Основные риски при покупке квартиры на вторичном рынке связаны с защитой имущественных прав, как владельцев недвижимости, так и претендентов на собственность. Также во время заключения сделок в учет принимаются интересы совладельцев дома/квартиры и лиц, проживающих на квадратных метрах. Учитывая суммы, с которыми связаны сделки с недвижимыми объектами, в этой сфере охотно орудуют мошенники и черные риэлторы.
Приобретение приватизированной недвижимости
Лишиться своей квартиры после покупки можно через неограниченное количество лет. Это связано с тем, что вопросы, связанные с приобретением/отчуждением имущественных прав на недвижимость, имеют большой срок исковой давности. В частности, это касается вопросов незаконной приватизации объекта.
Если во время оформления договора купли/продажи стало известно, что жилье было приватизировано, и после этого владелец не менялся, то предстоит внимательно изучить следующие вопросы:
- дата осуществления процедуры;
- основание для приватизации;
- перечень лиц, которые пользовались объектом;
- список родственников, которые могут заявить претензии на недвижимость в дальнейшем.
Уточнить эти вопросы позволят документы на собственность, в которых отображаются подробные данные процесса, а также подкреплены все справки, нотариальные соглашения и выписки.
Риск покупки квартиры/дома заключается в том, что во время приватизации могли не учитываться интересы членов семьи, претендующих на материальные блага. Это значит, что ребенок, который должен был стать совладельцем, остался без законной части жилья. Прошло время, малыш вырос и достиг совершеннолетия. Узнав об ограничении своих имущественных прав, гражданин подает в суд исковое заявление с просьбой аннулировать приватизацию. Как следствие, продажа недвижимости также отменяется.
Покупка наследственной собственности
Гражданским кодексом установлено, что у наследников есть шесть календарных месяцев с момента смерти близкого родственника, когда есть законное право заявить свои претензии на наследство. По завершению этого термина ценности делятся между претендентами в законных частях, и только после этого можно распоряжаться наследством, в том числе оформлять его продажу.
Как показывает практика, нередко наследники узнают о своих законных претензиях на имущество через несколько месяцев (или даже лет) после смерти близкого родственника. Для таких случаев предусмотрена процедура восстановления упущенного срока. Суд рассматривает иск о восстановлении срока наследования и об отмене ранее составленного постановления нотариуса о делении ценностей.
Это значит, что текущий владелец дома/квартиры теряет права собственности на объект, а ранее оформленная сделка признается недействительной. Такие ситуации чреваты тем, что продавец может продавать жилье не только по незнанию, но также в мошеннических целях. В таком случае можно остаться и без жилья, и без денег.
Покупка с использованием материнского капитала
Материнский капитал – целевая поддержка, на которую могут претендовать родители, воспитывающие двоих и более несовершеннолетних детей. Помощь оказывается на ограниченный перечень целей, среди которых приобретение недвижимости или улучшение текущих жилищных условий.
Материнский капитал представлен в виде именного сертификата, который реализуется по безналичным сделкам. Главное условие при приобретении недвижимости с использованием средств Сертификата – оформление купленной квартиры в долевое владение всех членов семьи. Это значит, что в Росреестре жилище сразу переоформляется на родителей и каждого ребенка в равных частях.
Приобретая недвижимость, которая была куплена за средства маткапитала, предстоит обратить внимание на то, кто является собственником недвижимости. Если несовершеннолетние дети и официальный супруг не указаны совладельцами, то продажа является незаконной. Если же в выписке ЕГРН значится, что дом разделен в требуемых долях между всеми участниками, среди которых несовершеннолетние дети, то к сделке должны привлекаться органы опеки и попечительства. Они гарантируют защиту прав и интересов ребенка при участии в продаже.
Продажа имущества доверителем
Практически во всех юридических сделках интересы гражданина может представлять доверенное лицо. Доверенность оформляется у нотариуса и имеет юридическую силу, позволяющую принимать участие третьим лицам в процедуре купли/продажи. Так, при ознакомлении с доверенностью предстоит обратить внимание на следующие аспекты:
- дата подготовки документа (бумага может быть старой и уже утратившей свою актуальность, что случается, когда доверитель уже умер или утратил права распоряжения собственностью);
- персональные данные лица, выдавшего доверенность (лучше попросить личной встречи с доверителем во избежание конфликтных ситуаций);
- перечень функций, на которые распространяется документ (в содержании всегда прописывается, в каких сделках может принимать участие третье лицо, а также какими функциями ограничиваются его полномочия);
- установление даты, когда документ теряет свою юридическую силу (в конкретный день или же после завершения конкретного списка задач).
В случае смерти лица или признания его недееспособным, такая доверенность также теряет юридическую силу.
Риски при покупке вторичного жилья в этом случае связаны с возможностью встречи с мошенником. Черные риэлторы спешат оформить сделку, пока покупателю не станет известно о смерти текущего хозяина объектов. Узнать о законности отчуждения собственности можно из выписки ЕГРН, срок действия которой ограничивается одним календарным месяцем.
Продавец – пожилой человек
30% всех судебных споров, связанных с приобретением/отчуждением имущественных прав на недвижимые объекты связаны с попытками аннулировать недействительные сделки, когда одной из сторон выступает недееспособный гражданин. Под сомнение вменяемость могут поставить следующие факторы:
- наличие психиатрического заболевания (гражданин находится на учете профильного врача);
- пребывание на учете нарколога за злоупотребление алкоголем или употребление наркотических средств;
- периодическое употребление психотропных препаратов, наркотиков, алкоголя;
- преклонный возраст.
Как правило, претензии на собственность начинают заявлять близкие родственники продавца уже после его смерти. Избежать споров и конфликтов можно, перед началом сделки попросить гражданина представить справки от нарколога и психиатра об отсутствии временных расстройств. Второй шаг – заключение сделки у нотариуса, который подтвердит, что во время подписания соглашения продавец был вменяемым и полностью осознал последствия своих действий.
Несмотря на все способы защитить себя от рисков, всегда есть небольшой шанс что-то сделать не так, купить квартиру с обременениями или получить жилье, качество которого не соответствует заявленному описанию. Чтобы избежать таких ситуаций, лучше привлекать к процессу опытного юриста, который проверит юридическую чистоту объекта, подтвердит законность имущественных прав у продавца и подскажет, как максимально быстро и комфортно пройти процедуру купли/продажи и переоформления собственности.
