Пандемия вынудила бизнесменов пересмотреть условия аренды. При разработке договоров теперь особое внимание уделяют разделам о форс-мажоре, переговорах, прекращении отношений и уменьшении стоимости. Все большее число предпринимателей отказываются от шаблонных контрактов. Как обезопасить себя в 2021 году, рассказали юристы.
Цели аренды
При описании предмета сделки теперь следует детализировать цель. Общие формулировки не позволяют в полной мере пользоваться льготами и механизмами защиты. Типовая фраза «для ведения коммерческой деятельности» лишала арендаторов отсрочки или уменьшения платежа. Участникам таких соглашений приходилось доказывать невозможность работы в условиях карантина. Отказаться от договора со ссылкой на ст. 328 ГК РФ было сложно. В споре с арендодателем приходилось подтверждать невозможность ведения иных видов бизнеса.
Аналогичная ситуация возникала при полном отсутствии пункта о целях аренды. Собственники помещений настаивали на эксплуатации с учетом зарегистрированного назначения. Ограничение одного из направлений предпринимательской деятельности вообще не рассматривалось в качестве основания освобождения от арендной платы.
Порядок использования объекта
Этот раздел необходим для снижения размера платежа при ухудшении условий. Правовым основанием становится ст. 614 ГК РФ. Норма позволяет обойти ограничения, связанные с предпринимательским риском. Так, стороны вправе оговорить уменьшение стоимости аренды в следующих случаях:
- временный запрет ведения определенных видов деятельности;
- сокращение трафика клиентов;
- предоставление смежных помещений конкурентам.
Перечень причин законом не ограничен. Способы оценки условий стороны могут закрепить в договоре. Примером положительной судебной практики по направлению является постановление 7ААС по спору № А67-5371/2016.
Расторжение сделки
Пандемия заставила российских бизнесменов пересмотреть отношение к запрету на прекращение сотрудничества при существенном изменении обстоятельств. Из простой формальности такое условие превратилось в настоящую проблему. При наличии пункта арендаторам приходилось выплачивать неустойку за досрочный отказ от сделки.
В 2021 году юристы рекомендуют отказаться от подобных формулировок. Снять имеет смысл и запреты на приостановку оплаты. Ранее в договорах прописывалось право арендатора уклониться от перечисления средств лишь при отсутствии доступа к помещению. Теперь положения стараются сделать более гибкими и лояльными.
Пересмотр арендной платы
Коммерсанты стали предусмотрительнее. Теперь в договорах закрепляют основания уменьшения стоимости аренды. Условие об изменении цены 1 раз в год не удовлетворяет новым потребностям рынка.
Так, участники сделки могут указать возможность снижения платы на случай санитарно-эпидемиологических ограничений, особых распоряжений властей. Ссылаться на федеральные нормы можно лишь в качестве дополнения. Большинство поправок носят временный характер. Арендные же отношения, как правило, продолжаются годами.
Во избежание споров в тексте стоит прописать основания и пределы отсрочки. Детализация порядка пересмотра арендной платы избавит участников от судебных разбирательств.
Исключение коммунальных затрат
В 2020 году вопрос о выделении стоимости содержания помещений из арендной платы встал особенно остро. Ранее проблема неоднократно поднималась юристами. Деловые партнеры часто забывали о распределении текущих издержек, что выливалось в масштабные налоговые споры.
Во время пандемии установление общей цены препятствовало надлежащему разрешению споров о снижении арендной платы и предоставлению льгот. Закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 предусматривает возможность отсрочки. Однако норма не распространяется на коммунальные платежи. Судам приходилось вычленять затраты на содержание объектов и пересматривать расчеты штрафных санкций.
Форс-мажор
Возникновение непреодолимых обстоятельств не влечет расторжения договора аренды. Они лишь освобождают участников от ответственности за его неисполнение. В нормальных условиях стороны возобновляют сотрудничество. В 2021 году норма нуждается в коррекции.
Партнерам стоит закрепить правило, согласно которому при длительном действии форс-мажора соглашение расторгается без негативных последствий. Это поможет избежать дополнительных убытков в случае прекращения бизнеса. Если контрагент не заинтересован в дальнейшем использовании помещения, он сможет сослаться на соответствующий пункт. Платить неустойку не потребуется.
Отдельное внимание юристы советуют уделять перечню непреодолимых обстоятельств. Таковые должны иметь чрезвычайную природу. За основу можно взять положение ТПП РФ № 173-14 от 23.12.2015 года. Ориентиром также послужит постановление 3ААС по спору № А33-12595/2011. По собственной инициативе партнеры включают в перечень экономическую нестабильность в стране, срыв контрактов третьими лицами.
Переговоры
В докризисный период юристы ограничивались упоминанием об обязательном претензионном порядке. Процедура досудебного урегулирования в соглашениях не детализировалась. В 2021 году подход изменился. Формальный обмен требованиями не отвечает реалиям рынка. Российские суды перегружены, а потому урегулировать конфликт выгоднее самостоятельно.
В договоре аренды нужно указывать все стадии переговоров. В тексте можно закрепить порядок уведомления о встречах и месте их проведения. Здесь же прописывают способы обмена документацией, назначают ответственных лиц. Не будет лишним и установление минимального количества совместных конференций или личных бесед. Уклонение от переговоров станет доказательством недобросовестности (постановление 13ААС по спору № А56-141816/2018).
Таким образом, арендные соглашения в 2021 году необходимо адаптировать к новым условиям коммерческой деятельности. Документ должен оставаться актуальным в условиях удаленной работы и защищать участников при неожиданном появлении новых ограничений.
