Выделение долей в квартире по материнскому капиталу производится в соответствии с обязательством, когда такие деньги использовались на приобретение жилого помещения. Распоряжение капиталом осуществляется родителями в пользу своих либо усыновленных несовершеннолетних лиц, а обязательство гарантирует выделение ребенку части жилья, приобретенного, в том числе, в ипотеку. Так, государство защищает интересы несовершеннолетних детей и старается оградить их от риска остаться без дома при наступлении определенных ситуаций, таких как распад семейного союза, смерть родителей и прочее.
Правовое урегулирование
Законодательно регламентирован порядок выделения части жилой недвижимости, приобретенной с использованием маткапитала. Их распределением может заниматься реальный держатель сертификата, т.е. на кого он выписан. То есть, если плательщиком по ипотечному займу и сертификату является мать детей, то распределять сумму будет она. Когда она находится в официально зарегистрированном союзе, то в процессе распределения частей жилплощади может участвовать и её муж, с которым оформляется совместное либо долевое владение.
Такой порядок не касается супругов, которые зарегистрировали свой брак после вложения суммы господдержки.
Что касается детей, появившихся в предыдущем брачном союзе, они не вправе претендовать на часть жилья, если их не усыновили в установленном законом порядке. Дети могут претендовать на имущество и родители обязаны обеспечить их такой возможностью, внося их в готовящиеся соглашения по сделкам.
Материальная поддержка государства направлена на улучшение жизни несовершеннолетних и может быть использована на покупку жилого объекта или индивидуальное строительство на своей земле с привлечением социальной материальной поддержки.
Надо отметить, что применение капитала в иных целях, например, на оплату получения образовательных услуг или повышение уровня пенсионных отчислений в ПФР не предусматривает выделение собственности детям.
Если жилье было куплено в ипотеку ещё до появления второго ребенка и в связи с этим событием был получен сертификат, то правоустанавливающая документация должна быть приведена в соответствие. Сделать это нужно тогда, когда ПФ РФ одобрит эту операцию. Для этого потребуется у нотариуса оформить соответствующую документацию. Величина долей при этом законодательно не установлена. Поэтому супруги вправе сами выбирать величину передаваемой части жилплощади на свое усмотрение и возможно не пропорционально.
Когда необходимо обязательство
При использовании суммы материнского капитала, представляемых из бюджета государства, на основании требований законодательной базы родители должны передать часть приобретенного объекта во владение своего ребенка. Официально оформленное обязательство о предоставлении части жилого помещения необходимо составить в срок не позднее полугода.
Соблюдая положения нормативных актов гарантируется право, как ребенка на владение частью недвижимости, а также право обоих родителей на доли жилья, когда семейный союз прекращает свое существование. Выделение пространства в жилом объекте, купленного с участием господдержки, сопровождается подготовкой необходимой документации. Обращение о перечислении средств социальной помощи для улучшения условий проживания направляется совместно с заявлением в ПФ РФ.
Не нужно производить оформление обязательства, если приобретенный объект передается в общедолевую собственность всех членов семейства.
ПФР может принять положительное решение по обращению держателя сертификата на представление социальной помощи в следующих случаях:
- В ходе одобрения ипотечного займа с последующим составлением обязательства о предоставлении доли в квартире ребенку по окончании расчетов с владельцем жилплощади;
- При приобретении квартиры в общедолевое владение, включая детей.
Форма документа должна иметь определенную форму.
Когда обязанности по выделению части квартиры должны быть реализованы
Выполнение обязанностей производится, когда:
- Погашена задолженность по ипотеке;
- Сняты обременения с жилья;
- Завершены расчеты с собственником недвижимости;
- Вносится последний платеж, когда квартира приобретается в рассрочку;
- Подписан акт о передаче жилплощади, когда она куплена путем участия в долевом строительстве квартиры;
- Введено здание в эксплуатацию;
- Выдана кадастровая документация, если сооружение возводилось индивидуально;
- Осуществляется перевод средств за проведенную реконструкцию;
- Производится последняя оплата пая в ЖСК.
Кто это должен делать
Инициатором распределения долей должен выступать собственник жилого помещения. Оба родителя или один из них должны гарантировать выделение части жилья детям. Субъект, осуществляющий приобретение недвижимости за счет ипотечных средств, обязан составить документ в пользу несовершеннолетних детей на предоставление собственного пространства в таком имуществе.
Обязательство выдается:
- Каждому несовершеннолетнему, в ситуации, когда совладельцами квартиры выступают муж и жена супруга;
- Детям и мужу/жене, если жилплощадь во владении у одного из родителей.
Обязательство может оформляться только для ребенка, с которым имеются кровные родственные узы либо они установлены в официальном порядке.
Нужно ли составлять обязательство во всех случаях
Если при покупке ипотечной жилплощади, она регистрируется на весь состав семьи, то нет необходимости оформлять обязательство. Для удостоверения правомочий несовершеннолетних на жилую площадь в территориальное подразделение ПФР необходимо представить заявление о предоставлении средств маткапитала. К нему нужно приложить документы, удостоверяющие правомочия ребенка на конкретную часть жилища.
Документация, подтверждающая право владельцев недвижимости, представляется в копиях и подлежит заверению в нотариальной конторе.
Процедура подготовки обязательства
Правила подготовки документа регламентированы ФЗ-256 от 29.12.06г. Он составляется в нотариальной конторе, заверяется там же и имеет определенную форму. Без удостоверения в нотариальной конторе оно не имеет законной силы и не принимается в работу ПФ РФ. В среднем услуги по его изготовлению будут стоить 1100-1500 рублей. При его оформлении должны присутствовать оба супруга.
Документ должен содержать обязанность супругов по разделу жилого помещения на части, купленную с участием маткапитала. Совладельцами при этом выступят не только мама и папа, но и все дети. В нем обязательно устанавливается срок, за который супруги должны осуществить такую процедуру. Он составляет 6 месяцев. За такой период собственники жилплощади обязаны выделить доли всему составу семьи, после того как задолженность погашена. Обязательство подписывается всеми совершеннолетними участниками. Оно выполняется сразу после получения закладной в Росреестре, подтверждающего снятие обременения с жилого имущества.
Способы передачи жилплощади
Разделение жилья на части может производиться при помощи:
- Дарственной;
- Договорных обязательств на уступку доли.
Соглашение о передаче правомочий на имущество может составляться в свободном формате, но в нем должны учитываться необходимые требования законодательства.
Как получить долю, если родители разводятся
Законодательно установлена возможность в случае расторжения брака разделить все принадлежащее супругам имущество и совместные финансы. Но различного рода государственные пособия, перечисляемые из бюджета страны, разделу не подлежат. Например, средства семейного капитала не могут делиться между разводящимися субъектами.
Поэтому сертификат останется у того человека, на чье имя он был выдан. Нормы права, регулирующие семейные отношения, не предусматривают порядок его использования в такой ситуации. Поэтому, если право получения денежных средств было оформлено на мать, то собственниками приобретенного жилья станут мама и её дети.
В каких случаях мать может утратить право распоряжения маткапиталом
Существуют ситуации, когда мать теряет возможность воспользоваться государственной поддержкой. Это:
- Её смерть.
- Совершение ею преступных деяний по отношению к ребенку.
- Лишение её прав родителя.
- Судебное признание ее пропавшей без вести.
- Прерывание процедуры усыновления дитя.
Когда отец один занимается воспитанием своих детей либо усыновленных, то он может получить сертификат на себя.
Когда супруг вправе претендовать на долю семейного капитала
На основании положений статьи 209 ГК РФ, часть недвижимости, купленной с участием средств маткапитала, может передаваться в собственность мужа и он вправе распоряжаться ею на свое усмотрение. В соответствии со ст. 42 ФЗ-218 такая процедура должна производиться путем обращения к нотариусу.
Порядок оформления
Выделить доли можно одним из представленных вариантов:
- Распределить семейный капитал;
- Родители могут подарить имущество своим детям.
Оба способа основаны на безвозмездной передаче части недвижимого объекта. Чаще всего используется вариант перехода имущества по дарственной.
Соглашение о разделении долей должно соответствовать законодательным нормам и требует участия органов нотариата. При самостоятельной подготовке документации могут допускаться ошибки, которые в дальнейшем послужат поводом для отказа в регистрации сделки.
Когда оба супруга являются владельцами жилого помещения, органом государственной власти может быть затребовано предварительное оформление договора между родителями о дальнейшем распределении долей между всеми членами семьи, включая детей.
Если доли выделяются при приобретении квартиры, в договор должны быть внесены все будущие собственники. Такой порядок предусмотрен и при строительстве дома за счет средств маткапитала с последующим получением кадастровой документации.
Квартира, купленная на ипотечные средства и являющаяся залоговым имуществом, принадлежит, как правило, супругам либо одному из них. Выделение долей в ней возможно лишь после полного погашения задолженности. Ликвидировав кредитные обязательства перед банком, необходимо получить у него закладную на жилое помещение и подать заявление о снятии обременения в Росреестр с приложением необходимой документации: договора о приобретении объекта, выписки о переходе права, закладной.
Регистрирующая служба предоставляет выписку из ЕГРП. С её получением появляется возможность разделить жилье, либо подарить его полностью или частично ребенку. Такая процедура производится без уплаты госпошлины.
Когда необходимо обращаться к нотариусу
В нотариальной конторе можно оформить как дарственную, так и соглашение о разделении долей.
Если владельцами являются супруги, обладающие совместной собственностью, то нотариального удостоверения сделки не требуется. В ситуации, когда жилая площадь принадлежит нескольким владельцам на основании соглашения о долевом участии, сделка подлежит удостоверению у нотариального работника.
Порядок распределения общей и долевой собственности различен. Особенно это сказывается на ипотечных объектах, которые оформляются на мужа и жену. Их могут обязать зарегистрировать долевое владение и в дальнейшем выделить детские доли. Дарение частей жилплощади, в свою очередь, оформляется составлением договора в количестве равном числу одаряемых и один экземпляр для регистрирующей службы.
Законодательно предусмотрена форма соглашения, которая может использоваться при оформлении имущества в общее владение всего семейства. Она предусматривает раздел квартиры. Стоимость услуги по составлению документа может достигать до 0,5% стоимости жилья в соответствии с его кадастровой оценкой.
Процедура регистрации перехода прав
Для её выполнения потребуется:
- Подать заявление от каждого владельца в территориальное подразделение Росреестра.
- К нему приложить нотариально удостоверенные соглашения либо дарственную, документацию, подтверждающую правомочия собственника на жилье, квитанцию об оплате госпошлины.
- Документы могут быть поданы лично либо через представителя, имеющего доверенность, или направлены средствами почтовой связи. При представлении бумаг самостоятельно, должна быть выдана расписка об их приеме с датой, когда можно будет получить выписку.
- По истечении 10 суток сотрудник службы выдаст скорректированную выписку из единого реестра с указанием вновь зарегистрированных владельцев.
Как составить дарственный договор на долю в квартире
При передаче жилой площади несовершеннолетнему его законные представители должны поддерживать её общее состояние и своевременно вносить оплату причитающихся коммунальных выплат, ведь независимо от зарегистрированного имущественного права, ребенок сможет распоряжаться своей частью жилья только с достижением им возраста 18 лет. Контроль за законностью и правомерностью процедуры возложен на органы, осуществляющие опеку.
Закон допускает проведение сделки дарения с возможным возвращением предмета начальному владельцу. Но такое положение должно содержаться в договоренностях и включено в него изначально.
При отказе, его зарегистрируют в регистрационной службе. Когда собственников несколько, прикладываются согласования всех, оформленных нотариально.
Если обязанности по передаче доли не исполняются
Надо отметить, что в тексте обязательств о представлении части недвижимости включается предупреждение о возможном привлечении к различного рода ответственности за неисполнение требований законодательства. Но ни один законодательный акт не содержит санкций за невыполнение требований государства.
Органами прокуратуры осуществляется контроль за целевым расходованием средств семейного капитала и соблюдения прав ребенка при его использовании. В основном выносятся предписания родителям предоставить детям определенную долю квартиры.
Конечно, родители, планирующие реализовать приобретенное на ипотечные средства жилое пространство, неохотно идут на оформление его части на несовершеннолетних, так как для проведения операций с недвижимыми объектами, которые принадлежат детям, нужно получить разрешение от органов опеки.
Проводимые прокурорские проверки показывают, что средства маткапитала часто расходуются на нецелевые нужды, а также просто обналичиваются. Такие правонарушения приравниваются к мошенничеству, которое наказывается штрафными санкциями в размере 120 000 рублей либо ограничением свободы.
Помимо этого, сумма причиненного государству ущерба должна быть компенсирована бюджету государства.
Вероятные последствия
Существуют случаи, когда владельцы сертификатов могут столкнуться с проблемными ситуациями. Это:
- Расторжение брака с разделом совместного имущества. Если срок исполнения обязательства ещё не истек, судебной инстанцией может быть определена величина частей причитающиеся членам семейства. Но существуют случаи, когда судом учитывалась величина личного вклада каждого родителя, удостоверенного доказательствами, а размер материнского капитала был распределен пропорционально между всеми претендентами.
Иногда судьи прибегают к способу разделения имущества в равных размерах по количеству состава семьи. Это решение базируется на положениях статьи 245 ГК РФ, которые устанавливают определение равных долей при отсутствии соглашения между всеми участвующими лицами и невозможности установления их размера на основании норм права. При этом не играет роли, что деньги господдержки не покрывают сумму покупки. Но судом может быть принято и иное решение, когда один из участников процесса не будет согласен с равным распределением недвижимости.
Кстати, ипотечный объект, являющийся залоговым имуществом, разделить на доли практически невозможно, так как банк не соглашается с такими операциями. В редких случаях судьей может быть определена величина площади, передаваемая всем членам семьи. Но супруги могут не соглашаться с этим решением. После выплаты задолженности по обязательствам, они вправе вновь разделить квартиру и выделить части из неё для детей.
- Реализация недвижимости, приобретенной с участием маткапитала. Сделка по продаже жилплощади подвергается риску быть признанной недействительной по требованию следующих субъектов:
- Заинтересованных лиц, включая, продавцов;
- Судебных инстанций;
- Детей, достигших совершеннолетия.
Одной из наиболее часто выставляемых претензий является требование о возврате в государственный бюджет суммы, ранее выданной по программе господдержки, и истраченной незаконно. Чтобы избежать таких ситуаций, прежде, чем заключать любые сделки, необходимо выделять имущество на основании норм законодательства и оформлять в соответствии с установленным порядком. Иначе приобретатели могут отказаться от совершения операции.
Существует ли возможность продать частный дом, отделив полагающуюся часть ребенку в другом объекте
Реализация недвижимого объекта, приобретенного с применением средств по сертификату, должна соответствовать порядку, регламентированному нормативными актами. Поэтому, когда продается квартира без выделения доли ребенку, такую сделку могут признать недействительной. Если же такая часть жилплощади будет представлена в ином помещении, то процедура будет соблюдена, но проводиться она должна только в добровольном порядке и по желанию родителей.
Достигнув восемнадцатилетнего возраста ребенок праве предъявить требование к продавцам либо владельцам жилья о выделении ему его части или выплаты компенсации стоимости такой площади, которая должна принадлежать ему в законном порядке.
Чтобы избежать конфликтных ситуаций либо судебных разбирательств, необходимо вовремя и полностью исполнить обязанность по долевому выделению жилого пространства по отношению к детям, когда в её приобретении участвовал семейный капитал.
При этом нужно помнить, что законодательно не установлены размеры таких площадей, предоставляя супругам возможность самим решить этот вопрос путем достижения семейного соглашения.
