Реструктуризация ипотечного кредита по своим целям и задачам практически ничем не отличается от аналогичных мер, используемых в рамках иных кредитных продуктов. Но, идя на реструктуризацию, и заемщик, и банк дополнительно решают задачу исключения обращения взыскания на залоговое имущество, что рассматривается как крайняя мера урегулирования долговой проблемы.
Вместе с тем, взаимосвязанность ипотечного кредитования и рынка недвижимости, серьезное влияние роста объема проблемной задолженности по ипотеке в целом на экономику накладывают свой отпечаток на состояние, развитие и тенденции в сфере применения схем реструктуризации по этому виду кредитования. Так что же такое реструктуризация долга по ипотеке?
Среди ключевых особенностей:
- практика применения банками индивидуального подхода к рассмотрению каждого конкретного случая реализации мер реструктуризации, исключающая некие стандартные сценарии, для универсального решения проблемы;
- более серьезные требования к заемщикам, претендующим на реструктуризацию, и достаточно жесткие условия ее проведения;
- возможность получения заемщиками господдержки, в рамках которой государство через свои институты компенсирует банкам вероятные убытки, связанные с введением реструктуризации по отдельным ипотечным кредитам или в отношении отдельных категорий заемщиков.
Содержание мер реструктуризации по ипотеке
Как и по другим кредитам, первое и ключевое основание применения реструктуризации по ипотеке – серьезное ухудшение финансового (материального) положения заемщика, не позволяющее ему надлежащим образом вносить регулярные платежи.
Весомыми для банка аргументами в пользу разработки и введения мер реструктуризации по ипотеке являются:
- Увольнение заемщика с постоянного места работы по сокращению штатов, в результате ликвидации компании-работодателя и по иным, независящим от сотрудника причинам.
- Выход заемщика не пенсию.
- Потеря трудоспособности – полная или частичная, но при условии невозможности получения заемщиком доходов на том же уровне, что и ранее.
- Снижение доходов или увеличение расходов заемщика до уровня, не позволяющего надлежащим образом исполнять обязательства по кредиту.
- Серьезное и стабильное повышение курса валюты, значительно увеличивающее размер регулярного платежа по ипотеке в пересчете на рубли РФ – только для валютных кредитов и при условии, что валюта кредита не совпадает с валютой основного дохода заемщика.
Указанные обстоятельства должны свидетельствовать еще и о том, что финансовые трудности заемщика носят временный характер. Иначе введение реструктуризации лишь отложит долговую проблему, но не решит ее или, по крайней мере, не поспособствует решению.
Кроме того, банки обязательно учитывают:
- возможность и объем компенсации своих убытков за счет страховки по кредиту, что предполагает подпадание произошедшего с заемщиком или в его жизни события под страховой случай;
- возможность получения компенсации из других источников, в частности, в рамках господдержки.
Варианты реструктуризации
Программа реструктуризации для каждого заемщика разрабатывается индивидуально. Среди возможных вариантов:
- Изменение валюты кредита с переводом долга в российские рубли по курсу, действующему на момент введения реструктуризации, рекомендованному Центробанком или иному, предложенному банком.
- Пересмотр условий ипотеки в части увеличения срока кредитования и, соответственно, уменьшения размера регулярных платежей.
- Установление на определенный период отсрочки по выплате основного долга, но с сохранением обязанности погашения процентов.
- Аннулирование начисленной неустойки.
- Пересмотр графика погашения кредита исходя из новых условий получения заемщиком доходов.
- Переоформление договора на новых, индивидуальных условиях, способствующих погашению просроченной задолженности и последующих выплат.
- Предоставление заемщику другого кредита для покрытия задолженности (рефинансирование).
- Участие заемщика в госпрограмме поддержки. Эти программы и их условия периодически меняются. В настоящее время основной акцент делается на поддержке валютной ипотеки и социально незащищенных категорий граждан (семей с детьми, инвалидов и других).
Различные меры реструктуризации могут комбинироваться. Однако ни одна из программ реструктуризации не предполагает полное освобождение заемщика от внесения регулярных платежей по кредиту – может быть лишь уменьшен их размер, в том числе до размера, позволяющего погашать только начисленные проценты.
В большинстве случаев заемщику приходится соглашаться на то, что будет предложено банками. Уровень выгодности таких предложений серьезно различается. Чем меньше сумма оставшегося долга, чем она меньше по отношению к стоимости объекта залога, тем более выгодными становятся условия реструктуризации. Это связано исключительно с уровнем рисков банка.
Как вариант реструктуризации ипотеки по инициативе и предложению заемщика может быть рассмотрена схема продажи приобретенной на кредитные средства недвижимости (залога), которая предусматривает:
- получение от банка согласия на продажу недвижимости;
- реализация объекта заемщиком с направлением вырученных средств на полное или частичное погашение ипотеки;
- приобретение на оставшиеся средства новой недвижимости, например, квартиры меньшей площади, в другом районе и т.п.
Еще одним вариантом схожей направленности является сдача ипотечной недвижимости в аренду и погашение за счет арендных платежей ипотечного долга. В этой ситуации также требуется согласие банка, но многие заемщики иногда сдают объекты в аренду неофициально, что, в принципе, хоть и противоречит закону, тоже является выходом из проблемной ситуации с погашением кредита.
Сделки с ипотечной недвижимостью под понятие реструктуризации не подпадают, но, тем не менее, могут использоваться как эффективное решение задачи погашения просроченной задолженности и текущего долга.
