Определить границы земельного участка (выполнить межевание) можно разными способами. Необходимость в этом возникает тогда, когда требуется выполнить регистрацию недвижимости и постановку ее на кадастровый учет. Это невозможно сделать без установления точных границ землевладения.
Если между собственниками смежных наделов есть споры о границах, тогда требуется провести предварительные землеустроительные работы. Их вправе осуществить только аттестованные кадастровые инженеры, имеющие соответствующий допуск СРО. Установление границ необходимо и тогда, когда соседи решают возвести ранее отсутствовавшую ограду по меже.
Нужно ли вообще проводить межевание?
Процедура межевания – обязательный этап при регистрации права собственности на землю. Однако, есть исключения, когда регистрация и перерегистрация права собственности возможна без точных данных о границах:
- Земля была предоставлена собственнику для подсобного хозяйства, дачи, сада или огорода, строительства жилья или гаража.
- Уже есть правоустанавливающий документ, выданный собственнику ранее без установления границ земли.
- Владелец оформляет право собственности на участок, выданный ему ранее на праве бессрочного пользования.
При этом собственникам необходимо помнить: перечисленные исключения действительны только до 01.01.2018 г., в соответствии с п. 1 ст. 19 Закона о госрегистрации. После этой даты невозможно будет зарегистрировать (перерегистрировать) право собственности на землю без наличия точных границ, установленных в порядке межевания. Таким образом, межевание является обязательной процедурой для тех, кто в ближайшем будущем намерен выполнить какие-либо операции с землей – продать, подарить, завещать и т.д. В противном случае процедуру можно отложить, но помнить: со временем могут возникнуть сложности и споры с соседями, а также увеличится стоимость проведения работ.
Как выполнить согласование границ участка?
Границы смежных участков считаются согласованными тогда, когда соседи подписали акт о согласовании пределов. Делается это двумя способами:
- Самостоятельно инициатором согласования.
- Коллективно в ходе собрания участников межевания.
Начинается процесс с оповещения заинтересованных лиц о межевании. Закон требует обязательно оповещать участников заблаговременно (за 1 месяц) до предполагаемой даты процедуры. Сделать это можно двумя способами:
- Лично посетить соседей и рассказать им о предстоящей процедуре под роспись в заранее подготовленном оповещении.
- Разместить в государственной газете о предстоящей процедуре с указанием данных: инженер, проводящий процедуру, дата ее проведения, место проведения, кадастровые номера вовлекаемых участков.
Если в течение месяца после публикации никто из соседей не явился и не заявил протест, то процедура оповещения считается выполненной, а соседи – согласными с предстоящими работами.
Кто они – участники согласования?
Межевание земель (согласование границ) происходит с привлечением следующего перечня участников:
- Владельцы всех участков, чьи смежные границы нуждаются в согласовании.
- Представитель местного органа самоуправления.
- Кадастровый инженер.
Как только акт согласования подписан всеми участниками, на самом участке могут быть выставлены межевые знаки, на которых проставляются дата установки и кадастровый номер. Знаки нельзя произвольно перемещать, ломать, менять на них надписи, так как это является административным нарушением, влекущим для нарушителя крупный штраф.
Какие документы нужны для уточнения границ земельного участка?
Важно в данном случае следующее – уточнить границы земельного участка возможно только тогда, когда ранее он был зарегистрирован и поставлен на кадастровый учет. Если до сих пор этого сделано не было, то сначала необходимо поставить землю на учет.
Произвести в порядке, установленном законом, регистрацию надела может его владелец или, на основании доверенности, его доверенное лицо. Потребуется следующий пакет документации:
- Паспорт владельца или паспорта всех совладельцев данного участка (доверенность).
- Выписка из ЕГРП.
- План раздела участка (если речь идет о делении земли между собственниками).
- Квитанция об оплате госпошлины (350 руб.).
Заявитель подает только копии документов, предъявляя при личном обращении их оригиналы.
Порядок согласования границ земельного участка.
Процедура согласования границ участков состоит из нескольких этапов, в которых всегда участвуют несколько сторон. Все основные моменты определены в ст. 39 ФЗ №221 от 24.07.2007 г. «О кадастровой деятельности» в ред. от 03.07.2016 г. Инициатору межевания потребуется:
- Направить от своего имени или от имени всех участников заявление в местную геодезическую организацию.
- Получить консультацию по всем вопросам и подписать контракт на проведение согласования границ участка.
- За 30 дней провести оповещение всех заинтересованных лиц.
В назначенное в договоре время, с заранее подготовленной схемой межевания, кадастровый инженер проводит сбор всех участников для подписания документа о согласовании. Если оповещенные лица не явились, то документ подписывает в присутствии инженера инициатор. Оповещение подшивается и направляется в Государственный кадастр недвижимости.
Если же ранее межевание уже было выполнено, а все изменения надлежащим порядком внесены в ЕГРН, то проводить согласование вообще не нужно. Процедуру самостоятельно проводит кадастровый инженер, занося ранние изменения с присвоенными кадастровыми номерами. Все участники получают оповещение через официальные газеты, а потом получают уведомление о том, что они приняли участие в межевании.
Что такое акт согласования границ?
Акт координирования границ земельных участков – это документ, служащий основанием для уточнения размера наделов и их пределов. Его обязательно подписывают все участники, подтверждая свое согласие с установленными границами. Все изменения заносятся в кадастр. Сам акт имеет установленную законом форму и содержит сведения:
- Паспортные данные всех участников.
- План участка (или участков).
- Итог проведения согласования границ.
- Возражения участников, если они поступали.
- Виза и подпись от лица кадастрового инженера.
Исправления в таком документе не допустимы, как и помарки, зачеркивания, ошибки. Если они выявлены, то документ необходимо заново распечатать и заверить надлежащим образом.
Как быть, если соседи не хотят подписывать акт согласования?
В процессе составления акта согласования границ участков, соседи могут высказать свои претензии и возражения. Это делается в письменной форме, причем в документе обязательно нужно указать причину, по которой участник отказывается подписать акт.
Решить спор дешевле и скорее всего мирным путем. Если вы против предлагаемых границ, то необходимо направить прошение в Государственный земельный кадастр, и попросить проверить границы при помощи геодезической съемки. Специалист из Государственного кадастра недвижимости произведет проверку, чтобы установить, какая из сторон спора права.
Если проверка не дала желаемого результата, можно подать жалобу в Прокуратуру, и только после этого обращаться в мировой или районный суд по месту нахождения спорных участков. Иск о разрешении межевого конфликта подается с обязательным приложением письменного отказа второй стороны в согласовании границ. Если таковой отказ получить не удается, тогда прилагается доказательство извещения второй стороны о предстоящем разбирательстве в установленной законом форме.
Большое значение имеет правильность формулировки исковых требований. Лучше доверить составление иска опытному земельному юристу. В заявлении необходимо указать цель иска: установить геодезические границы участка.
Если причиной для судебного разбирательства стали ошибки, выявленные после проведения геодезических работ, то следует изложить просьбу о признании ранее установленных границ смежного участка недействительными, с внесением изменений в кадастр. К иску прилагаются следующие документы:
- Выписки из ЕГРН для всех, вовлеченных в спор участков.
- Доказательства соблюдения мирного порядка решения конфликта.
- Результаты проведения экспертизы.
- Правоустанавливающая документация на участки.
- Кадастровые паспорта и бумаги на раздел земель.
- Доказательства нарушения границ.
- Копии уведомлений участников о проводимой процедуре межевания.
Решение суда по иску является основанием для внесения изменений в Росреестр.
Как быть если администрация не подписывает акт согласования?
Согласно ч.9 ст.38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», когда выполняется уточнение границ земель, то их расположение устанавливают, опираясь на данные правоустанавливающей документации, а если ее нет, то на документы, по которым границы участка были определены при его создании. Если же нет ни тех, ни других документов, то за границы принимаются те, которые существуют по факту более 15 лет или закреплены объектами искусственного происхождения (ограда).
Согласно п. 1 ч. 5 ст. 27 того же закона, в кадастровом учете заявителю может быть отказано тогда, когда по результатам проведенных работ, установленная площадь больше той, что была указана ранее, на величину, большую минимального размера участка для данной категории землепользования (если нет такого минимального значения, то больше, чем на 10%).
Таким образом, администрация, вправе отказать в осуществлении кадастрового учета только в том случае, если по факту выполненных геодезических работ, ваш участок оказался намного больше того, что указан в ранее оформленных документах. Во всех остальных случаях можно требовать письменный отказ и обращаться с исковым заявлением в суд.
Когда государство может потребовать выполнить межевание?
Подобная ситуация может возникнуть в следующих случаях:
- Произошло присвоение территории смежных участков.
- Обнаружена ошибка в регистрационных данных при внесении информации в Росреестр.
Помимо этого, могут возникнуть и иные обстоятельства, например:
- Участок используется, но его регистрация до сих пор не была выполнена надлежащим образом.
- Один и тот же объект имеет несколько координат по разным документам.
- Отсутствуют координаты данного участка.
- Точки, занесенные в план местности, не соответствуют полученным координатам.
Без получения точной информации о границах участка с указанием координат опорных точек, нельзя решить ни один земельный спор. По этой причине поручать выполнение измерений следует только аккредитованным специалистам.
Сколько стоит межевание?
Расходы на межевание земли во всех регионах страны регламентированы Приказом Минэкономразвития от 18.01.2012 г. №14 «Об утверждении методики определения платы и предельных размеров платы за проведение кадастровых работ в целях выдачи межевого плана». Эта методика обязательна для всех предприятий, входящих в систему государственного кадастра. Частные же предприятия вправе формировать расценки самостоятельно.
Если следовать методике, то цена межевания формируется, исходя из трудоемкости выполнения работ и расчетного значения нормо-часа работы кадастрового инженера. Например, когда требуется произвести раздел участка на 2, то цена работы составит около 9 тыс. руб.
Помимо этого, на стоимость выполнения межевания влияют следующие факторы:
- Расположение участка. В столичном и некоторых других регионах цены выше, чем в остальных в несколько раз.
- Удаленность участка от городской черты, чем дальше – тем дороже.
- Категория разрешенного землепользования.
- Размеры участка.
- Сложность топографии района проведения геодезических работ.
- Правовой вопрос: имеются ли споры о границах с соседями и между владельцами.
