Общая долевая и общая совместная собственность земельных наделов устанавливается в случае множественности правообладателей участков. Указанные варианты являются формами частной собственности и могут возникать на основании гражданских сделок, распорядительных актов властных органов или по судебному решению. В этой статье можно узнать ключевые нюансы общего пользованию землей, а также особенности распоряжения такими участками.
Что это такое
При общей собственности владение, пользование и распоряжение земельным объектом недвижимости осуществляется одновременно несколькими правообладателями – гражданами или юрлицами. Ключевое различие между совместной и долевой формами обладания наделом заключается в наличии или отсутствии у каждого правообладателя определенной доли. При этом участок на общем праве характеризуется следующими нюансами:
- предметом права выступает единый земельный надел с определенными границами, а при долевой форме могут устанавливаться и границы отдельных долей;
- при совместном обладании землей любые формы распоряжения (продажа, дарение, аренда и т.д.) могут осуществляться только при единогласном решении всех правообладателей, при этом каждый собственник должен быть участником сделки;
- при закреплении долевой собственности возможно распоряжение отдельными долями, однако при возмездном отчуждении нужно соблюдать порядок уведомления всех дольщиков и предоставление им права преимущественного выкупа.
Возникновение общего права на участок происходит в случаях, когда приобретателями выступает несколько лиц. Для этого подается общее заявление во властные органы, либо в договор купли-продажи надела включает несколько покупателей. Важно учитывать, что режим совместной собственности в любой момент может быть изменен на долевую форму, для этого достаточно заключить добровольно соглашение о распределении долей, либо добиться принудительного выделения долей через судебную процедуру.
Рассмотрим основания возникновения совместной и долевой формы владения землей, а также особенности распоряжения общими участками.
Совместная собственность
Получение или приобретения в совместное владение земли происходит без указания доли, отведенной каждому из правообладателей. Это означает, что каждый законный владелец несет равные права и обязанности в отношении участка, вправе получать свою часть доходов от эксплуатации участка и нести расходы на его содержание.
Правовой режим совместной собственности может возникать в следующих случаях:
- если по гражданской сделке земельный объект приобретают супруги, в этом случае надел признается совместно нажитым имущественным активом;
- если выделение земли из государственного или муниципального фонда осуществляется в пользу всех членов семьи или группы граждан;
- если земля была предоставлена в общее пользование и эксплуатацию некоммерческим товариществам садоводов, огородников и т.д.
В перечисленных случаях для подтверждения права необходимо пройти регистрационную процедуру в отношении единого участка. Межевой план на земельный надел, который будет являться основанием для регистрационных действий в службе Росреестра, будет содержать определенные границы без указания отдельных частей участка для каждого правообладателя.
Совместное пользование землей подразумевает следующие особенности:
- каждый правообладатель обязан соблюдать разрешенный вид пользования землей (например, участок сельхозназначения может использоваться только для соответствующих целей, а возведение на нем производственного объекта запрещено для каждого владельца);
- в любых формах распоряжения землей принимают участие все законные владельцы – выступают в качестве продавцов, дарителей, арендаторов и т.д.;
- для изменения характеристик участка (например, категории земли или вида разрешенного использования) требуется единогласное решение всех правообладателей;
- эксплуатация земли осуществляется на равных основаниях, а при возникновении споров может утверждаться порядок пользования участком в документальной форме (при разногласиях между правообладателями порядок пользования может утверждаться в судебном порядке).
Изменение правового режима совместного владения может происходить по требованию любого владельца. Необходимо учитывать, что каждый правообладатель может потребовать фактического выдела своей части земли, при этом для остальных собственников может сохраняться совместная форма. Для выделенного участка будут определены собственные границы, он будет поставлен на кадастровый учет в ЕГРН в качестве самостоятельного объекта недвижимости.
В случае если третьими лицами предъявляются претензии, связанные с пользованием земельным наделом, ответчиками будут выступать одновременно все собственники. Например, если речь идет о компенсации расходов окружающей среде, вызванных нарушением правил землепользования, штрафные санкции будут взысканы в солидарном порядке со всех правообладателей.
Долевая собственность
Возникновение долевой формы владения может происходить напрямую при получении или приобретении надела, либо в процессе совместного владения. Из совместного пользования доли отдельных собственников могут формироваться следующим образом:
- при совершении сделки купли-продажи покупатели вправе сами определять размер долей для каждого будущего владельца, это условие указывается в договоре и будет зафиксировано в ЕГРН;
- при заключении соглашения о распределении долей, они устанавливаются в равном размере, если иное не решат сами правообладатели по обоюдному согласию;
- отступление от принципа равенства долей может происходить в случаях, если один из владельцев производит существенные вложения денежных средств в улучшение характеристик и свойств земли.
Для определения размера каждой доли требуется проведение кадастровых работ и изготовление межевого плана. Эти полномочия принадлежат профессиональному кадастровому специалисту – инженеру, а в ходе межевых работ границы долей определяются исходя из соглашения сторон, условий договора купли-продажи, резолютивной части судебного акта. После распределения долей или приобретения земли в такой форме, возникающее право подлежит регистрации в службе Росреестра.
Каждому дольщику выдается правоустанавливающий документ – выписка из госреестра ЕГРН. При возмездном распоряжении землей, на которую установлен долевой режим, соблюдается правило о предварительном уведомлении каждого дольщика. Другие собственники могут воспользоваться правом преимущественного выкупа на условиях, предусмотренных договором продажи (изменение этих условий после направления уведомления не допускается, в том числе в отношении стоимости доли).
После этого договор отчуждения долей должен был удостоверен в нотариальной конторе, без этого регистрационная процедура завершиться вынесением отказа. После регистрации отчуждения доли новый владелец приобретает полноценное право пользование в пределах своей части участка.
