН.
Сдавая квартиру на одни или несколько суток, собственник должен соблюдать нормы ГК РФ:
- даже краткосрочная аренда является сделкой, поэтому стороны должны согласовать все ее существенные и дополнительные условия (срок размещения, помещение для заселения, размер арендной платы и порядок ее внесения);
- посуточная аренда может осуществляться без заключения письменного договора, однако постоялец вправе требовать выдачи подтверждающих бланков (например, квитанции или расписки о приеме денег);
- кроме предоставления помещения во временное пользование собственник не обязан оказывать никаких дополнительных услуг, если это не предусмотрено договором.
При посуточной аренде собственник заинтересован в привлечении клиентов. Поэтому сам поддерживает чистоту в квартире, предоставляет чистое белье, столовые приборы. Могут оказываться и иные услуги, если об этом договорились стороны. Однако арендодатель не обязан содержать собственную службу для приема гостей и оказания им услуг, разрабатывать положения и правила.
Так как квартира относится к жилым помещениям, арендодатель и арендатор обязаны соблюдать общие требования ЖК РФ:
- не ухудшать техническое состояние помещений и многоквартирного дома, мест общего пользования;
- не мешать соседям и иным жильцам дома (это касается и мест общего пользования);
- своевременно оплачивать коммунальные услуги (эта обязанность возлагается на собственника квартиры);
- соблюдать правила тишины, утвержденные нормативными актами субъекта РФ;
- не размещать в жилом помещении производства и заведения общепита, проводить религиозные службы с массовым посещением.
На жилые помещения распространяются общие правила пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. В отличие от гостиниц, собственник квартиры не должен проходить согласований с пожарным ведомством или Роспотребнадзора. Однако при разовом или систематическом нарушении указанных правил, жалобу могут подать другие жильцы подъезда или многоквартирного дома.
Формально, сдача квартиры в аренду не относится к предпринимательской деятельности, хотя собственник извлекает дополнительный доход. Однако даже без регистрации ИП или юридического лица, арендодатель обязан декларировать полученные доходы, самостоятельно рассчитывать и уплачивать НДФЛ по ставке 13%. Для этого по итогам года подается декларация в ИФНС.
Налоговая служба вправе проводить проверки в отношении граждан, сдающих свое жилье за плату. При выявлении нарушений налогового законодательства, последуют штрафные санкции по НК РФ и КоАП РФ. На практике, сделать это почти невозможно, так как отследить посуточную аренду крайне сложно. Риск попасть под налоговые санкции возникает только при агрессивной и постоянной рекламе аренды квартир, по которой налоговая служба может организовать контрольную проверку.
Закон о запрете сдачи квартир посуточно
Теперь подробнее разберем, что сказано в Постановлении Правительства № 1417, т.е. в законе "о запрете сдачи квартир посуточно". В самом Постановлении № 1417 об этом не сказано ни слова. Документ запрещает оказание гостиничных услуг в жилых помещениях, размещенных в многоквартирных домах. Так как оказывать указанные услуги может только гостиница с определенным типом и классом звезд, собственникам квартир волноваться не стоит.
Вот что нужно учесть, чтобы не попасть под определение гостиницы и ограничения Постановления № 1417:
- не регистрировать ИП или юридическое лицо для оказания гостиничных услуг;
- не сдавать посуточно отдельные помещения в квартире, так как это косвенно является признаком гостиничных услуг;
- не организовывать службу приема и размещения гостей, т.е. не нанимать для этих целей граждан по договорам;
- не рекламировать себя как гостиницу или иное заведение, оказывающее гостиничные услуги;
- не размещать вывеску на подъезде или доме с указанием, что номера сдает гостиница или иное заведение.
Решать вопрос с заключением договора на посуточную аренду, либо с выдачей подтверждающих платежных документов, также должен собственник. Так как наем (аренда) жилых помещений не относится к предпринимательской деятельности, можно обойтись без заключения каких-либо соглашений. Однако большинство арендаторов хотят получить подтверждающий документ о внесении денег. Для этого можно оформить расписку, если она устроит постояльца.
Планируя сдавать квартиру посуточно, нужно соблюсти следующие предписания закона:
- быть собственником квартиры, т.е. всегда иметь на руках выписку ЕГРН или свидетельство о праве (для представителя собственника всегда нужна нотариальная доверенность);
- не допускать фактов субаренды квартиры на отдельные комнаты (этим нередко пользуются арендаторы, сами занимаясь посуточной арендой в нанятой квартире);
- своевременно подавать документы в МВД для регистрации граждан по месту пребывания (при длительном сроке проживания);
- ежегодно подавать декларацию 3-НДФЛ, рассчитывать и платить налог на доходы.
Требование о запрете на размещение гостиниц в квартирах МКД предусмотрено и Жилищным кодексом РФ. Поэтому Постановление Правительства № 1417 только дополнительно подтверждает этот момент, не меняя порядок оформления правоотношений. Говорить о введении принципиально новых правил не приходится.
Посуточная аренда жилой квартиры — это гостиничные услуги?
В подавляющем большинстве случаев, сдача квартир посуточно не является гостиничными услугами. Поэтому нормы ЖК РФ и Постановления № 14171 не коснутся рядовых граждан, передающих свои квартиры под краткосрочное размещение гостей. Однако с введением поправок будут ужесточены требования к мини-отелям и хостелам, которые нередко маскируют свои услуги под сдачу в аренду квартир.
Отличить посуточную аренду от деятельности хостелов и мини-отелей можно по следующим признакам:
- по наличию и отсутствию службы размещения, предоставления обязательных гостиничных услуг;
- по возможности сдавать отдельные комнаты разным людям (в гостиничном деле допускается даже сдача одного номера двум и более лицам);
- по наличию или отсутствию вывесок, специальных парковочных мест для постояльцев.
Максимальные сроки посуточной аренды законом не ограничены, хотя в СМИ уже была ссылка на "180 дней". Сроки определяются договоренностью арендодателя и арендатора, условиями устного или письменного договора. Однако при этом нужно соблюдать правила регистрационного учета граждан, своевременно подавать документы в МВД и оформлять свидетельства при длительном проживании.
До тех пор, пока собственник квартир не переведет ее в категорию нежилых помещений, никаких претензий к нему не должно возникнуть. Рекомендуется строго следить за правилами проживания, обеспечения интересов других граждан.
Хотя ЖК РФ позволяет вести в квартире отдельные виды профессиональной деятельности, это не должно нарушать интересы соседей по подъезду и дому. Если постояльцы квартиры будут создавать помехи в передвижении по лестницам, шуметь в ночное время, к собственнику будут применены стандартные меры административного воздействия.
Нововведения, утвержденные Постановлением № 1417, вступили в силу с 1 октября 2019 года. Применяются новые нормы только в отношении объектов, по всем признакам подпадающим под понятие гостиницы, хостела, либо иного места временного размещения постояльцев. Соответственно, действующие гостиницы и хостелы обязаны освободить жилые помещения в многоквартирном доме, либо пройти процедуру их перевода в нежилой объект. В противном случае будет предъявлен иск о принудительном освобождении занимаемых площадей.
Кого в итоге коснется запрет на посуточную аренду?
Постановление № 1417 вводит только ограниченный запрет на оказание гостиничных услуг в многоквартирных домах. Если объекты, в которых размещен хостел, мини-отель или гостиница, надлежащим образом переведены в нежилое помещение, услуги можно оказывать даже после утверждения новых правил.
Типичными признаками нежилых помещений по ЖК РФ являются:
- изолированность и обособленность нежилого помещения от остальной части дома, мест общего пользования (например, должен быть заделан выход на общие лестничные клетки и в подъезды);
- собственник или арендатор должен возвести отдельный выход на улицу;
- нежилые помещения допускается размещать только на первых этажах многоквартирного дома (на втором этаже это допускается только в случае, если помещения ниже также отнесены к нежилым).
Таким образом, нововведения Постановления № 1417 коснуться только имущественных комплексов (гостиниц), оказывающих минимально обязательный перечень услуг клиентам, подпадающим под классификацию. В иных случаях претензий у контролирующих органов быть не должно.
Гостиница – это всегда бизнес, т.е. предпринимательская деятельность. Если предоставление номеров посторонним лицам будет признано оказанием гостиничных услуг, гражданина могут привлечь к административной или уголовной ответственности. Чтобы избежать таких проблем, следуйте рекомендациям, указанным в этой статье. За посуточную сдачу квартир в аренду обычно наступает только налоговая ответственность, если будет доказан факт получения дохода без подачи декларации и оплаты НДФЛ.
