Существенные условия договора купли-продажи – базовая часть сделки. Достижение согласия по ключевым вопросам признается обязательным этапом оформления деловых отношений. Использование абстрактных или неполных формулировок грозит признанием соглашения незаключенным. В этом случае перехода прав на имущество не произойдет.
Основные требования к содержанию сделки
Действительность любого соглашения определяется наличием существенных условий. Их перечень зависит от типа договора. Согласно ст. 432 ГК РФ обязательным для всех разновидностей купли-продажи является предмет. Отчуждаться могут вещи, имущественные права, недвижимость. При этом ценности не должны быть изъяты или ограничены в обороте.
Характерная черта купли-продажи – возмездность. Указание на это должно присутствовать во всех соглашениях этого типа.
Если одна сторона передает другой недвижимость, обязательным пунктом становится цена. Соответствующий вывод можно сделать, анализируя ст. 549 Кодекса. Размер вознаграждения имеет значение также при розничной продаже вещей и покупке предприятий. В остальных случаях отсутствие информации о стоимости не исключает договорных отношений. Партнеры просто руководствуются рыночными показателями и обычными для аналогичных сделок ставками.
Дополнительные существенные условия вводятся для государственных и муниципальных контрактов. Такие сделки регламентируются отраслевым федеральным законом № 44-ФЗ. Их действительность связывается с согласованием широкого спектра вопросов. Статья 34 нормативного акта обязывает организатора закупки публиковать правила сотрудничества в извещении. Здесь значение приобретают стоимость, сроки и прочие моменты.
Не менее сложным является договор энергоснабжения. Законодатель относит его к разновидностям купли-продажи. Статьи 541 и 542 ГК РФ указывают на необходимость согласования количества и качества подаваемой энергии. При заключении сделки стороны должны утвердить мощность, максимальные и минимальные объемы ресурса, а также определить порядок учета. В противном случае соглашение нельзя признать заключенным.
Контрактация и поставка – два специфических, но родственных договора. Участники таких соглашений должны не только дать общее описание, но также утвердить количество и ассортимент товаров. Попытки отнести срок к существенным условиям мы считаем неудачными (постановление ФАС СКО № Ф08-2474/99). Отсутствие пункта не препятствует возникновению правовых последствий. Если стороны не указали дату передачи ценностей, партии передаются ежемесячно (ст.508 ГК РФ).
Как описать предмет
Ошибки, допущенные при составлении договора, дорого обходятся партнерам. Однако четких инструкций относительно детализации предмета гражданское законодательство не дает. А потому разбираться в вопросе регулярно приходится юристам-практикам. Большой вклад в устранение пробелов вносят и российские суды.
|
Сделка |
Правила описания предмета |
Примечание юриста |
|
Купля-продажа автомобиля |
В договоре важно отразить индивидуальные признаки имущества. Так, при отчуждении машины необходимо указывать тип, цвет кузова, модель, регистрационные номера, год выпуска. Самым простым способом является дублирование информации паспорта транспортного средства. Аналогичный принцип применяется в продаже прицепов, самоходных машин, подъемных механизмов и иного дорогостоящего оборудования. Во всех случаях идентифицировать предмет позволяют заводские номера или иные специфические признаки. |
В решении № АКПИ14-582 Верховный суд России пришел к интересному выводу. Договор продажи автомобиля может заключаться физлицами в устной форме. Условием является минимальная стоимость имущества – до 10 000 рублей. Однако на практике реализовать такую позицию будет практически невозможно. Административные процедуры предполагают наличие письменного соглашения. |
|
Розница |
В этом случае согласование предмета на бумаге не требуется. Приобретатель лично выбирает и осматривает вещь. Подтверждением факта продажи признаются кассовый чек, иной платежный документ или показания свидетелей (ст. 493 ГК РФ). Кроме того, разрешается использовать рамочные формы соглашений. Оплачивая товар, покупатель подтверждает свое согласие с озвученными продавцом условиями. |
Минимальные требования к форме сделки не освобождают продавца от обязанности раскрывать полную информацию. К отношениям применяются положения закона 2300-1. |
|
Поставка |
Предметом здесь становятся партии однородных материальных ценностей. В связи с этим сторонам необходимо не только описать основные характеристики товаров, но и определить их точное количество, ассортимент, качество. Избежать ошибок позволяют спецификации. Они становятся неотъемлемым приложением к контракту. Такие документы составляются в форме таблиц и содержат все технические характеристики продукции. Единого образца нет. Бланк разрабатывается сторонами с учетом особенностей товара. На каждую партию разрешается оформлять отдельную спецификацию. |
Важной особенностью договора поставки является требование к назначению продукции. Товары должны приобретаться в предпринимательских целях. Условие содержится в ст. 506 ГК РФ. На этот момент указывает и ВАС РФ в постановлении № 18 от 22.10.97. |
|
Энергоснабжение |
Предмет этой сделки специфичен. Чтобы заключить договор, сторонам необходимо не только определить тип передаваемой энергии, но и установить прочие параметры. Так, купля-продажа электричества регламентируется правительственным постановлением 442 от 04.05.2012 года. В тексте надлежит отражать правила подключения приемников, а также установку приборов учета. Существенным условием становится мощность, постоянство тока, стабильное напряжение. |
Поскольку продажа энергии безотрывно связана с оказанием услуг, предмет договора усложняется. К таким отношениям будут положения глав 30 и 39 ГК РФ. |
|
Контрактация |
Предметом договора могут становиться лишь продукты сельскохозяйственного производства. Продавец обязан изготовить или вырастить их самостоятельно. Стороны должны указать тип, количество, сортность и прочие качественные характеристики товара. Поскольку поставка организуется партиями, партнеры детализируют предмет спецификациями. |
На момент подписания договора продукции может не существовать. Участники лишены возможности определять характеристики товара со 100% точностью. Выходом становится утверждение допустимых отклонений (например, молоко жирностью от 2,5% до 4%). |
|
Продажа недвижимости |
Идентифицировать отчуждаемое имущество можно по кадастровому номеру, адресу и наименованию. Дополнительно стороны указывают в договоре год постройки, площадь, этажность, конструктивные особенности, конфигурацию земельного участка. Основой служат правоустанавливающие документы, а также кадастровые и инвентарные паспорта. |
С особой тщательностью следует описывать объекты, включенные в состав имущественных комплексов: обособленных помещений в многоэтажном здании, комнат в квартирах. Если из текста не ясно их расположение, договор нельзя признать заключенным (ст. 554 ГК РФ). |
|
Покупка предприятия |
При описании предмета таких сделок ошибки допускают чаще всего. В статье 559 ГК РФ термин «предприятие» используется в значении недвижимого имущественного комплекса. В договоре недостаточно указать наименование и регистрационные данные компании. Более того, соглашение вообще не приводит к смене собственников юридического лица. Предметом сделки становятся здания, участки, оборудование, ценные права, остатки продукции и сырья. Точное определение дает ст. 132 Кодекса. Обязательным условием заключения сделки будет проведение инвентаризации и аудит. По итогам процедуры стороны определяют ключевые характеристики предмета – состав и стоимость (561 ГК РФ). |
Попытки подменить договор уступкой долей в капитале общества или продажей акций несостоятельны. Разъяснения о сущности нематериальных активов, входящих в состав предприятия, дал ФАС ДВО в постановлении № Ф03-А51/06-1/3181. Таковыми служители Фемиды признали кредиторскую и дебиторскую задолженность, товарные знаки, интеллектуальную собственность. О правах на юридическое лицо в документе не упоминается. |
Содержание и существенные условия соглашений напрямую зависят от типа отчуждаемых ценностей. Предметом могут становиться вещи и имущественные права. Законодательство не запрещает продавать, например, доли в хозяйственных обществах, акции, драгоценные металлы. При этом участникам придется руководствоваться как общими нормами ГК РФ, так и отраслевыми актами.
Читайте также "Образец договора купли-продажи с обременением"
Как прописать в договоре цену
Существенные условия договора купли-продажи недвижимости, предприятия, а также розницы не ограничиваются предметом. Стороны таких соглашений обязаны оговаривать размер вознаграждения. Порядок определения суммы различен:
- Недвижимое имущество. В большинстве случаев продавец устанавливает цену по собственному усмотрению. Ориентиром служат рыночные показатели. Специальные требования к расчету стоимости предъявляют федеральные акты. Так, привлекать к участию независимых оценщиков необходимо при продаже имущества должников (ст. 85 закона 229-ФЗ).
- Розница. При реализации товаров в торговых точках стоимость указывается в ценниках. Информация должна размещаться открыто или объявляться в момент покупки. Такое требование закреплено ст. 500 ГК РФ. Государственному регулированию розничные цены подлежат лишь в исключительных случаях (ст. 23.1 закона 35-ФЗ).
- Предприятие. Заключению договора предшествует инвентаризация. Процедура позволяет установить точный перечень и стоимость активов. Итоговая сумма становится ориентиром для согласования цены. При этом участники не обязаны ставить именно реальную стоимость предприятия. Вознаграждение может быть выше или ниже. Исключения составляют случаи реализации предприятий в рамках исполнительного производства, судебного спора о разделе имущества или банкротства.
Цену договора разрешается устанавливать в любой валюте. Однако расчет на территории России проводится в рублях. Если стоимость была указана в иностранных денежных единицах, на момент перечисления ее конвертируют по текущему курсу ЦБ РФ. Случаи, когда стороны вправе рассчитаться валютой, перечислены в ст. 9 закона 173-ФЗ от 10.12.2003 года.
Что еще нужно указать в договоре
При заключении соглашения стороны вправе дополнить перечень существенных условий. Большое значение для участников могут иметь:
|
Раздел договора |
Особенности описания |
|
Срок передачи ценностей |
При продаже единичных вещей контрагентам достаточно указать дату и время приемки. Если сделка предполагает передачу товаров партиями, утверждается график. При оформлении договоров на многоэтапную и объемную поставку дополнительно предусматривается коррекция сроков. |
|
Гарантия |
При продаже дорогостоящего имущества нередко оговаривается период предъявления претензий. До его истечения покупатель может потребовать от продавца бесплатного ремонта и устранения скрытых дефектов. |
|
Способ оплаты |
Существенным это условие становится при реализации ценностей в кредит, рассрочку. Стороны устанавливают размер и периодичность взносов. Здесь же прописываются штрафные санкции за нарушение графика. Кроме того, отражать в соглашении необходимо факт получения продавцом задатка либо аванса. |
Во избежание споров в договоре согласовываются организационные моменты. Так, участники могут установить порядок доставки, место передачи товаров, условия их приемки.
Необязательными, но важными разделами являются права и обязанности сторон. Коммерсанты при заключении соглашений устанавливают границы ответственности, правила урегулирования споров. Если переход прав на имущество предполагает регистрацию, оговаривается и ее срок.
Читайте также "Как оформить договор купли-продажи доли в квартире"
Таким образом, для заключения договора купли-продажи сторонам нужно согласовать предмет. Таковым признается детальное описание передаваемых за вознаграждение ценностей. В ряде случаев участники должны четко обозначить и точную цену. Дополнять перечень существенных условий контрагенты вправе по собственному усмотрению.
