Компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения – это мера государственной поддержки, оказываемой лицам, купившим квартиру у людей, не имевших права на ее продажу. Выплата такой компенсации позволит покрыть убытки, которые возникают у покупателя жилья после расторжения сделки купли-продажи в случае, если продавец не может вернуть ему уплаченные деньги. В статье расскажем, как и за чей счет будет выплачиваться такая компенсация, и какие категории покупателей смогут претендовать на ее получение.
Необходимость введения нового закона
Практика показывает – ситуации, когда добросовестный покупатель приобретает квартиру на вторичном рынке, а потом один из ее бывших собственников оспаривает сделку купли-продажи, возникают довольно часто.
Основанием для предъявления претензий обычно становится наличие среди собственников:
- несовершеннолетних граждан, а также лиц, находившихся в армии или в местах лишения свободы, не учтенных при приватизации жилья;
- наследников, не знавших о факте смерти наследодателя, которому принадлежало жилье;
- граждан, психическое состояние которых не позволяло им самостоятельно заключать сделки с недвижимостью;
- несовершеннолетних, которым не были выделены доли в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала и пр.
В том случае, если сделка будет признана недействительной, покупателю придется вернуть квартиру продавцу, который, в свою очередь, должен вернуть полученные по договору деньги.
Обычно к моменту расторжения договора денег у продавца уже нет – в итоге покупатель остается и без вложенных им средств, и без квартиры. Зато с правом требования долга, удовлетворить которое продавец не может.
Страдает в этом случае только добросовестный покупатель – даже если он добьется восстановления своих прав через суд, продавец будет погашать задолженность очень долго (если вообще не инициирует процедуру банкротства, и не избавится от обязанности по уплате долга).
Читайте также "Как оспорить сделку купли-продажи квартиры?"
Фактически в настоящее время права таких покупателей жилья на вторичном рынке ничем не защищены – именно поэтому в этой сфере орудует огромное количество мошенников, использующих различные схемы обмана граждан.
С января 2020 вступят в силу изменения, вносимые в Федеральный закон «О государственной..." от» 13.07.2015 № 218-ФЗ, которые позволят защитить интересы обманутых покупателей недвижимости.
Основные положения закона
Федеральный закон «О внесении…» от 02.08.2019 № 299-ФЗ дополняет ФЗ № 218 новой главой 10.1. В соответствии с ее положениями, покупатель квартиры, оказавшийся в описанной выше ситуации, будет вправе получить компенсацию за утраченное жилье. Это право возникнет после того, как будет принято судебное решение об изъятии у него квартиры (дома, комнаты и пр.).
Защищать свои права придется в суде – согласно ч. 2 ст. 68.1 ФЗ № 218, которая начнет действовать в январе 2020 года, основанием для выплаты компенсации добросовестным приобретателям жилья является вступивший в законную силу судебный акт по иску с соответствующим требованием. Истцом по такому делу выступает обманутый покупатель квартиры, а ответчиком – Российская Федерация.
Чтобы иск был принят к рассмотрению, необходимо представить документы, доказывающие факт того, что убытки, которые понес покупатель по причине расторжения договора купли-продажи, не были ему возмещены или были возмещены частично. Обращаться в суд можно, если деньги не выплачивались в течение 6 месяцев с момента предъявления для взыскания исполнительного листа.
После того, как Российская Федерация исполнит свои обязательства по погашению убытков, понесенных добросовестным покупателем, она приобретет право требования долга с продавца.
Кто считается добросовестным приобретателем жилья
Добросовестный приобретатель – это лицо, купившее жилье у лица, не имевшего права его продавать, при условии, что на момент совершения сделки оно не знало и не могло знать об этом (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Признать покупателя добросовестным может только суд – чтобы убедить его в этом, покупателю придется представить доказательства того, что перед совершением сделки он пытался получить максимально полную информацию о продавце и о самой квартире.
Именно поэтому перед покупкой стоит выяснить:
- кому принадлежит недвижимость, и на каком основании право собственности на нее перешло к указанным лицам;
- какими характеристиками обладает недвижимость, и соответствуют ли они сведениям, указанным в Росреестре;
- имеются ли на имуществе обременения;
- есть ли риск того, что на жилье будут претендовать третьи лица и пр.
Размер компенсации
Компенсация добросовестному приобретателю за утрату квартиры будет рассчитываться двумя способами:
- исходя из суммы реального ущерба, причиненного покупателю;
- исходя из кадастровой стоимости жилья (если того требует сам приобретатель).
В случае если убытки покупателя будут частично погашены, размер компенсации будет уменьшен на сумму этого возмещения.
Получить компенсацию можно только один раз. Повторно на крючок мошенников лучше не попадаться – государство на помощь больше не придет.
Читайте также "Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой?"
Как получить компенсацию
Закон вступает в силу с 1 января 2020 года – это значит, что воспользоваться правом на получение компенсации смогут только те покупатели жилья, которые совершили сделку после указанной даты.
Чтобы получить компенсацию, потребуется:
- после расторжения договора купли-продажи подать в суд иск о взыскании денег с продавца и о признании покупателя добросовестным;
- после получения судебного решения обратиться к судебным приставам с исполнительным листом для взыскания долга;
- в случае, если в течение 6 месяцев с момента обращения к приставам продавец не возместит покупателю уплаченные им деньги – подать иск к государству.
