Обязанность управления недвижимым имуществом российское законодательство возлагает на собственников. Владельцы должны обеспечивать надлежащий уровень безопасности, следить за состоянием общих площадей. Правило распространяется на многоквартирные здания.
На плечи жильцов ложится бремя содержания лестниц, лифтов, подвалов, коммуникаций, крыш. Поскольку указанные квадратные метры относятся к категории совместного долевого имущества, решать вопросы по управлению необходимо на общем собрании. Организация работы коллегиального органа строится с учетом положений ЖК РФ и иных нормативных актов. Давайте подробнее рассмотрим принципы организации собрания собственников многоквартирного дома.
А есть ли выбор? Три варианта
Жилищный кодекс России разрешает собственникам избирать наиболее удобный способ управления общим имуществом.
На собрании владельцы квартир вправе:
- заключить соглашение с управляющей компанией;
- создать собственное товарищество или кооператив;
- сохранить полномочия по управлению имуществом за общим собранием.
На встрече собственники могут обсуждать необходимость ремонтных работ, утверждать ставки по оплате за услуги, избирать членов совета дома. В компетенцию собрания входит введение дополнительного сервиса, направленного на повышение комфорта. Так, законные владельцы квартир вправе согласовывать наем консьержей, монтаж систем видеонаблюдения, домофонов. Полномочия подробно описаны в статьях 44 – 48 ЖК РФ.
Принимая решения, участники обязаны соблюдать действующие нормативные акты. Не могут самовольно меняться коммунальные тарифы или нарушаться стандарты безопасности.
К оформлению документов жестких требований не предъявляют. В 2024 году утверждена только форма протокола (приказ Минстроя РФ от 28.01.2019 N 44/пр). Рекомендательный характер носят многочисленные инструкции и разъяснения. Тексты таких актов опубликованы в бесплатных правовых справочниках и являются общедоступными.
Форма собрания и прочие организационные аспекты
Компетенция собраний собственников определена статьей 44 ЖК РФ. Способ управления совместным имуществом на нее не влияет. Впрочем, участники могут формировать товарищества, делегируя им определенные полномочия. Передачу прав фиксируют в уставе.
Поскольку далеко не всегда хозяева жилых помещений могут встретиться друг с другом лично, законодатель предусмотрел возможность заочных собраний. Перечень вопросов выносят на повестку дня и отражают в специальных бюллетенях. Организаторы обеспечивают рассылку бланков, а также их сбор и обработку. Участникам предлагают 3 варианта ответов: «За», «Против», «Воздерживаюсь». Проголосовать адресаты должны по каждому пункту повестки дня.
Инициировать общее собрание вправе любой из собственников. Алгоритм сводится к следующим шагам:
- составление списка вопросов, которые необходимо решить;
- определение формы обсуждения (заочная, очно-заочная, очная);
- выбор места встречи, даты и точного времени;
- оповещение;
- ознакомление участников с материалами.
Законодатель предписывает уведомлять владельцев о предстоящем мероприятии не менее чем за 10 суток. Если иной способ извещения утвержден не был, документы вручают под личную подпись. Допускается также направление писем с уведомлением. Список собственников запрашивают в Росреестре, а расходы несет инициатор. К слову, в роли организатора собрания могут выступить представители управляющей компании, либо органы власти.
Правом голоса при решении вопросов обладают только собственники. Нанимателям или иным лицам такой возможности не предоставляют. Метод выражения мнения определяет инициатор. Участники могут высказывать свою позицию простым поднятием рук, голосовать при помощи бюллетеней, использовать электронный сервис. Решение признается принятым при достижении кворума (от 50 %). «Вес» голоса собственника зависит от площади принадлежащего ему помещения.
В завершение отметим, что решения собраний иногда признают недействительными. Оспорить акт могут представители прокуратуры, жилищной инспекции, либо недовольные владельцы квартир. Защититься от риска обжалования позволяет точное выполнение требований ЖК РФ.
