Согласование перепланировки нежилых помещений происходит до фактического выполнения строительных работ. Закон допускает возможность узаконить уже проведенные работы и выполненные изменения в конфигурации объекта, однако, на практике, эта процедура сопровождается судебным разбирательством.
В этом материале разберем, какие условия нужно соблюсти для согласования перепланировки в нежилом помещении.
Что это такое
Юридическая трактовка перепланировки, а также порядок ее согласования, зафиксированы в ЖК РФ. Для нежилых помещений такие правила отсутствуют, поэтому по аналогии применяются требования жилищного законодательства. Вот какими признаками характеризуется процедура перепланировки и ее согласование:
- в результате перепланировочных работ изменяются характеристики и конфигурация объекта недвижимости, а все изменения должны быть отражены в технической документации;
- провести указанные работы может только собственник объекта (если помещение находится в долевой собственности, потребуется согласие каждого владельца);
- согласование перепланировки нежилых помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) проходит через муниципальные ведомства;
- для выполнения работ в нежилом здании согласие муниципальных инстанций не требуется, а безопасность всех строительных мероприятий будет подтверждать эксперт при подготовке проектной документации.
В ЖК РФ содержится требование об отражении результата работ в техпаспорте. В 2018 году этот документ, ранее выдававшийся учреждениями БТИ, не имеет юридической силы. Поэтому для надлежащего оформления всех изменений в конфигурации потребуется получить техплан – этот документ может оформить только кадастровый инженер.
Изменения в конфигурации объекта, которые относятся к перепланировке, связаны с обустройством, переносом или демонтажом дверных и оконных проемов, переносом некапитальных стен, а также с иными видами работ. При выполнении работ допускается воздействие на несущие элементы и конструкции здания, не угрожающее безопасности объекта. Проектировщик должен указать максимально допустимое воздействие, а также перечень мер по укреплению конструкций.
Процедура согласования
Правила согласования и узаконивания строительных работ в помещениях зафиксированы в ЖК РФ. Помимо этого, региональные власти могут утверждать собственные правила подготовки и утверждения документов, а также устанавливать специальные требования к их составу.
Например, только на территории Москвы необходимо представить техническое заключение о состоянии несущих элементов МКД – без этого документа проект будет оставлен без рассмотрения. В других регионах аналогичное требование отсутствует.
Согласование в МКД
Нежилые помещения могут располагаться в многоквартирном доме на первых, а в исключительных ситуациях и на вторых этажах. В большинстве случаев, такие объекты используются для ведения предпринимательской деятельности (торговые точки, общепит и т.д.). Перепланировка в таких объектах связана с целями деятельности – изменение конфигурации торговых площадей, оптимальное размещение дверей, демонтаж ненужных оконных проемов и т.д.
Законное проведение перепланировочных работ для указанных помещений происходит по следующему алгоритму действий:
- необходимо получить согласие каждого владельца нежилого помещения;
- если предстоящие работы будут связаны с обеспечением доступа к общему имуществу здания, нужно провести общее собрание собственников МКД и получить их согласие (например, если оборудуется дополнительный оконный или дверной проем);
- оформляется проект перепланировки – этот документ может изготовить только экспертная организация, состоящая в СРО проектировщиков (в содержание проекта включается выписка из реестра членов СРО);
- на основании проекта проводится экспертное обследование несущих элементов здания и оформляется техзаключение – эксперт также должен состоять в СРО;
- проект и техзаключение направляются в муниципальное ведомство (например, для столичных объектов документы будет рассматривать службы Мосжилинспекции).
После утверждения проекта можно приступать к выполнению работ. Перепланировка проводится в строгом соответствии с требованиями проекта и техзаключения. При любом отступлении от требований проектировщика и эксперта неизбежно возникнут проблемы при получении акта приемки работ и оформлении техплана.
После завершения работ на объекте собственнику нужно выполнить следующие действия:
- обратиться в муниципальные инстанции для оформления приемочного акта – будет проверяться соответствие работ утвержденному проекту;
- акт приемки и изначальный проект представляются кадастровому инженеру – по результатам обследования помещения будет составлен техплан;
- техплан и приемочный акт будут являться основанием для проведения кадастрового учета – документы можно подать непосредственно в Росреестр или через систему МФЦ;
- сведения об изменениях в конфигурации помещения в жилом доме будут внесены в ЕГРН, а собственник получит на руки выписку из реестра.
С момента внесения обновленных данных в ЕГРН, перепланировка считается согласованной.
При обследовании помещений кадастровый инженер может выявить отступление от проектной документации. Такие факты отражаются в заключении инженера, а при существенных нарушениях проекта в проведении кадастрового учета будет отказано. Техплан, который фиксирует итоги строительных работ, утратит свою силу после выдачи выписки ЕГРН. Если собственник будет проводить повторную перепланировку, ему необходимо заново пройти указанную процедуру.
В нежилом здании
Выполнение строительных работ в нежилом здании не создает угрозу для жильцов других помещений. Поэтому процедура согласования будет существенно проще:
- нужно получить согласие от всех владельцев объекта (помещения и здания);
- для изготовления проекта нужно обратиться в экспертную организацию, состоящую в СРО;
- проект утверждается самим заказчиком и проектировщиком, а обращение в муниципальные инстанции не требуется;
- после завершения работ необходимо обратиться к инженеру для составления техплана – обследование объекта проводится по общим правилам, а в текстовом и графическом блоке техплана отражаются все изменения в конфигурации;
- техплан нужно представить в Росреестр или МФЦ – после проведения кадастрового учета будет выдана выписка ЕГРН с отражением обновленных сведений объекта.
За безопасность проводимых работ отвечает проектировщик и сам заказчик. Контроль за соблюдением проектной документации могут осуществлять уполномоченные государственные ведомства (например, прокуратура). Согласование перепланировочных работ считается завершенным с момента отражения всех изменений в ЕГРН.
Если перепланировка в нежилом здании затрагивает внешний вид или конфигурацию фасадов, потребуется дополнительное согласование с местными властями. Например, для оборудования выносной вывески на внешней стене здания или демонтаже оконных проемов нужно получить согласие муниципального органа. Если перепланировочные работы сопровождаются изменением цветового решения фасадов, нужно оформить новый колористический паспорт здания.
Если в помещении устанавливаются временные стены или перегородки для сдачи в аренду части площади, согласовывать перепланировку не нужно. В этом случае оформляется техплан на основании договора аренды, а в Росреестре будет проведен временный кадастровый учет. После прекращения арендных отношений временный кадастровый номер будет аннулирован автоматически.
Узаконивание
Если работы в нежилом помещении были выполнены без предварительного согласования, все изменения в конфигурации можно узаконить. Для этого выполняются следующие действия:
- оформляется проектная документация с перечислением всех видов работ на объекте – эксперт подтверждает, что изменения в конфигурации объекта не влекут угрозу безопасности несущих элементов здания;
- для помещений в многоквартирных зданиях оформляется техзаключение по общим правилам;
- указанные документы должны быть согласованы с муниципальным органом (для нежилых зданий такое согласование не требуется);
- итоги выполненных работ фиксирует кадастровый инженер при обследовании помещения и оформлении техплана.
На практике, муниципальные ведомства нередко отказывают в узаконивании работ, даже если проект подтверждает безопасность проведенной перепланировки. В этом случае можно обратиться в суд с исковым заявлением. Для обращения в судебные инстанции необходимо получить техплан через кадастрового инженера – в ходе процесса будут зафиксированы все изменения объекта для последующего кадастрового учета.
Согласованный проект или судебный акт будут являться основанием для обращения в Росреестр или МФЦ. После проведения кадастрового учета собственник получит выписку ЕГРН, а процедура узаконивания будет считаться завершенной.
Если при узаконивании выявляется факт нарушения ЖК РФ или градостроительных регламентов, даже обращение в суд не поможет отразить изменения в ЕГРН. В этом случае собственника могут обязать восстановить исходное состояние объекта, компенсировать возможный ущерб здания. Кроме того, за несогласованную перепланировку может применяться ответственность по КоАП РФ – собственнику грозит существенный штраф.
