Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в рамках требований Жилищного кодекса Российской Федерации и муниципальных распорядительных нормативно-правовых актов. Это социальная программа, которая предусматривает предоставление недвижимости во временное пользование категориям населения, претендующим на улучшение жилищных условий. Преимущество поддержки в том, что в дальнейшем наниматель имеет право на приватизацию недвижимости и ее переход в единоличное владение.
Что такое социальный наем: порядок получения недвижимости
Федеральным законодательством предусмотрена программа по улучшению жилищных условий, которая предусматривает подписание двусторонних соглашений между физическими лицами (льготниками) и муниципалитетом о получении квартир/домов/коммуналок во временное пользование на льготных условиях.
Для участия в программе человек должен собрать полный пакет необходимых документов и подать их вместе с собственноручным заявлением в административный центр городской администрации. После обработки обращения (на что отводится один календарный месяц) человек получает письменный отказ от участия в программе или же уведомление о внесении информации о заявителе в единую городскую очередь.
Предоставление недвижимости для целевого использования в рамках договора социальной аренды происходит в порядке очереди. Но закон определяет ряд категорий физических лиц, претендующих на внеочередное распределение жилья.
Таблица № 1 «Кто может претендовать на участие в программе»
|
Общий список претендентов |
Кандидаты на подписание договора вне очереди |
|
Заявитель или члены его семьи не пользуются более жильем на основании договора социальной аренды |
Дети-сироты и те, которые остались без попечения родителей |
|
Отсутствие у членов семьи и заявителя собственной недвижимости или жилье не соответствует заявленным требованиям |
Граждане, у которых зафиксированы неизлечимые или тяжелые заболевания, требующие значительных денежных вложений |
|
Семья не принимает участие в других социальных программах по улучшению жилищных условий. |
Жители квартир, непригодных для проживания и, не подлежащих ремонту. |
Право пользования жилым помещением по договору социального найма подтверждается подписанным соглашением. На основании контракта возникают взаимные права и обязанности участников.
Права участников правоотношений: что позволяет договор пользования жилым помещением
Как показывает практика, при заключении соглашений с физическими лицами муниципалитеты используют универсальный бланк договора, но участники могут внести изменения в отдельные пункты по обоюдному согласию. Важно понимать, что условия контракта обязательны для исполнения всеми участниками подписанного договора и, за нарушение фиксированных условий наступает юридическая ответственность участников.
Таблица № 2 «Права арендатора и арендодателя»
|
Возможности нанимателя |
Права арендодателя |
|
Целевое использование только в рамках законодательства и условий контракта |
Получение регулярной оплаты |
|
Поддержка недвижимости в надлежащем состоянии |
Требование внесения денег по коммунальным услугам |
|
Сохранность имущества и гарантия надлежащей эксплуатации |
Организация капитального ремонта. |
|
Организация ремонтных работ |
|
|
Регулярная оплата коммунальных услуг |
|
|
Информирование владельца обо всех условиях |
|
|
Получение возможности передавать недвижимость в аренду третьим лицам |
|
|
Самостоятельное вселение других людей |
|
|
Обмен жилья |
|
Использование общего имущества МКД
ЖК РФ фиксирует, что в многоквартирном доме вся собственность делится на две категории:
- частные владения (внутри квартир), использование которых – право только владельцев/арендаторов;
- общие участки многоквартирного дома – пользоваться могут все владельцы жилья.
Что касается арендаторов по договору социальной аренды, то на время пользования жильем, то есть после подписания соглашения и до прекращения его действия, человек имеет право в полной мере пользоваться недвижимостью, что включает частные владения и общие участки многоквартирного дома.
Жилищный кодекс определяет, что каждый собственник, в зависимости от площади квартиры, получает соответствующую долю совместной территории. Поскольку совладельцем общего имущества МКД выступает муниципалитет – фактический собственник квартиры, то вместе с передачей права аренды, наниматель получает и возможность использования общих участков.
Закон определяет, что к совместным территориям будут относиться следующие:
- коридоры;
- лифты;
- чердаки и подвалы;
- подъезды.
Пользуясь этими участками, семья взамен гарантирует сохранность несущих конструкций и косметического ремонта МКД.
Права членов семьи нанимателя
Согласно требованиям закона, подписание контракта происходит только с одним членом семьи. Как правило, это супруг или супруга, то есть совершеннолетнее физическое лицо, ведущее семейный бюджет и, являющееся опекуном (законным представителем) несовершеннолетних членов семьи.
Во время подписания соглашения, в договоре прописывается, кто будет проживать совместно с арендатором в социальной квартире. Это могут быть родители, дети, официальные и гражданские супруги. Важно помнить, что каждый член семьи наделяется такими же правами и обязанностями, что и наниматель, подписавший договор.
В частности, к правам членов семьи относятся следующие:
- целевая эксплуатация недвижимой собственности;
- требование проведения капитального ремонта;
- решение споров о ненадлежащем предоставлении услуг (например, коммунальных).
Вместе с тем полномочия членов семьи несколько ограничены. Это касается невозможности оформления соглашений поднайма, а также вселения третьих лиц в квартиры/дома.
В отдельную категорию полномочий относятся дополнительные права, которые возникают у арендатора только в исключительных ситуациях:
- требование снижения регулярной платы (при ненадлежащем исполнении обязанностей владельцем собственности - муниципалитетом);
- возмещение причиненного вреда по вине арендодателя.
Договор социальной аренды содержит условие, что при временном отсутствии арендатора и членов его семьи по месту проживания, право на занятие квартиры сохраняется.
И, конечно же, никто не отменял возможность дальнейшей приватизации собственности с ее переходом в полное владение физического лица и членов его семьи. В таком случае, каждый член семьи, который на момент приватизации был прописан на квадратных метрах, должен получить часть недвижимости в личное владение. То есть все пользователи становятся долевыми владельцами недвижимой собственности.
В отдельную категорию вопросов о праве пользования социальным жильем относятся нюансы прекращения двустороннего договора. Так, прекращение действия соглашения происходит в рамках условий, обозначенных внутри договора. Дополнительно контракт может быть расторгнут по желанию участников или же, в случае существенного нарушения условий контракта одной из сторон.
Все споры, связанные с арендой в рамках социальной программы, решаются в судебном порядке.
