Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз. Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.
Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой. Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку. Автоматический срок действия доверенности - 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность - 3 года.
В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:
- Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
- Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
- Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
- Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.
Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.
Риски покупателя
Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:
- Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
- П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
- Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
- Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
- Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников - весьма спорный вопрос.
Эти риски - самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо - мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.
Риски продавца
Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя - нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.
Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон - для покупателя и продавца.
По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса. В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.
Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков. Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.
Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.
Продать квартиру по доверенности было, в принципе, неплохой идеей. Муж месяц назад всем этим занимался. Я особо не пыталась понять что там и как. Для меня главное - результат. А он был, кстати, вполне хороший. Продали быстро, хорошим людям, которые даже не торговались, что нам вообще было только на руку) Договор нам очень помог избавиться от лишней траты времени на сбор документов и проведение осмотра для клиентов. Квартира у нас была с хорошей планировкой, двухкомнатная, так что желающих было много) До того, как взялись за договор, еще успели разместить объявления в интернете. Это помогло.
Ответить