Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке?

При покупке квартиры на вторичном рынке очень важно проверить ряд документов, чтобы не попасть на мошенников. Небрежная или поверхностная проверка приведет к потере денег или имущества, проблемам при регистрации, недействительности сделки и судебным тяжбам.

В этой статье разберем, на какие моменты нужно обратить внимание при подготовке к сделке, и что нужно обязательно проверить в представленных документах.

Направления проверки

Обман и мошенничество при совершении сделок с недвижимостью крайне распространен. Это связано со значительной стоимостью объектов даже в небольших населенных пунктах. В крупных городах стоимость квартир и комнат может достигать нескольких миллионов, которыми рискует покупатель.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру? При совершении сделок на вторичном рынке возникают следующие риски:

• квартира могла неоднократно перепродаваться за длительный или короткий промежуток времени, поэтому желательно проверять всю цепочку сделок;
• жилье на вторичном рынке может иметь зарегистрированные и скрытые обременения, с которыми предстоит разбираться новому собственнику, если он заранее не проверил эти моменты;
• по квартире может числиться значительная задолженность по коммунальным услугам, которую сложно взыскать с предыдущих владельцев после регистрации сделки.

Учтите, что мошенником может оказаться не только сам собственник квартиры. При заключении договора и передаче денег можно столкнуться с обманом со стороны юриста, риэлтора или иного представителя со второй стороны. Предъявить претензии этим лицам не менее сложно, чем привлечь к ответственности недобросовестного контрагента.

Проверка юридической чистоты сделки может проводиться по следующим направлениям:

1. получение и проверка правоустанавливающих документов на жилое помещение (эти документы должен представить продавец, однако общедоступные сведения из Росреестра сможет запросить и сам покупатель);
2. изучение полномочий собственника или его представителя, проверка дееспособности контрагента;
3. проверка на предмет скрытых и зарегистрированных обременений, прописанных лиц, а также граждан, сохраняющих право пользования жильем;
4. проверка технической и кадастровой документации на предмет несогласованных перепланировок и переустройства;
5. получение согласия органа опеки на продажу недвижимости, принадлежащей ребенку;
6. запрос сведений о задолженности по коммунальным услугам, по оплате взносов на капремонт;
7. проверка качества объекта недвижимости;
8. иные направления проверки.

Зачем нужна проверка

Мошенничество при покупке жилья на вторичном рынке может повлечь следующие риски и неблагоприятные последствия:

• утрата права собственности на квартиру, если сделка будет оспорена предыдущим владельцем или иными заинтересованными лицами;
• потеря денежных средств, если не был заранее выбран безопасный вариант расчетов, либо деньги передавались лицу без доверенности (взыскать деньги с мошенника крайне сложно, а фактическое получение может затянуться на долгие годы);
• выявление обременений, которые будет невозможно снять даже через суд;
• штрафы за неузаконенную перепланировку и переустройство, либо предъявление требований о восстановлении первоначального состояния квартиры.

Проверять документы перед покупкой квартиры на вторичном рынке целесообразно при поддержке опытного юриста или риэлтора, которому вы доверяете. Самостоятельно учесть все нюансы и требования к правоустанавливающей, технической и иной документации крайне сложно, особенно если до совершения сделки осталось несколько дней.

Разберем, какой перечень документов нужно проверить в обязательном порядке, и на какие моменты следует обратить внимание.

Документы удостоверяющие личность

При совершении сделок и составлении договоров, личность сторон подтверждается паспортами или свидетельствами о рождении. Эти документы будут проверяться в МФЦ или Росреестре, однако уже на стадии подготовки к сделке нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. соответствие личных данных собственника с документацией на квартиру (например, если владелец сменил фамилию, но не поменял паспорт, зарегистрировать сделку будет невозможно);
2. изображение в паспорте должно соответствовать лицу, выступающему продавцом (одним из распространенных вариантов подделки паспорта является переклеивание фотографии, поэтому нужно обратить внимание на целостность страницы и отсутствие следов вмешательства);
3. в паспорте должны отсутствовать исправления, заведомо неправильно заполненные графы и не регламентированные шрифты;
4. нужно обратить внимание на целостность голограмм и наличие водяных знаков, наличие всех номеров страниц в паспорте.

При изменении имени или фамилии, такие сведения должны подтверждаться не только паспортными данными, но и официальным свидетельством из отдела ЗАГС.

Даже внешний вид документа может свидетельствовать о потенциальном обмане. Например, если по сведениям документа он был выдан несколько лет назад, однако имеет идеальный вид, риск подделки паспорта существенно возрастает. По серии паспорта и реквизитам отделения УФМС можно проверить, где выдавался документ. Для этого можно воспользоваться информацией, представленной на портале госуслуг, либо на сайте «Твой паспорт». Аналогичные действия нужно выполнить с паспортом представителя, который участвует в сделке по доверенности.

Доверенность представителя

Закон разрешает совершать сделки с недвижимостью через представителя. Для этого нужно обратиться в орган нотариата и удостоверить полномочия представителя в доверенности. При проверке полномочий представителя нужно обратить внимание на следующие нюансы:

• соответствие реквизитов паспортов собственника и представителя сведениям, указанным в тексте доверенности;
• перечень полномочий, которые предоставлены представителю (например, право получения денег или подписания договора должно быть отдельно оговорено в документе);
• срок действия документа (если представитель подпишет договор после истечения срока доверенности, сделка будет признана недействительной);
• отсутствие давления, угрозы или понуждения к выдаче доверенности (для этого можно потребовать личной встречи с собственником, выдавшим документ);
• сведения о подлинности доверенности, т.е. факт внесения ее в федеральный нотариальный реестр (для этого можно воспользоваться онлайн-поиском, либо обратиться в любую нотариальную контору).

Дееспособность собственника, выдавшего доверенность, обязан проверить нотариус. Если впоследствии выяснится, что правообладатель был лишен дееспособности или ограничен в правах, материальные претензии можно предъявить и нотариусу. Однако покупатель или его представитель могут потребовать у продавца справку из психоневрологического или наркологического диспансера. Эти документы также могут косвенно свидетельствовать об отсутствии у продавца дееспособности.

Правоустанавливающая документация

Распоряжаться объектом недвижимости может только лицо, владеющее квартирой на праве собственности. В соответствие с требованиями ГК РФ и Федерального закона № 218-ФЗ, в перечень правоустанавливающих бланков могут входить:

1. свидетельство о праве, если квартира приобреталась или приватизировалась до июля 2016 года;
2. выписка ЕГРН. Если право собственности возникло после июля 2016 года;
3. свидетельство о праве на наследство;
4. договор купли-продажи, заключенный до 1996 года, с отметкой регистрирующего органа, БТИ или иного ведомства.

Если продавец не может представить один из указанных документов, сделка не пройдет регистрацию в Росреестре. Кроме того, нельзя распоряжаться квартирой, которая не приватизирована, т.е. принадлежит гражданам по договору соцнайма. В этом случае продавец должен обратиться в муниципальные ведомства и пройти процедуру приватизации.

С марта 2017 года запрещены сделки с недвижимостью, не поставленной на кадастровый учет. Это существенно упрощает проверку документов, так как получить выписку ЕГРН с кадастровыми сведениями может не только продавец, но и покупатель. Однако только собственнику будет выдана расширенная выписка из реестра, в которой будут содержаться сведения обо всех предыдущих сделках по квартире. Выписку ЕГРН желательно получить непосредственно перед подписанием договора и регистрацией сделки.

Из содержания правоустанавливающих документов можно получить следующие сведения:

• кадастровый номер, адрес и характеристики квартиры;
• перечень лиц, владеющих объектом на праве собственности (при долевой или совместной собственности для продажи потребуется участие или согласие других совладельцев);
• перечень зарегистрированных обременений (например, если в выписке ЕГРН отмечен залог по ипотеке,  продать квартиру нельзя без согласия банка);
• кадастровые сведения и планы, по которым можно проверить отсутствие несогласованных перепланировок или переустройств;
• информацию о сделках с квартирой после ее постановки на кадастровый учет, датах заключения предыдущих договоров.

Например, если по сведениям расширенной выписки ЕГРН квартира неоднократно перепродавалась в последние годы, лучше воздержаться от сделки. Такие факты могут свидетельствовать о попытке скрыть незаконное совершение одной из сделок по цепочке. В ряде случаев, предъявить претензии в суд смогут собственники, утратившие права на квартиру по таким неправомерным сделкам.

Желательно изучить и документы по предыдущей сделке, в результате которой продавец стал собственником. В частности, нужно обратить внимание на расписку или иной документ о полном расчете за квартиру, отсутствие взаимных претензий по качеству объекта. Если жилье было приобретено по ДДУ, следует обратить внимание на акт приемки квартиры от застройщика.

В выписке могут содержаться и иные основания для приобретения права собственности – договор ренты, дарения или мены, судебный акт. В этом случае нужно проверить:

1. в чем заключалась причина обращения в суд, суть спора;
2. были ли выполнены все условия для приобретения квартиры по договору ренты;
3. не предъявлялись ли претензии по сделке мены.

Скрытые и зарегистрированные обременения

Наличие у квартиры обременений не всегда влечет риски или проблемы для покупателя. Например, если квартира была передана в аренду, обременение сохраняется на весь срок такого договора. Однако единственной проблемой для нового собственника может стать принудительное освобождение жилплощади от арендаторов, тогда как на возникновение права собственности аренда никак не повлияет.

Полностью запрещено распоряжение недвижимостью, если правоустанавливающие документы содержат следующие виды обременений:

• залог, в том числе по ипотечному договору;
• судебный арест на период рассмотрения гражданских, арбитражных или иных дел;
• арест по банкротному делу;
• арест по исполнительному производству.

Учтите, что сведения о наложении ареста на недвижимое имущество могут несвоевременно отражаться в реестре ЕГРН. Например, если суд направит определение в Росреестр с задержкой, собственник может попытаться продать квартиру. В этом случае выявить наличие обременения без юриста будет крайне сложно.

Дополнительным направлением проверки может являться поиск по картотеке судебных дел. Общая информация о рассматриваемых исках и вынесенных решениях доступна на официальных сайтах судебных органов (можно воспользоваться порталом ГАС "Правосудие"). Если поиск выдал совпадения по фамилии собственника, по карточке дела можно установить суть спора. Если предметом разбирательства является спор о правах на недвижимость, либо об ее аресте, следует воздержаться от совершения сделки.

К скрытым обременениям могут относиться:

• наличие прописанных жильцов, не обладающих долей собственности, однако сохраняющих право постоянного пользования (например, в такую категорию лиц входят бывшие наниматели, отказавшиеся от участия в приватизации);
• граждане, временно выписанные с жилплощади (они могут предъявить свои права на проживание, либо оспорить сделку);
• наличие предъявленных исков о вселении в квартиру (после вынесения судебного решения такие лица приобретут право пользования даже без согласия нового владельца).

Для проверки таких фактов нужно обратить внимание на поквартирные карточки и справки о составе семьи, лицевые счета на оплату коммунальных услуг, договор приватизации.

Техническая документация

С января 2018 года единственным законным документом на квартиру является выписка ЕГРН. Она содержит сведения, ранее вносимые в технические паспорта БТИ и кадастровые паспорта Росреестра. Поэтому предоставление технического или кадастрового паспорта для заключения договора и регистрации в Росреестре не требуется.

Однако при сравнении характеристик квартиры и планов по выписке ЕГРН, желательно попросить продавца представить ранее выданные паспорта. По этим документам можно уточнить, не проводилась ли перепланировка с изменением характеристик квартиры. На стадии регистрации в Росреестре эти факты могут оставаться без внимания должностных лиц, а все последующие претензии будут предъявлены уже к новому собственнику.

О фактах незаконной перепланировки или переустройства может свидетельствовать:

1. наличие красных линий на паспортах и планах БТИ;
2. несоответствие характеристик по площади квартиры и ее отдельных помещений;
3. несовпадение по месту расположения стен и перегородок, дверных проемов, сантехнического оборудования.

Согласия на совершение сделки

В ряде случаев, указанных в законе, заключение договора и регистрация в Росреестре будет невозможна без письменного согласия или разрешения от иных лиц:

• если квартира была приобретена в период брака, нужно оформить через нотариуса письменное согласие на продажу (это правило применяется, если права на объект были зарегистрированы только на одного из партнеров по браку);
• если оба супруга являются совместными собственниками, они должны выступать на стороне продавца, а письменное согласие не оформляется;
• при режиме долевой собственности на квартиру и покупке доли, нужно проверить наличие письменных уведомлений в адрес каждого дольщика, а также их отказа от преимущественного права выкупа (сделки по продаже долей обязательно проходят через органы нотариата);
• если собственником на квартиру или ее долю является несовершеннолетний ребенок, должно быть представлено письменное согласие органа опеки.

Проверять соблюдение указанных требований должны регистраторы Росреестра. Однако и покупатель может заранее установить все возможные риски при покупке долевой или совместной собственности, при наличии в составе продавцов ребенка.

При проверке нотариального согласия нужно убедиться, что оно выдано именно на ту квартиру, которая приобретается по договору. Также следует обратить внимание на срок действия согласия – как только он истечет, документ утратит юридическую силу. Согласие на продажу может потребоваться даже в случае, если супруги развелись. Права на совместно нажитое имущество можно предъявить даже после расторжения брака. Не требуется получать согласие, если жилье было получено продавцом в период брака по безвозмездным сделкам дарения или наследства.

Орган опеки выдаст разрешение на сделку только в случае, если ребенку фактически приобретено равнозначное жилье, либо родители дадут обязательство купить новую квартиру в срок до 6 месяцев. Если родители нарушат свои обязательства, орган опеки может выйти в суд с иском об оспаривании сделки.

Справки о регистрации

Для обращения с договором в Росреестр, не требуется подтверждать выписку всех жильцов, либо состав прописанных лиц. Однако для покупателя такая информация будет крайне важна, так как свидетельствует о наличии прав на жилое помещение. В миграционном отделе МВД или через паспортный стол можно получить стандартную справку по форме 9, либо аналогичный документ с архивными сведениями. Желательно изучить оба варианта, особенно если состав прописанных лиц неоднократно менялся.

Дополнительным подтверждением может быть выписка из домовой книги, которые велись паспортными столами местных администраций. Информация по таким выпискам должна соответствовать справкам № 9.

Если при заключении договора ставилось условие о выписке продавца и членов его семьи, нужно получить свежую справку непосредственно перед регистрацией в Росреестре. Штамп о выписке, проставленный в паспорте, не является надлежащим подтверждением снятия с учета.

Форма № 12

Помимо стандартной справки о составе прописанных лиц, органы МВД могут выдавать форму 12. В этом документе будут отражены данные по следующим категориям лиц:

1. отбывающих тюремное заключение;
2. помещенных на принудительное лечение в стационарные медучреждения;
3. признанных безвестно отсутствующими;
4. о детях, помещенных на воспитание под надзор государства.

Если в указанной справке отсутствует информация о каких-либо лицах, риск возникновения претензий минимален. Однако при наличии в форме 12 даже одного субъекта, новый собственник может столкнуться с требованием о вселении или с оспариванием сделки.

Справки о задолженности

Наличие долгов за услуги ЖКХ не является препятствием для регистрации сделки. Более того, требование о взыскании будет предъявляться прежнему собственнику. Однако при наличии задолженности можно столкнуться с отключением электроэнергии, ограничением поставки газа или иных коммунальных услуг. Чтобы избежать таких проблем, потребуйте:

• выписку из лицевого счета управляющей компании;
• справки об отсутствии задолженности;
• оригинал квитанции об оплате услуг ЖКХ за текущий месяц (на дату передачи квартиры).

Если не были оплачены взносы за капремонт, их смогут взыскать и с нового собственника. Поэтому от продавца нужно потребовать оригиналы квитанций по таким платежам, справки об отсутствии долга. Возможен вариант с включением суммы задолженности в договор купли-продажи, т.е. покупатель возьмет на себя все обязательства за счет уменьшения стоимости квартиры. Естественно, в момент передачи ключей и подписания акта нужно сверить и записать показания счетчиков, чтобы не столкнуться с обманом со стороны продавца.

ЕЖД (Единый жилищный документ)

Для жителей столицы предусмотрена выдача Единого жилищного документа, который заменяет собой ряд официальных справок и форм. Этот документ можно получить через учреждения МФЦ или ЕГРЦ, а содержать он будет следующие данные:

1. информацию из лицевого счета, домовой книги, миграционного отдела МВД;
2. о составе зарегистрированных лиц, о составе семьи;
3. сведения о наличии задолженности по коммунальным услугам;
4. данные об обмене паспорта собственника квартиры с указанием причин;
5. иная официальная информация, предоставленная государственными и муниципальными ведомствами.

Если сведения включены в ЕЖД, подтверждать их другой документацией не требуется. Однако данный бланк не содержит сведений из ЕГРН, поэтому всегда нужно настаивать на предоставлении свежей выписки из Росреестра.

Договор

Если при проверке перечисленных выше документов не возникло проблем или претензий, сторонам нужно согласовать все условия сделки и оформить письменный договор. Риск обмана или мошенничества на этой стадии также присутствует, поэтому проект договора нужно тщательно изучить до подписания. Вот какие моменты заслуживают особого внимания:

• личные и паспортные данные сторон и представителей должны совпадать с ранее проверенными документами;
• правом подписи на договоре обладают только продавец и покупатель, а также представитель, которому такие полномочия переданы по доверенности;
• подтверждать отсутствие претензий к качеству квартиры и ее техническому состоянию нужно в момент фактической передачи, т.е. после совместного осмотра нужно подписать передаточный акт;
• необходимо проверить безопасность выбранного варианта расчетов по сделке (желательно избегать передачи наличных средств без присутствия юриста, нотариуса или риэлтора);
• продавец должен гарантировать, что жилое помещение не находится под обременением и не заложено банку, не содержит судебных или исполнительных запретов;
• в договоре может содержаться срок, в течение которого продавец обязан освободить квартиру (пока этот срок не истечет, выселить семью прежнего собственника будет невозможно);
• порядок распределения расходов по регистрации сделки (хотя размер пошлины составляет всего 2000 руб., может потребоваться оплата существенной суммы нотариусу за удостоверение сделки с долевой собственностью).

Если стороны решили не использовать безопасные переводы, передачу средств через банковские ячейки или нотариуса, им нужно оформить расписку о расчете наличными деньгами. При составлении расписки нужно обязательно пересчитать все деньги в присутствии обеих сторон. Во избежание проблем, можно привлечь к передаче денег лиц, которым вы доверяете (если это не вызовет возражений второй стороны). Оригинал расписки обязательно передается покупателю, а продавец может оформить свой экземпляр при необходимости.

При соблюдении указанных выше правил проверки документов, риск обмана и мошенничества будет минимален. Однако полностью исключить вероятность недобросовестности продавца нельзя. Поэтому не экономьте на оплате услуг юристов или риэлторов, которые ранее зарекомендовали себя как профессиональные и честные специалисты.