Договор ипотеки – документ, подтверждающий передачу недвижимого имущества в залог. Соглашение используется преимущественно в кредитной сфере. Банки считают обременение наиболее надежным обеспечением долговых обязательств. При наличии такой гарантии ставки по займам снижают на несколько процентных пунктов. Однако перед подписанием документов участникам стоит внимательно ознакомиться с правовыми особенностями сделки.
Юридические аспекты
Базовое определение ипотеки содержится в ст. 334 ГК РФ. Норма дает общую характеристику залоговым отношениям. Суть сделки заключается в предоставлении гарантии. В случае неисполнения должником обязательства, кредитор получает удовлетворение из стоимости обеспечения. Лицо, в пользу которого установлено обременение, именуется залогодержателем.
Передать имущество в ипотеку вправе не только заемщик. Выступить гарантом по обязательству может и третье лицо.
Помимо норм третьего параграфа главы 23 ГК РФ к ипотеке применяются также положения отраслевого закона № 102-ФЗ. Особенностью договора является особый статус имущества. Его предметом может быть только права на недвижимость. Характерными чертами признаются:
- зависимость от денежного требования кредитора;
- сохранение у залогодателя права пользования объектом;
- обязательность страхования недвижимости на весь период договора;
- преимущество держателя перед другими кредиторами в случае принудительного взыскания.
Ипотека может стать обеспечением по кредиту, займу, соглашениям купли-продажи, аренде. Законодатель не ставит барьеров по применению инструмента.
Залог ограничивает право на распоряжение. Отчуждать недвижимость владелец может лишь с письменного согласия держателя. Запись об обременении обязательно включается в государственный реестр (ЕГРН).
Читайте также "Что такое предварительный договор ипотеки"
Существенные условия договора ипотеки
Заключение сделки законодатель связывает с согласованием основных моментов. Требования к содержанию контракта приведены в ст. 9 закона 102-ФЗ. Обязательными пунктами парламентарии признали:
- Предмет. Таковым признается недвижимое имущество, передаваемое в залог. Законом также разрешается оформлять ипотеку арендных прав на капитальные сооружения и земельные участки. Сторонам надлежит указать в договоре наименование, адрес, кадастровый номер и прочие идентификационные характеристики объекта. Базисом становятся правоустанавливающие документы. В соглашении прописывается, на каком основании предмет принадлежит залогодателю.
- Оценка. Стоимость ипотеки определяется в денежном выражении. Стороны самостоятельно устанавливают показатель или обращаются к независимому оценщику.
- Обязательство. Сделка признается заключенной при согласовании участниками размера и срока основного требования. В договоре нужно прописывать дату, наименование и номер контракта, в обеспечение которого устанавливается залог. Одновременно сторонам необходимо четко обозначить график погашения или порядок определения текущей задолженности.
Значимость согласования существенных условий при составлении договора ипотеки подчеркнул ВАС РФ в постановлении № 6737/10. Неточность приводит к недействительности сделки.
Особые требования парламентарии установили и к форме соглашения. В силу залог вступает после государственной регистрации. Запись об обременении в единую федеральную базу вносится сотрудниками Росреестра на основании заявления участников.
Дополнительно права держателя могут удостоверяться отдельным документом. Статья 13 закона 102-ФЗ относит закладную к ценным бумагам. Она подтверждает право владельца на удовлетворение требований по обеспеченному ипотекой обязательству. Иных доказательств держатель предъявлять не должен.
Составить документ участники вправе как в бумажном, так и электронном виде. Сделать это разрешается в момент регистрации ипотеки либо после нее. Во втором случае участникам соглашения потребуется совместно обратиться с заявлением в Росреестр. Не допускается выдача ценной бумаги, если предметом сделки является право аренды на недвижимость или имущественный комплекс. Препятствием становится и отсутствие четко определенного размера денежного обязательства.
На что обратить внимание при подписании
В большинстве случаев составлением ипотечного договора занимаются юристы кредитных организаций. Гражданам остается лишь ознакомиться с документом и подписать его. Залогодателям необходимо сделать акцент на следующие пункты:
Раздел |
Комментарий правозащитника |
Страхование |
Статья 31 закона 102-ФЗ обязывает залогодателя приобретать полис по защите имущества от повреждений и гибели. Иные страховые продукты покупать не нужно. Попытки банка навязать дополнительные опции не имеют под собой юридического обоснования. При этом именно собственник несет риск утраты. Если недвижимость будет разрушена, а случай не признан страховым, возмещать убытки придется за свой счет. |
Право пользование предметом |
Попытки залогодержателя ограничить возможность эксплуатации ипотечной недвижимости ничтожны. Статья 29 закона 102-ФЗ запрещает устанавливать барьеры. После заключения сделки собственник вправе извлекать доходы от операций с объектом, использовать его по прямому назначению. Исключение сделано только для отчуждения. Распоряжаться ипотечным помещением или участком можно лишь с письменного разрешения залогодержателя. |
Контроль сохранности |
Бремя содержания имущества лежит на собственнике. Оплачивать коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт придется самостоятельно. Эта обязанность может не прописываться в договоре, так как она прямо закреплена ст. 30 закона 102-ФЗ. В соглашение нередко включают дополнительные требования по обеспечению сохранности. Так, кредитор вправе регулярно осматривать объект. Залогодателю необходимо немедленно уведомлять партнера об угрозах повреждения. Извещать держателя залога нужно также о притязаниях третьих лиц (попытки истребования, иски о выделе доли и т.д.). Пренебрежение правилами эксплуатации или причинение вреда ипотечной недвижимости грозит взысканием. Инициировать процедуру ст. 35 закона 102-ФЗ позволяет в течение 1 месяца. В течение указанного срока кредитор вправе потребовать обращения взыскания на объект. |
Риски залогодержателя выглядят несколько иначе. Этому участнику сделки нужно обратить внимание на следующие моменты:
Пункт соглашения |
Комментарий юриста |
Акцессорный характер |
Недействительность основного обязательства повлечет за собой аннулирование ипотеки. Однако автоматически залог с недвижимости снят не будет. Закон № 218-ФЗ не содержит механизма исключения записи из ЕГРН. Основанием снятия обременения является заявление заинтересованной стороны и вступившее в силу судебное решение. |
Недостаточно полное описание основного обязательства |
Пренебрежение правилом встречается даже в банковской сфере. Закон обязывает точно указывать размер и срок денежного требования. Однако при проведении реструктуризации кредита об этом нередко забывают. В результате в договоре залога сохраняется неактуальная информация. Упущение грозит утратой обеспечения. |
Необходимость одобрения сделки |
Если в роли залогодателя выступает юридическое лицо, может потребоваться согласие учредителей. Парламентарии обязывают соблюдать такую процедуру при заключении крупных сделок. Принцип оценки закреплен отраслевыми нормативными актами, например, ст. 46 закона 14-ФЗ. |
Оспаривание ипотеки в рамках банкротства |
Залог могут признать недействительным, если суд придет к выводу о недобросовестности участников. Ярким примером является заключение договора ипотеки в обеспечение ранее полученных займов. В этой ситуации стороны пытаются искусственно создать преимущество у одного из кредиторов. Действия ведут к ущемлению законных прав других взыскателей (постановление ВАС РФ № 63 от 23.12.2010). |
Прекращение ипотеки при виндикации |
Если после регистрации обременения недвижимость истребуют из владения залогодателя, договор аннулируют. Условием станет признание сделки по переходу прав недействительной. Ссылки банка на информацию в ЕГРН на момент заключения соглашения во внимание не примут (п. 38 совместного постановления ВС и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010). |
Таким образом, отождествлять ипотеку с кредитным соглашением нельзя. Это самостоятельный вид сделки, заключаемый в обеспечение основного обязательства. Законодатель предъявляет к форме и содержанию договора жесткие требования. От их соблюдения зависит действительность. Залогодержатель рискует значительно больше. Ошибка грозит кредитору утратой преимущества при принудительном взыскании.