Продать земельный участок без посредников вполне возможно. Но для этого потребуется знать основные требования законодательства, некоторые тонкости осуществления сделки и учитывать их при её совершении.
Предпродажная подготовка земли
Предварительная подготовка территории к отчуждению заключается в:
- Четком определении границ участка. Его площадь должна совпадать с данными, указанными в документах. Если участок не сформирован, необходимо провести его межевание и оформить его в качестве объекта недвижимости, способного выступать как предмет гражданских правоотношений.
- Определении стоимости надела. Это можно сделать самостоятельно либо пригласив оценщика, услуги которого потребуют дополнительных расходов. Самостоятельная оценка проводится на основе имеющейся кадастровой документации и опирается на анализ рынка недвижимости данного региона в СМИ, досках бесплатных объявлений, интернет- ресурсах и т.д. На размер цены влияет множество факторов, это:
- Величина объекта. Чем она больше, тем выше стоимость;
- Подготовка необходимой документации;
- Место расположения. Нахождение рядом с крупным мегаполисом положительно влияет на рост цены;
- Удаленность от трасс, загруженность дорог и возможность просто добраться общественным транспортом. Расположение площади рядом с ж/д станцией, автобусной остановкой и проезжей частью дает возможность увеличить цену на 10%.
- Назначение земли. Дачные и садовые угодья, с\х земли, под ИЖС оцениваются по-разному;
- Рельеф площади. Бугристая местность либо расположенная на склоне земля ценится меньше, чем с ровной поверхностью;
- Возможность подъезда автомобиля к основному входу;
- Качество почв;
- Уровень грунтовых вод;
- Экологическая целостность и эстетичность визуальных составляющих;
- Развитие инфраструктуры и коммуникаций. Расположенные рядом торговые точки, остановки, аптечные пункты, наличие медпунктов повышают стоимость значительно;
- Обработанность территории. Ухоженная площадь гораздо более привлекательна для покупателя, чем неразработанный заброшенный объект, что сократит срок его продажи;
- Наличие построек. Возведенные гараж, баня, летняя кухня существенно увеличит цену надела. Если такие строения находятся в ветхом состоянии, то лучше предварительно снести их, так как их присутствие может повлиять на размер суммы в меньшую сторону.
Самостоятельная продажа земли
Весь процесс состоит из нескольких этапов, последовательное исполнение которых может гарантировать успешное завершение сделки.
Поиск покупателя
Если владельцем принято решение о продаже земли без помощи агентов, необходимо чтобы о её реализации был извещен большой круг людей. Для этого потребуется прорекламировать объект. В качестве рекламной информации должно быть подготовлено объявление, содержащее максимальное количество данных о предмете продажи. Это могут быть:
- Его местонахождение;
- Размер площади;
- Существующие постройки;
- Наличие развитой инфраструктуры;
- Качество почвы;
- Удаленность от остановки общественного транспорта;
- Близкое расположение с рекой, лесом, озером и т.д.
Объявление размещается в печатных изданиях муниципального образования, на специальных онлайн-ресурсах, в СМИ и другое. Извещения могут расклеиваться на досках объявлений либо распространяться в листовках. Нужно уведомить о своем намерении как можно больше человек: друзей, соседей, родных, знакомых и возможно кто-то из них найдет потенциального приобретателя.
Осмотр участка
Перед посещением объекта заинтересованным лицом нужно привести его в порядок, вывезти мусор, снести старые постройки. При проведении переговоров нужно показать все достоинства предмета сделки, также уведомить о недостатках, во избежание возникновения конфликтных ситуаций в дальнейшем.
Если покупателем принято решение о приобретении участка, нужно договориться о дате заключения договора и посещения нотариуса.
Подготовка необходимой документации
Это важнейший из этапов продажи земли и к его совершению стоит отнести с особым вниманием. Для совершения сделки следует подготовить перечень документов в составе:
- Кадастровый паспорт. Содержит все данные о земельной площади, включая размеры участка, его план, наименование владельца, идентификационный номер, предназначение и др. Выдается он в ФРС после проведения процедуры землеустройства, межевания и установления границ территории. Получить его необходимо до выставления объекта на реализацию, так как процесс занимает несколько месяцев. Для его получения потребуется:
- Заказать в Росреестре кадастровый паспорт;
- Договориться с землеустроителями о просмотре участка и в назначенный день показать его. Они проведут измерения и составят межевой план;
- Согласовать с владельцами смежных площадей границы образуемого имущества;
- Составленная документация проходит проверку в службе и выдается паспорт на землю, Срок его выдачи составляет до одного месяца.
- Свидетельство о регистрации права на землю либо выписку из ЕГРП. Если участок приобретался до 31.01.1998г., необходимо провести перерегистрацию своих правомочий.
- Гражданские паспорта сторон процесса.
- Представительская доверенность, нотариально удостоверенная, если в сделке участвует третье лицо, представляющее интересы кого-либо из участников.
- Межевой план.
- Согласие второго супруга на продажу объекта, если он представляет совместно нажитое имущество.
- Справка об отсутствии строений на земле.
- При их наличии – документация на них.
- Правоустанавливающие бумаги.
- Выписка об отсутствии обременений.
- Разрешение органа опеки, когда одна из сторон сделки является лицом, не достигшим восемнадцати лет.
- Платежная квитанция об оплате госпошлины.
Заключение соглашения
Подготовив требуемую документацию, стороны могут составить договор о продаже земли у нотариуса либо готовят его самостоятельно.
Надо отметить, что в сети Интернет представлено множество образцов таких договоров, их можно взять за основу и только. Обязательно должны быть изложены нюансы конкретной сделки и её особенности. Не имея юридического образования и не разбираясь в тонкостях сделок можно упустить важные моменты, которые в будущем сыграют против продавца или покупателя.
Поэтому, не имея специальных навыков по составлению юридической документации лучше обратиться к специалистам – нотариусу либо юристам.
Договор должен соответствовать нормам действующего гражданского и земельного законодательства и отвечать требованиям, касающимся формы и содержания соответствующей документации. Он должен включать существенные условия, без которых соглашение может признаваться недействительным. К ним относятся:
- Предмет сделки. Ею может выступать конкретная территория, имеющая следующие идентификационные признаки:
- Площадь;
- Кадастровый номер,
- Точный адрес места расположения;
- Целевое назначение, категория;
- Разрешенное использование;
- Существующие обременения и другие.
- Основания и документация для совершения процедуры.
- Участники процесса.
- Права и обязательства сторон. Это могут быть возможность требования оплаты объекта сделки, достоверные сведения о передаваемом предмете, обязанность внесения полной суммы платежа, передача участка новому владельцу и другое.
- Стоимость земли.
- Порядок выплаты цены сделки.
- Дата и место составления контракта.
ВАЖНО! Соглашение о продаже составляется письменно в установленной законодательством форме. При её несоблюдении, а также при отсутствии существенных условий, касающихся характеристик предмета сделки и его стоимости, он может быть признан недействительным.
Скачать договор купли-продажи земельного участка (бланк)
Регистрация процедуры
Переход правомочий владельца производится путем подачи подготовленной документации в Росреестр или МФЦ. При этом должны присутствовать все участники сделки.
Прием документов сопровождается составлением заявления и выдачей расписки о полученных бумагах. В ней устанавливается дата, когда регистрация будет осуществлена.
Сторонами подписываются соответствующие бумаги, происходит окончательный расчет и передача участка новому собственнику.
В течении месяца запись о переходе права вносится в единый реестр, о чем выдается выписка из ЕГРП.
Подробнее о процедуре читайте в статье "Регистрация права собственности на земельный участок"
Особенности реализации земель сельскохозяйственного назначения
Продажа участков, находящихся в частном владении и предназначенных для выполнения с/х работ, имеет свои тонкости, которые нужно соблюдать при проведении сделки.
Собственник площади должен письменно уведомить исполнительный орган местного самоуправления или региональную администрацию о своем желании совершить её продажу.
Текс извещения должен содержать информацию о цене реализации объекта, его размер и местонахождение. Такие действия обусловлены тем, что указанные организации обладают первоочередным правом приобретения такой территории.
При отсутствии намерений покупки земли, органы должны уведомить собственника отказом в письменной форме. Если он не был направлен и не заявлено желание, хозяин территории вправе продать её по своему усмотрению любому лицу. Осуществить продажу можно в течении 12 месяцев с момента извещения администрации по цене не ниже указанной в письме.
ВНИМАНИЕ! Уведомление должно быть направлено средствами почтовой связи заказным письмом с уведомлением о получении. При возникновении конфликтной ситуации и судебных разбирательств оно может послужить доказательством факта соблюдения порядка, установленного законом.
Таким образом, осуществление продажи земельной собственности самостоятельно осуществить вполне возможно при условии соблюдения требований законодательства, предъявляемых к форме и содержанию заключаемого соглашения и его регистрации в соответствующей службе.
