Мало кто из собственников в желании получить дополнительный доход от сдачи в наем квартиры задумывается о правильном оформлении арендных отношений. А ведь от этого едва ли не все беды. В ситуации, когда собственник вынужден выселять квартирантов, с которыми не был заключен договор найма жилья, он все равно должен действовать в соответствии с законом.
Аренда по закону
Впускать в свою квартиру для проживания посторонних граждан по одной только устной договоренности законом не запрещено. Однако тогда придется пожертвовать и своими гражданскими правами, в частности, правом на судебную защиту в случае несоблюдения жильцами оговоренных условий.
Договор аренды (найма) является основным доказательством правоотношений двух сторон, поэтому при его отсутствии требовать что-либо от оппонента бесполезно.
Даже если собственники составляют договор, многие делают это безответственно, не учитывая всех нюансов. В последствии возникают сложности при защите своих прав в суде. При длительных арендных отношениях (год и более) договор подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому на практике чаще всего документ заключают на меньший срок, чтобы не платить налог с полученного дохода. Хотя сэкономленная таким образом сумма, может быть в разы меньше понесенных в следствии неоформленных по закону отношений с нанимателями квартиры.
Как по закону выселяются квартиранты
Для выселения жильцов, с которыми оформлены арендные отношения, используются основания, предусмотренные статьей 687 ГК РФ. Согласно содержанию данной статьи собственник, он же арендодатель (наймодатель) вправе через суд расторгнуть договор, если:
- квартиранты не платят за жилье в течение полугода, а при краткосрочных арендных отношениях боле 2 раз не внесли плату после истечения срока платежа;
- жильцы либо третьи лица, например, их гости разрушают или портят жилое помещение;
- жилое помещение непригодно для проживания;
- наниматели используют квартиру вразрез с ее назначением либо постоянно нарушают права и интересы лиц, проживающих по соседству.
Обратите внимание! Договором могут быть предусмотрены и другие основания, допускающие досрочное прекращение арендных отношений.
Что делать, если договора нет
Через суд при отсутствии договора действовать нельзя, поэтому у владельца жилого помещения остается два выхода: договариваться либо привлекать правоохранителей.
Выселение по обоюдному согласию
Решать проблему таким образом следует грамотно и осторожно, не прибегая к насилию. Для начала договоритесь с квартирантами о встрече. На встречу необходимо явиться с паспортом и документом, подтверждающим право собственности в отношении жилого помещения. Далее нужно корректно объяснить жильцам, почему их присутствие в квартире нежелательно, подкрепив железобетонным аргументом: у квартирантов нет права находиться в чужой квартире. Для надежности можно припугнуть обращением в полицию, но сильно давить не стоит. Помните! У противной стороны тоже есть аргумент: собственник сдает жилье нелегально и не платит налоги в бюджет. А если у квартирантов имеются расписки в получении денег, ситуация усугубляется.
И еще один заслуживающий внимания момент. У жильцов могут находиться вещи в квартире, поэтому являться в их отсутствие нельзя. В ответ на требование о выселении квартирант может предъявить претензию по поводу кражи его собственности.
Выселение при помощи полиции
Учитывая то, что у квартирантов нет никаких прав, позволяющих им находиться в чужом жилом помещении, обращение в правоохранительные органы вполне уместно. Для этого необходимо обратиться в соответствующий отдел полиции с заявлением либо попросту вызвать полицию, ссылаясь на то, что в вашей квартире находятся посторонние граждане. Конечно, выводить под руки нерадивых жильцов никто не будет, однако, сам факт присутствия участкового при переговорах сгладит острые углы и произведет эффект внушения. Кроме ответственности за пребывание без временной регистрации, квартирантам грозит уголовное преследование в рамках статьи 139 УК РФ. Данная статья предусматривает ответственность за незаконное проникновение в жилище.
Не исключается также вероятность того, что жильцы поменяют замок на входной двери и тогда, возможно, придется прибегнуть еще и к помощи сотрудников МЧС.
Выселение жильцов с детьми или временной регистрацией
Присутствие среди квартирантов несовершеннолетних не может служить поводом для отмены своих намерений, однако, данный факт нужно учитывать. Надо быть совсем бесчувственным человеком, чтобы, к примеру, выставить семью с детьми на улицу в зимнее время года. В подобных ситуациях можно пойти навстречу квартирантам и установить им разумный срок для поиска альтернативы вашей квартире.
У жильцов с регистрацией по месту пребывания куда больше прав и просто так выставить их на улицу не получится. В данном случае при отсутствии договора придется ждать окончания срока действия регистрации.
Почему так важен договор
Перечень нежелательных последствий при отказе от документального оформления арендных отношений достаточный для того, чтобы пересмотреть свои взгляды. Кроме того, что у собственника жилого помещения могут возникнуть проблемы с выселением нежелательных жильцов, к минусам нелегальной аренды можно отнести:
- невозможность защиты своих прав в суде и как следствие взыскания арендной платы или компенсации за причиненный ущерб;
- риск привлечения к административной ответственности за отсутствие регистрации у жильцов, если квартиранты пребывают в квартире более 90 дней либо к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Иметь доход и не платить с него налоги, конечно, выгодно. Но если сопоставить выгоду с возможными рисками, то разумнее отдать предпочтение легальному оформлению отношений с квартиросъемщиками.
