Виды разрешенного использования (ВРИ) земельных участков в текущем году остаются неизменными. Последние изменения были внесены в 2015 г. Все коды ВРИ внесены в специальный документ – классификатор (Классификатор ВРИ). Им в настоящее время пользуются кадастровые инженеры, а также все профильные ведомства, так или иначе имеющие отношение к землеустройству и землепользованию.
Что такое Классификатор ВРИ?
Действующая редакция Классификатора вступила в силу 24.12.2014 г. и утверждена Постановлением Минэкономразвития РФ от 01.09.2014 г. Этот отраслевой стандарт служит единственным источником для определения категории разрешенного использования для всех без исключения земельных участков.
Чтобы поставить любой земельный участок на кадастровый учет, сначала необходимо:
- Определить по Классификатору вид разрешенного использования (код);
- Выполнить оценку;
- Подготовить территориальный план.
Требование о присвоении каждому участку определенного вида разрешенного использования содержится в Земельном кодексе. Следование требованиям Классификатора позволяет защитить нуждающиеся в этом разновидности участков (заповедники, заказники и т.д.), а также придать каждому объекту конкретный статус.
Важно подчеркнуть, что «категория земель» - это не то же самое, что «вид использования земель». Так, Земельный кодекс называет только 7 категорий, но видов разрешенного использования на данный момент существует намного больше. Для упорядочения и был создан Классификатор ВРИ, в котором перечислены все способы использования земель для хозяйственной деятельности. Если выявляются нарушения правил Классификатора, то для нарушителя это влечет не только гражданско-правовые последствия (расторжение договорных отношений), но и административные в форме штрафов.
В положения Классификатора регулярно вносятся поправки. Однако, действует правило, согласно которому уже присвоенный вид разрешенного использования сохраняется за участком до тех пор, пока не будут изменены его границы. Если же границы меняются или ВРИ присваивается впервые, то применяется самая последняя редакция Классификатора.
Особенности Классификатора ВРИ
В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.
Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.
В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.
Как можно использовать земли по Классификатору ВРИ?
Опираясь на присвоенный участку код ВРИ, владелец может его использовать для:
- Сельскохозяйственных работ, включая устройство пасек, посадку плодовых деревьев, разведение крупного или мелкого скота и т.д. Речь идет не только о таких крупномасштабных объединениях земель, как агрофирмы, чьи территории могут охватывать тысячи гектар, но и малые фермерские хозяйства и даже еще более мелкие участки для индивидуального пользования.
- Возведения жилых строений. Сюда входит и частное строительство для индивидуального использования, а также застройка целых районов многоквартирными домами.
- Строительства всевозможных социально-культурных объектов: театров, школ, больниц, церквей и т.д. Объединяет эти категории именно назначение объектов, которые не используются как производственные или жилые.
- Коммерческого использования – строительство рынков, торговых комплексов, отелей и т.д. Каждый из построенных объектов недвижимости используется для получения прибыли.
- Рекреационного применения – возведения объектов туризма, спорта, санаториев и т.д.
- Создания объектов производственного назначения (цеха, склады, заводы и т.д.).
- Транспортного применения – возведения дорог, мостов, промышленных трубопроводов и т.д.
- Военное и охранное использование.
- Создания гидротехнических объектов – прудов, каналов, ледников.
- Природоохранной деятельности (заповедники, заказники, охраняемые зоны).
- Заготовки леса и переработки древесины.
- Размещения объектов общего использования, как то автотрассы, тротуары, парки и скверы, площади, кладбища, крематории и т.д.
Существует и так называемый «запасной» ВРИ, который назначается землям, не используемым для какой-либо хозяйственной деятельности. Существуют территории, вблизи которых нет населенных пунктов, или иных объектов, поэтому до момента их распределения земли остаются без конкретного назначения.
Подробнейшее описание, приводимое по каждому виду в Классификаторе, позволяет в точности определять, в каких целях можно пользоваться данной землей, а в каких – нет. Эта информация служит руководством для собственников, а также для тех, кто желает приобрести участок.
Типичный пример – приусадебный участок для личного подсобного хозяйства. На нем собственник вправе построить жилой дом для себя, причем высотой до 3 этажей. Но поделить этот дом на несколько квартир, зарегистрировав каждую как самостоятельный объект недвижимости – нельзя. Зато можно построить гараж или другие хозяйственные постройки, а также разводить домашних животных и производить сельскохозяйственную продукцию.
Ни одна из категорий не имеет единственного назначения, всегда перечисляется несколько допустимых вариантов использования, что открывает перед хозяйствующими субъектами широкие возможности получения прибыли или иной пользы от недвижимости.
Что изменилось в малоэтажном жилищном строительстве с введением Классификатора ВРИ?
Первое изменение связано с поправкой официальной формулировки малоэтажной жилой застройки. Раньше под ней понимались частные дома высотой до 5 этажей, а теперь только до 4 включая мансарду. Это очень серьезное уточнение, которое положило конец большому количеству судебных исков. Ведь до сих пор собственники, уличенные в нарушении разрешенного использования земель, мотивировали свои действия тем, что мансарда в качестве 5 этажа не может считаться полноценным жилым этажом. Теперь же таким владельцам не удастся зарегистрировать право собственности на строение, поскольку оно противоречит ВРИ.
Ранее не существовало ВРИ, который позволял бы строить таун-хаусы. Теперь есть отдельная формулировка – «блокированная жилая застройка», под которой понимают жилые дома высотой до 3 этажей, которые не делятся на квартиры. Каждый дом предназначен только для 1 семьи, но может иметь общие (смежные) стены с другими домами. Общее же количество таких объединенных домов не может превышать 10. Если код ВРИ данного участка не позволяет строительство таун-хаусов, то зарегистрировать на такую постройку право собственности также не получится.
Как узнать ВРИ своего участка?
Чтобы узнать ВРИ участка, поставленного на кадастровый учет, необходимо запросить выписку из ЕГРН в Росреестре. Сделать это в местном отделении Росреестра, на его официальном сайте или через сайт госуслуг. Заявление можно подать и через МФЦ. Если у вас есть на руках документы в виде свидетельства о праве собственности, выданного после 24.12.2014 г., то в нем также должен быть указан код ВРИ. Сведения о коде ВРИ являются общедоступными.
Как изменить ВРИ?
Немалую часть собственников земель волнует вопрос об изменении ВРИ. Ведь вполне может так сложиться, что намерения собственника не совпадают с тем, что Классификатор разрешает делать на земле. Например, земля сельхозназначения не может использоваться для строительства многоквартирного жилья, а владельцу хотелось бы отдать свой участок под застройку.
Полномочиями по изменению ВРИ для участков земли обладает местная администрация. Для этого нужно обратиться в подчиненный земельный комитет. Если земельного комитета нет, тогда придется обращаться в администрацию вышестоящего территориального подразделения (районного, городского). Многие комитеты имеют свои официальные сайты, где можно получить информацию о времени работы, порядке приема заявлений. Далее необходимо составить заявление, в котором указывают:
- Кадастровый номер земельного участка.
- Настоящий и желательный коды ВРИ.
- Причины, по которым собственник желает изменить ВРИ.
- Информация о владельце земли, а также о том, числятся ли за участком обременения.
Дополнительно к заявлению следует приложить следующие документы:
- Копию паспорта владельца участка.
- Выписку из ЕГРП.
- Письменное согласие собственника на смену ВРИ.
После получения заявления от собственника, комитет изучает возможность смены ВРИ, а затем выдает официальный отказ или одобрение. Оспорить отказ можно в судебном порядке. Положительный ответ является основанием для дальнейших мероприятий по изменению ВРИ.
Администрация рассматривает – к какой функциональной зоне относится данный участок. Для каждой из таких зон имеется перечень допустимых ВРИ. Если собственник запросил перевод из одного кода ВРИ в другой, но оба кода входят в перечень, составленный для данной зоны, то разрешение будет выдано.
