Владеть квартирой, значит иметь в собственности жилье, которым можно пользоваться самостоятельно, продать, подарить, сдать в аренду, завещать. Однако, как показывает практика, в городе куда дороже ценится не жилая, а коммерческая недвижимость. Владельцы квартир на первых, а иногда и на вторых-третьих этажах многоквартирных домов в коммерчески успешных районах городов обладают квадратными метрами, ценность которых может вырасти в несколько раз путем простого перевода жилья в коммерческую недвижимость. Сегодня мы дадим вам пошаговую инструкцию процедуры перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме.
Следует отметить, что не только продажа приносит большую выгоду, когда объектом является коммерческая недвижимость, но и сдача в аренду коммерческих площадей приносит стабильный и весомый доход, поскольку разница между расценками на аренду жилья и аренду коммерческой недвижимости достигает нескольких десятков раз. И все же перевод оправдан, когда покупатель или арендатор уже имеется на примете, поскольку сразу после перевода (процедуры дорогостоящей), резко возрастут накладные расходы - налог на имущество и коммунальные платежи.
Главные препятствия
Увы, но не каждую квартиру можно только лишь по воле ее собственника перевести в разряд нежилой недвижимости. И дело даже не в банальной целесообразности. Имеется достаточно длинный перечень законодательных ограничений. Порядок и правила перевода недвижимости из одной категории в другую описаны в Жилищном кодексе РФ.
Статья 22 ЖК РФ перечисляет, какие типы жилья категорически запрещено переводить в коммерческую недвижимость:
- Квартиры, в которых невозможно оборудовать вход, изолированный от общедомового подъезда.
- Часть квартиры, поскольку перевести в новое качество можно только квартиру целиком, но не комнату или несколько комнат.
- Находящиеся в залоге или арендуемые квартиры.
- Квартиры, расположенные на любом этаже выше первого в жилом многоквартирном доме.
- На момент перевода квартиры в коммерческую недвижимость в ней никто не должен быть прописан, включая собственника.
Эти ограничения далеко не единственные. Для использования площади в коммерческих целях необходимо обеспечение свободного доступа к инженерным коммуникациям и отключающей арматуре. Дом не должен числиться на учете, как аварийное жилье, подлежащее в скором будущем сносу. Также не удастся осуществить перевод в доме, числящимся как памятник архитектуры. Наконец, важно изначально определить будущее назначение помещения, поскольку промышленное производство не может размещаться в жилых домах, а различные виды коммерческого использования потребуют полного переоборудования, например, усиление звукоизоляции, теплоизоляции и т.д.
Какие нужны документы?
Список документации, которая потребуется в любом случае, достаточно велик, а в отдельных случаях может быть расширен. К необходимому минимуму относятся:
- Копия документа на право собственности, заверенная нотариально;
- Техпаспорт БТИ;
- Поэтажный план многоквартирного дома из БТИ;
- Проект реконструкции, подготовленный организацией, имеющей допуск СРО;
- Нотариально заверенное согласие остальных собственников квартиры и поручение на выполнение перевода одним из собственников, действующим по доверенности;
- Когда квартира принадлежит на праве собственности организации, юридическому лицу, тогда дополнительно потребуются нотариально заверенные копии учредительных документов.
Каков порядок перевода?
По общему правилу нельзя просто путем получения разрешения в администрации данного территориального образования приступить к переводу жилья в коммерческую недвижимость. Процесс куда более сложен, поскольку свое «добро» на перевод должны дать и другие инстанции. И только в общих чертах процедура перевода квартиры в нежилое помещение выглядит незамысловато и состоит из трех основных этапов:
- Подача заявления в уполномоченный орган вместе с пакетом документов.
- Согласованная с разрешительными органами реконструкция помещения.
- Оформление документов на право собственности нежилым помещением.
Каждый такой этап подразумевает целый ряд согласований и оформления дополнительных документов, выполнить которые собственник обязан в определенной последовательности и за свой собственный счет. Затраты на перевод не удастся возместить, кроме как путем сдачи помещения в аренду или продажи по расценкам коммерческой недвижимости. В итоге крайне сложно заранее предсказать: сколько всего времени займет вся процедура перевода. Помощь юриста, досконально владеющего тонкостями процесса в данном муниципальном образовании, существенно ускорит процесс, так как ему не придется в порядке общей очереди посещать инстанции (свои вопросы вы можете бесплатно задать нашему дежурному юристу онлайн).
Как подать заявление?
Располагая минимальным пакетом необходимой документации можно подать их вместе с заявлением в МФЦ или в администрацию. Унифицированную форму заявления и базовый перечень документов можно взять на месте, причем менять список документации по усмотрению местной администрации противозаконно. Решение по заявлению принимается в срок не позднее 1,5 месяцев с даты его подачи. Решение может быть положительным или отрицательным. Положительное решение уже дает право использовать недвижимость в качестве коммерческой, но только если переоснащение и переоборудование его не требуется.
Право принять решение принадлежит межведомственной комиссии, имеющейся при каждом муниципалитете. Необходимые для принятия решения запросы комиссия направляет в Росреестр, УФМС, Пожарный надзор, ЖЭУ, Роспотребнадзор и другие инстанции самостоятельно. Срок в 1,5 месяца определен именно на ожидание ответов из этих инстанций. Если заявитель сам соберет часть документов и передаст их вместе с заявлением, это существенно ускорит процесс принятия решения. К таким документам относятся:
- Заключение МЧС о том, что жилье не нарушает норм пожарной безопасности.
- Заключение Роспотребнадзора о том, что жилье не нарушает санитарно-эпидемиологических норм.
- Справка из ЖЭУ или из управляющей компании о том, каково назначение квартир, смежных на этаже.
- Техзаключение из ЖЭУ или ТСЖ о том, что состояние дома не является аварийным.
- Решение общего собрания собственников данного многоквартирного дома о том, что они не имеют возражений против осуществления перевода жилья в коммерческую недвижимость.
- Справка о том, что на данный момент в квартире не прописан никто, в том числе сам владелец или владельцы жилья.
- Если дом является памятником истории, архитектуры, культуры, то потребуется заключение местного органа охраны о допустимости перепланировки помещения.
На данном этапе велик риск получить отрицательное решение. Если таковой отказ будет получен собственником квартиры, придется вернуться к самому началу и подготовить новое заявление, дополнив его недостающими документами. Обычно причинами отказа являются:
- Неполный пакет документации, приложенный к заявлению;
- Перепланировка противоречит санитарным, строительным, законодательным, противопожарным или иным нормам;
- Нет согласия остальных жильцов на перевод;
- Квартира не соответствует критериям, позволяющим осуществить перевод.
Нередко именно отсутствие согласия других жильцов становится настоящим камнем преткновения. Любой, кто не согласен с переводом, может подать жалобу в Росреестр и далее процедура остановится, так как администрация не даст положительного решения. Многие юристы рекомендуют начинать процедуру перевода именно с получения разрешения, так как остальные бумаги так или иначе получить можно, но переубедить ярых противников из числа соседей порой невозможно.
Есть один важный нюанс: если земля под домом принадлежит жильцам, тогда потребуется получать только их согласие, а если собственником является местная администрация, тогда дополнительно нужно получить и ее согласие.
Как согласовать реконструкцию?
Если межведомственная комиссия принимает по заявлению положительное решение, то оно оформляется соответствующим постановлением. Собственнику направляется письменное уведомление. Обычно отправка осуществляется Почтой России, но можно и самостоятельно получить уведомление в администрации.
Далее порядок действий собственника квартиры напрямую зависит от того: нужна перепланировка или нет. Если собственник намерен продавать бывшую квартиру, то перепланировку можно и не делать, так как новый владелец наверняка захочет выполнить ее по своему собственному проекту. Если же без перепланировки не обойтись, например, собственник желает использовать площадь для размещения собственного коммерческого предприятия, то возможны два варианта:
- В квартире потребуется выполнить реконструкцию, получив перед этим специальное разрешение.
- Реконструкция не потребует получения специального разрешения (не нужно строить дополнительные лестницы или оборудовать запасной выход).
Какой из вариантов имеет место в данном конкретном случае, обязательно указывается в уведомлении из администрации. В действующих СНиПах имеется четкий перечень объектов коммерческого назначения, размещение которых допускается и не допускается в жилых многоквартирных домах.
Реконструкция потребует соблюдения целого ряда норм:
- Строительных (разрешение от Агентства архитектуры и градостроительства);
- Противопожарных (разрешение от противопожарной службы);
- Санитарных (разрешение от СЭС);
- Экологических (разрешение от комитета по охране окружающей среды).
Когда реконструкция при наличии всех разрешений будет завершена, потребуется пригласить приемочную комиссию из местного органа самоуправления. По результату осмотра будет составлен акт приемки работ. С этим актом можно на законных основаниях приступить к использованию помещения в качестве коммерческой недвижимости.
Рекомендуется соблюсти все те согласования, которые порекомендует проектная организация. Она может выполнить их сама, либо составит перечень для заказчика. В числе инстанций, от которых потребуется получить дополнительные разрешения, могут оказаться:
- Комитет коммунального благоустройства;
- Управление садово-паркового хозяйства;
- ГИБДД;
- Служба подземных сооружений;
- Предприятия связи;
- Энергосбыт и пр.
В будущем отсутствие какого-либо согласования может стать отправной точкой для оспаривания правомерности перевода квартиры в нежилое помещение. Судебная практика по делам такого рода гласит: жалобы остальных собственников квартир в жилом многоквартирном доме принимаются судом в качестве веского основания для отказа в признании перевода соответствующим закону и праву.
Как оформить документы на право собственности?
Успешное прохождение всех предыдущих этапов дает право приступить к заключительной стадии: оформить новые документы на право собственности данным нежилым помещением. Перерегистрация осуществляется на основании заявления собственника Управлением Росреестра. Заявителю потребуется представить пакет документов:
- Копию паспорта собственника или копии учредительных документов организации;
- Свидетельство о праве собственности на жилое помещение;
- Акт приемки работ по реконструкции;
- Кадастровый паспорт квартиры;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Акт приемки квартиры по факту выполненных работ по ее реконструкции приемочная комиссия сама отправляет в кадастровую палату, и на основании этого акта в государственный кадастр вносятся соответствующие изменения.
В целом, в зависимости от сложности конкретной ситуации, на всю процедуру перевода жилой квартиры в нежилое помещение может уйти минимум несколько месяцев, а порой и больше года. Загвоздки могут возникнуть на любом этапе, так как перевод жилой недвижимости в коммерческую противоречит изначальному назначению этих квадратных метров. Кроме того, получение многочисленных согласований непременно обойдется в круглую сумму.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по поводу перевода жилого помещения в нежилое в многоквартирном доме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно на них ответить.
