Нужно ли платить налог с продажи квартиры?
По факту продажи жилой недвижимости ее бывшему владельцу может потребоваться уплатить ряд налогов. Каких именно? От чего зависит их величина?
Какие налоги могут быть уплачены с проданной квартиры?
Чтобы определить, нужно ли платить налог с проданной квартиры, необходимо, прежде всего, установить, о каком именно налоге пойдет речь. Здесь возможно 2 варианта:
- Уплата НДФЛ — с доходов, возникших при продаже недвижимости.
- Уплата имущественного налога на проданную квартиру.
То, каким будет порядок уплаты обоих налогов, напрямую зависит от последующих действий бывшего владельца недвижимости. Так, он может:
- продав квартиру, купить — сразу же или спустя некоторое время, другую;
- продав квартиру, не покупать каких-либо иных объектов недвижимости и потратить выручку на иные цели.
Изучим то, каким будет налогообложение сделки по продаже квартиры при тех или иных последующих действиях ее продавца.
НДФЛ с дохода на проданную квартиру: новая покупка имеет значение
Продав квартиру, гражданин в общем случае обязан уплатить с соответствующего дохода НДФЛ по ставке в 13%. Но эта обязанность не возникает, если:
- Человек владел квартирой:
- купленной до 2016 года, в течение 3 лет и более;
- купленной после 2016 года в течение 5 лет и более.
- Продавец освобожден от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости по тем или иным законным основаниям (например, если законодательством региона срок владения недвижимостью, при котором НДФЛ не уплачивается, значительно сокращен, а то и вовсе сведен к нулю).
- Человек вправе применить налоговый вычет в виде предыдущих подтвержденных расходов на покупку проданной квартиры.
- Продавец вправе применить вычет на основании расходов на покупку нового жилого объекта недвижимости — при условии, что величина данного вычета превышает исчисленный НДФЛ с доходов по проданной квартире или равна ему.
- У продавца есть иной исчисленный вычет по НДФЛ (например, по факту размещения денежных средств на индивидуальном инвестиционном счете), который может быть взаимно зачтен с обязательством по уплате НДФЛ с проданной квартиры.
- Человек вправе не платить НДФЛ с продажи единственного жилья, если время владения квартирой составляет более 3-х лет (законодательное новшество 2020 года).
При этом, указанные варианты аннулирования обязательства по уплате НДФЛ могут различными способами комбинироваться между собой.
Пример 1.
Иванов в 2010 году купил квартиру за 1 700 000 рублей, в 2016-м — продал ее за 2 000 000 рублей, а после этого купил новую квартиру в другом районе города за 1 800 000 рублей.
Иванов будет вправе:
- уменьшить выручку с продажи квартиры — 2 000 000 рублей, на расходы по ее приобретению — 1 700 000 рублей;
- аннулировать обязательство по уплате НДФЛ с фактической налоговой базы — в размере 39 000 рублей (13% от 300 000 — разницы между выручкой за проданную квартиру и расходами на ее покупку) за счет применения вычета с покупки новой квартиры в величине 234 000 рублей (13% от 1 800 000).
После этого у Иванова также останется исчисленный, не израсходованный вычет по НДФЛ в размере 195 000 рублей (234 000 — 39 000). Его он сможет использовать в будущем в различных правоотношениях.
Пример 2.
Знакомый нам Иванов, продав свою квартиру за 2 000 000 рублей, решает не покупать новой квартиры, и направляет 400 000 рублей от выручки за проданную квартиру на индивидуальный инвестиционный счет.
Иванов будет вправе:
- уменьшить налогооблагаемую базу до 300 000 рублей известным нам способом;
- аннулировать обязательство по уплате НДФЛ с данной налоговой базы за счет инвестиционного вычета в размере 52 000 рублей (13% от 400 000).
Правда, Иванову придется не обналичивать денежные средства с ИИС в течение 3 лет — иначе вычет, остаток по которому составит 13 000 рублей (52 000 — 39 000), придется вернуть.
Имущественный налог при продаже недвижимости: факторы налоговой нагрузки
Итак, первый популярный вопрос — если я продал квартиру и купил другую, нужно ли платить налог, мы рассмотрели. В том контексте речь идет об НДФЛ.
Рассматриваемый сценарий предполагает уплату уже имущественного налога:
- В случае только продажи квартиры — за полные месяцы владения ей в течение года, в котором она была продана.
Пример 1.
Иванов продал квартиру 20 июля 2016 года. Следовательно, количество полных месяцев владения ей — 7. За них он и должен будет уплатить имущественный налог, сумма которого определяется по формуле:
НАЛОГ (МЕСЯЦЫ) = (НАЛОГ (ГОД) / 12) * МЕСЯЦЫ, в которой:
НАЛОГ (ГОД) — годовой имущественный налог на проданную квартиру;
МЕСЯЦЫ — количество полных месяцев владения квартирой.
- В случае покупки новой квартиры после продажи:
- за полные месяцы владения старой квартирой в течение года, в котором она была продана;
- за полные месяцы владения новой квартирой.
Пример 2.
Знакомый нам Иванов, продав свою квартиру, через месяц — 20 августа, купил новую. По ней он должен будет уплатить налог, рассчитываемый по формуле, что приведена выше. В данном случае Иванов будет платить имущественный налог за 5 полных месяцев — с августа по декабрь.
