Обмен квартиры на квартиру между городами – актуальный вопрос для граждан, часто меняющих место жительства. Поиск работы, учеба и другие обстоятельства могут заставлять нас менять города один на другой. Необходимо знать нюансы обмена недвижимости, чтобы не оказаться в трудной ситуации.
В родном городе жители хорошо знакомы с работой всевозможных служб и инстанций, с которыми приходится сталкиваться в процессе оформления недвижимости в собственность. Кроме того, не приходится далеко ехать, чтобы подать или получить документы. Проведение сделки между городами, находящимися далеко друг от друга, приходится полагаться на вторую сторону заочно.
Обезопасить себя в данном случае возможно, если привлечь к процедуре агентство недвижимости, имеющее представительства во многих крупных городах, а также квалифицированного юриста, который и будет проверять юридическую чистоту документов и всей проводимой сделки в целом.
Иногородний обмен недвижимости в России
Следует сразу оговориться, что обменом называют любую операцию с недвижимость, в результате которой вместо имеющегося жилья, его владелец приобретает новое. Для удачной сделки важно отчетливо понимать, какой именно результат необходимо получить в итоге. Размен приватизированного жилья может быть выполнен одним из двух способов:
- Прямой обмен. Используется тогда, когда владелец квартиры не хочет вкладывать в сделку какие-либо средства, необходимо только сменить город и все. Оплатить придется услуги риелтора и перерегистрацию прав собственности. Сложность заключается в поиске идентичного жилья, владельцы которого захотят провести сделку. Обе стороны должны хорошо представлять себе новую квартиру и соглашаться ее получить.
- Альтернативный обмен. Провести его можно через куплю-продажу, когда обменом фактически является конечный результат, но стороны оформляют договора купли-продажи. Обычно в этом случае юристы используют термин «мена». Этот способ используется намного чаще, поскольку больше шансов получить именно то, что нужно, в короткий срок. Схема имеет несколько этапов, инициатором которых становится покупатель с деньгами на руках, а завершает цепочку продавец, расстающийся с недвижимостью и получающий за нее деньги.
Когда переезд происходит из одной стороны в другую, из одного региона в другой, лучше привлекать юриста к сделке, так как слишком велики риски.
Обмен квартирами между родственниками
Закон не нормирует особые обстоятельства обмена недвижимостью между гражданами, состоящими друг с другом в родственных отношениях. Термин «родственный обмен» - употребляют риелторы, но не юристы. Никакие льготы участники такой сделки не получают, она проводится стандартным способом.
Обеим сторонам для обмена квартирами потребуются:
- Выписки из ЕГРП, подтверждающие права собственности сторон на жилье.
- Письменные и нотариально заверенные согласия супругов на сделку.
- Справки из своих управляющих компаний об отсутствии задолженности по квартплате.
- Лицевые счета по каждой квартире, где будут сведения обо всех вписанных и выписанных жильцах.
Ни та, ни другая сторона не освобождается от уплаты налогов. Согласно ст. 567 ГК РФ, обмен недвижимости идентичен сделке купли-продажи. Разница заключается только в том, что при обмене каждая из сторон-участниц одновременно выступает и продавцом, и покупателем.
По ст. 217 НК РФ, налогом не облагаются сделки с объектами недвижимости, которые находится в собственности сроком менее 5 лет (с 2016 г., а ранее – менее 3 лет). Не нужно платить налог и тому, кто продает свою квартиру, цена которой меньше 1 млн. руб. При необходимости оплатить налог на прибыль, налоговая ставка составляет 13%.
Если родственники хотят совершить обмен и при этом не платить налоги, то стоит прибегнуть к дарению. По ст. 217 от налогов при оформлении сделки дарения освобождаются близкие родственники (братья и сестры, родители и дети, бабушки и дедушки). Регистрируется в таких случаях переход права собственности, а сама дарственная не регистрируется. Для придания большей силы документу, его рекомендуется заверить нотариально. Заплатить в итоге придется за услуги нотариуса и госпошлину за регистрацию.
Пакет документов для совершения обмена
Правильно оформленные документы могут оказать существенное влияние на скорость проведения обмена. Отсутствие каких-либо бумаг или выявление в них ошибок может затянуть процесс на месяцы и даже больше. Именно поэтому еще до того, как приступать к поиску нового жилья, стоит просмотреть имеющиеся бумаги и убедиться в беспрепятственном получении недостающих.
Для оформления обмена, как и в случае с оформлением купли-продажи, сторонам потребуются следующая документация:
- Выписки из ЕГРП о праве собственности на квартиры.
- Документ, на основании которого, приобретено право собственности: завещание, купчая, дарственная и т.д.
- Кадастровые паспорта на каждую квартиру.
- Справка форма №9 о зарегистрированных в каждой квартире жильцах.
- Справки-выписки из лицевого счета и из домовой книги.
- Свидетельства о заключении брака.
- Нотариально заверенные согласия супругов на сделку.
- Если в сделке участвует несовершеннолетний, прилагается разрешение органов опеки и попечительства.
Нельзя сказать, что родственный обмен всегда происходит без привлечения денежных средств. Чаще всего квартиры неравноценны, поэтому стороны могут использовать финансовые взаиморасчеты. Доплату оформляют обычно распиской, которую нужно хранить вместе с остальными документами на квартиру. В будущем она станет доказательством взаиморасчетов при любых спорах.
Таким образом, обмен с юридической точки зрения ничем не отличается от стандартной сделки купли-продажи, но стороны могут облегчить свое финансовое бремя, если воспользуются формой дарственной и смогут избежать уплаты налогов.
Обмен по схеме «trade-in»
Можно сказать, что данная схема – это новинка на рынке недвижимости. Даже в таких городах как Москва и Санкт-Петербург ее предлагают своим клиентам далеко не все риелторские агентства. Суть ее проста, поэтому в теории ею может воспользоваться каждый.
Покупатель выбирает квартиру на рынке первичного жилья – новостройку, после чего обращается в банк за получением ипотечной ссуды. Так как в большинстве случаев банк требует материальный залог – имеющееся в собственности жилье, заемщик передает в залог свою прежнюю квартиру. Фактически стоимость старого жилья выступает первоначальным взносом по ипотечному кредиту.
Большое преимущество такой схемы состоит в том, что срок проведения такой сделки – минимален. При благоприятных обстоятельствах расстаться со старой квартирой и получить новую можно за 3-4 дня. Причем при желании можно покупать вовсе не новостройку, а готовое жилье на вторичном рынке.
Привлечение к обмену «материнского капитала»
При обмене неравноценными по стоимости квартирами, одна сторона должна доплатить второй некую сумму денег. Использовать для взаиморасчетов «материнский капитал» вполне допускается по закону. Государственная дотация может быть потрачена семьей на улучшение своих жилищных условий, а обмен на квартиру большей площади к таковым относится.
Единственным ограничением в данном случае выступает только то обстоятельство, что ребенку, после рождения которого родителям выдан сертификат на госсубсидию, должно исполниться на момент оформления сделки 3 года. Обойти это обстоятельство крайне затруднительно, поэтому лучше дождаться этого срока и на законных основаниях провести сделку купли-продажи.
Обмен ипотечного жилья
Само по себе приобретение ипотечного жилья не становится препятствием для совершения сделок по обмену. Ведь покупая квартиру в одном городе, позднее заемщику может понадобиться переехать в другой населенный пункт. Поскольку до полного погашения ипотечной ссуды жилье остается в залоге у банка, совершить какие-либо сделки без его участия не выйдет. Банк несет риск потерять свои деньги, поэтому примет в обмене самое непосредственное участие.
Обычно заключают два договора. Первый оформляется при покупке квартиры в ипотеку, а второй на продажу имеющегося жилья. Покупатель ипотечного жилья может продолжать гасить остаток долга, выплатив разницу продавцу, или же сразу полностью выплатить банку остаток задолженности, чтобы снять обременение с квартиры.
Обмен муниципального жилья на приватизированное
Договора соцнайма и в наши дни остаются распространенным явлением. Приватизация является хлопотным и затратным мероприятием, на которое у граждан нет свободных средств, времени, а зачастую и желания. Закон не запрещает менять муниципальное жилье. Если наниматель одной муниципальной квартиры договаривается с нанимателем похожей квартиры в другом городе о сделке, то никаких препятствий для ее осуществления нет.
Сложность заключается только в достаточно трудоемком оформлении сделки. Собрать потребуется очень внушительный пакет документов, который будет подан в муниципалитет. Обычно на сбор бумаг уходит не один месяц. Выгоду получить при таких обстоятельствах достаточно проблематично.
Если же происходит сделка обмена муниципального жилья на приватизированное, то в выигрыше только та сторона, которая получает по итогам приватизированную квартиру. Новый наниматель муниципального жилья будет вынужден в дальнейшем вложить деньги в приватизацию, чтобы получить возможность завещать его, продать, подарить и т.д.
