Сдача жилья в аренду - прибыльный бизнес, доступный каждому, у кого имеется во владении некая недвижимость. Однако, каждый владелец квартиры, передаваемой по договору аренды или найма, несет риски гибели и порчи своей собственности в результате умышленных или ненамеренных действий, бездействия нанимателей или арендаторов. Защитить имущественные риски собственника призвана страховка. Сегодня мы поговорим о том, как застраховать квартиру при сдаче в аренду.
Следует иметь в виду, что страхование квартир, сдаваемых в аренду, относится к добровольному виду. Никто не может обязать арендатора или арендодателя купить такой полис. В то же время такие страховки каждый год становятся все более востребованными. Чем дороже сама квартира и находящаяся в ней техника, мебель, отделка – тем больше рискуют наниматели и арендодатель, поскольку обязательство по договору еще не дает 100% гарантии возмещения ущерба.
От чего надо страховаться?
Заключая договор с нанимателями или арендаторами квартиры, собственник вписывает в него пункты, согласно которым вторая сторона обязана бережно относиться к имуществу – квартире и всему, что в ней находится. Но все риски договор не может предусмотреть, поскольку часть из них носит название «форс-мажор», например, пожар, стихийное бедствие, затопление соседями сверху, аварии техногенного характера и т.д. Риски такого рода вписываются в страховку.
Передавая ключи незнакомым людям, собственник не может, не имеет времени и возможности изучить их самих и их привычки, образ жизни. Например, наниматели могут обладать набором весьма вредных привычек – курить, быть неопрятными в быту и т.д. Все это даже за непродолжительный срок может стать причиной преждевременной порчи имущества. Нередко арендаторы весьма халатно относятся к сохранности собственности арендодателя, поскольку «чужое - не жалко». От всех рисков защититься невозможно, но грамотно составленный договор со страховой компанией может покрыть самые вероятные и распространенные из них.
К числу самых распространенных рисков, включаемых в страховки квартир, сдаваемых в аренду, относятся:
- пожар;
- затопление;
- ограбление.
В каждой страховой компании имеется свой прейскурант, где расценки по каждому виду рисков привязаны к площади страхуемой недвижимости. Применяются также многочисленные коэффициенты, позволяющие получить адекватную оценку страхового риска. Такие поправочные коэффициенты учитывают расположение жилья, возраст дома, качество стройматериалов, наличие или отсутствие в доме пожарной и/или охранной сигнализации, предшествующую историю страхования данной квартиры.
При наступлении страхового случая, владельцу квартиры будет возмещен причиненный ущерб. Если же чрезвычайное происшествие случилось по вине арендаторов, то страховая компания вправе предъявить им регрессный иск, чтобы возместить расходы на выплату страхового возмещения. Доказательства должны быть документальными: экспертизы, видеосъемка, показания свидетелей и т.д.
Сегодня в стандартный пакет рисков, страхуемых при сдаче квартир внаем, входит страхование гражданской ответственности. Что это такое? Если по вине арендаторов соседи этажом ниже окажутся затоплены, либо от пожара в вашей квартире пострадают соседние – материальный ущерб пострадавшим будет покрыт страховкой.
Как формируется цена страховки?
При прочих равных обстоятельствах, цена страховки на сдаваемую в аренду квартиру отталкивается от ее площади. Например, страховка для квартир в одном доме на одном этаже будет отличаться стоимостью пропорционально их площади. Но есть много других факторов, сильно влияющих на цену полиса:
- Цена недвижимости. Имеется в виду ее продажная стоимость на рынке данного населенного пункта на дату составления и подписания страхового контракта.
- Цена последнего ремонта в квартире. Со временем отделочные материалы изнашиваются, поэтому, чем свежее ремонт, тем больше он влияет на цену страховки.
- Этаж. Квартиры имеют разную степень подверженности разным рискам. Например, пожар на первом этаже потушат скорее, чем на десятом. Поэтому страховка от пожара на первом этаже будет дешевле. Риск ограбления также уменьшается пропорционально высоте расположения квартиры. А вот жильцам верхних этажей меньше приходится волноваться из-за затопления сверху, поскольку такой риск есть только от прохудившейся кровли.
- Наличие в доме сигнализации. Страховые компании благосклонно относятся к страхованию домов, оборудованных пожарной и/или охранной сигнализацией и готовы предоставлять владельцам такой недвижимости приличные скидки на свои услуги.
Есть весьма важный повышающий коэффициент, применяемый именно к жилью, сдаваемому в аренду. Считается, что такая недвижимость больше подвержена влиянию различных факторов риска. Поэтому страхователь обязан уведомить страховщика о намерении сдавать в аренду квартиру. Замалчивание этих сведений может привести к неприятностям в налоговой, а также к признанию договора страхования недействительным.
Наконец, очень важно обратить внимание на величину страхового покрытия. Например, вам известно, что в квартире этажом ниже дизайнерский ремонт и дорогие картины на стенах. А величина покрытия по заочной страховке составляет едва ли пятую часть стоимости такого имущества. Такой полис не покрывает реальные риски и от него лучше отказаться. Случись реальное затопление - от него будет мало проку.
Как оформляется страховка?
Бывает два типа страховок: заочные и очные. Заочные можно приобрести без осмотра квартиры, например, просто оформив заявку на сайте страховой компании и заказав доставку полиса на дом. Очные заявки принимаются и по ним осуществляются осмотры жилья, его оценка, после чего договор формулируется в индивидуальном порядке.
Первый вариант позволяет застраховаться очень быстро. Но не стоит ожидать по такому полису большого покрытия. Только индивидуальный договор, составленный по результатам осмотра и оценки дома, квартиры, ее содержимого позволит учесть реальные риски, а также получить страховое возмещение при наступлении страхового случая, адекватное реальной стоимости имущества.
В идеальном случае при сдаче квартиры в аренду стороны присутствуют при подписании сразу трех документов:
- Договор аренды. В нем указываются реквизиты сторон, срок аренды, размер ежемесячной оплаты, взаимные обязательства.
- Акт приема-передачи квартиры, где перечислено все в ней находящееся, техническое состояние жилья, описан ремонт и прочие особенности. К акту прилагается опись, где перечислена мебель, бытовая техника и прочее имущество, с указанием его возраста, ценности, характеристик. Приложив к описи копии чеков, квитанций об оплате покупки мебели, бытовой техники, расчетов со строителями при ремонте, владелец может быть уверен, что ценность его имущества не будет занижена.
- Страховка, действие которой начинается сразу же после ее оплаты и подписания сторонами.
Только с таким пакетом документов стороны могут быть уверены: их права и интересы защищены и на любую непредвиденную ситуацию имеется свое решение.
Как сэкономить?
Сама по себе страховка – это уже не экономия, поскольку владелец умышленно идет на определенные траты, не желая в будущем понести куда большие расходы по устранению причиненного ущерба своему жилью или соседнему. И все же даже на страховке можно сэкономить и даже не в ущерб своим интересам. Для этого рекомендуется воспользоваться хорошо проверенными способами:
- Отказаться от маловероятных рисков. Например, вероятность падения на крышу дома космического летательного аппарата или пассажирского лайнера крайне мала, поэтому исключив такой риск из полиса можно за него не платить. Список таких фантастических рисков может быть весьма продолжительным, поэтому с ним следует знакомиться самостоятельно, чтобы отказаться от всех, что не могут считаться хоть сколько-нибудь вероятными.
- Воспользоваться акцией страховщика. Многие компании проводят в межсезонье различные акции, стремясь привлечь клиентов. Скидки могут принимать весьма ощутимые размеры. Быть в курсе таких акций просто, достаточно периодически заглядывать на сайт своего страховщика, или сразу подписаться на новостную рассылку на свой электронный адрес.
- Купить страховку в рассрочку. Если страховка дорогая, то можно оформить полис таким образом, чтобы вносить очередной платеж ежемесячно, после получения очередной арендной платы. Это позволит менее болезненно рассчитаться со страховщиком. Некоторые включают эту сумму в ежемесячную оплату за аренду.
- Обратиться в ту же самую компанию, чтобы продлить предшествующий полис. За безубыточность клиенту непременно полагается скидка. Каждая компания стремится удержать такого клиента, ведь с него она получает 100% прибыли. В новой компании такой скидки у клиента уже не будет, ему свой коэффициент придется наращивать с нуля.
- Купить страховку с франшизой. При наступлении страхового случая с суммой ущерба менее размера франшизы, арендодатель сам покроет ущерб, не прибегая к помощи страховщика. За франшизу полагается еще одна немаленькая скидка.
Очевидно, что страхование арендной квартиры – мероприятие дальновидное, хотя и затратное. Делать или не делать это – решать только собственнику, ведь, для него такие расходы уменьшают прибыльность бизнеса. Важно при этом не экономить на выборе страховщика, поскольку в случае банкротства ненадежной фирмы – возмещать ущерб при наступлении чрезвычайного происшествия окажется некому.
