Продажа квартиры без согласия супруга возможна, но только в определенных ситуациях. В большинстве случаев муж или жена должны нотариально заверить отсутствие возражений на сделку, чтобы она была действительной. Узнайте из статьи, когда можно продать недвижимость без согласия второго супруга и какие нюансы необходимо учитывать, чтобы избежать проблем с законом.
Общие правила продажи
Согласно ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ, любое имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов и каждый из них имеет на него равные права. Это значит, что распоряжаться своими активами семейная пара может только по взаимному согласию. При этом супруг, который не имел дохода по уважительным причинам в период совместной жизни (потому что ухаживал за ребенком или больным родственником, либо сам имел проблемы со здоровьем и т.д.), имеет такое же право на имущество, как и тот, кто заработал на него.
Согласно ч.3 ст. 35 СК, согласие второго супруга на продажу должно быть выражено в письменной форме и заверено нотариально.
Важно учитывать, что требование о получении согласия на сделки с имуществом требуется даже в случае развода, если оно было приобретено в браке. Второй супруг может в любой момент подать в суд на раздел имущества — срок исковой давности составляет 3 года, но он может быть восстановлен.
Если же квартира находится в долевой собственности супругов, действует преимущественное право покупки. Но предполагает, что продавец не может продать недвижимость постороннему лицу, не предложив сделку владельцу другой части имущества на выгодных условиях. Здесь также важно учесть, что он не имеет право продавать квартиру по цене ниже той, которую предложил второму дольщику.
Читайте также "Можно ли подать на раздел имущества после развода?"
Исключения из правил
Несмотря на то, что закон защищает права каждого супруга на общее имущество, есть ситуации, когда сделка купли-продажи может быть проведена собственником самостоятельно.
К таким случаям относится:
- Получение недвижимости на безвозмездной основе, путем наследования, дарения или приватизации. В этом случае имущество считается личной собственностью владельца, и он может на законных основаниях продать квартиру без согласия супруга.
- Отсутствие сведений о местонахождении второго супруга, когда он не проживает по адресу постоянной регистрации. В этом случае нужно получить судебное решение о признании мужа или жены без вести пропавшим, чтобы провести сделку купли-продажи.
- Наличие брачного договора, в котором указывается, что все активы, которые были приобретены в период семейной жизни, является личным имуществом того, кто их покупал. В этом случае муж вправе продать квартиру без согласия жена, если он собственник.
- Уклонение второго супруга от дачи согласия на продажу. Этот факт должен быть юридически зафиксирован, чтобы сделка не была аннулирована.
Таким образом, ситуаций, когда можно продавать недвижимость без разрешения мужа или жены, немного.
Правовые последствия сделки, проведенной без согласия супруга
Если требование о получении разрешения от мужа или жены не соблюдено, последний имеет право на оспаривание сделки. Если он обратится в суд в течение 12 месяцев с моменты продажи имущества, вероятность признания сделки недействительной почти 100%.
Это означает, что право собственности перейдет обратно к продавцу, который должен будет вернуть покупателю полученную сумму, и, в зависимости от решения суда, возместить моральную компенсацию. Часто бывает так, что к моменту оспаривания, деньги за сделку уже потрачены и возвращать нечего, поэтому приходится срочно искать крупную сумму в долг.
Чтобы избежать подобных неприятных последствий, стоит позаботиться о соблюдении правовых норм сделки купли-продажи совместно нажитого имущества.
Порядок получения согласия
Для оформления согласия на сделку, супругам нужно посетить нотариуса и подписать соответствующий документ, в котором содержатся личные и паспортные данные сторон, сведения об имуществе и факт отсутствия возражений на его продажу.
Стоимость процедуры зависит от региона получения услуги, средняя цена такого нотариального заверения в 2024 году — 800-1000 рублей.
Если супруги не могут вместе посетить нотариуса либо они проживают раздельно, для оформления согласия нужно направить мужу или жене заказное письмо с официальным приглашением к нотариусу в определенный день. Если получатель не придет в назначенное время и не выразит свои возражения в течение 30 дней, нотариус оформит согласие без него.
Если квартира находится в долевой собственности супругов, продавцу нужно:
- направить мужу или жене предложение воспользоваться преимущественным правом покупки с указанием стоимости своей доли;
- ожидать ответа в течение 1-го месяца.
Если за этот период он не будет получен, продавец может оформлять сделку купли-продажи с любым покупателем.
Также супруги могут оформить согласие на сделку у нотариуса — это способ самый надежный и предполагает минимальный риск оспаривания.
Собственники имущества часто пытаются обойти требование о получении разрешения мужа или жены, оформляя договор дарения вместо купли-продажи. Но подобная сделка также будет аннулирована, если будет доказан факт передачи денег.
К тому же такой способ крайне невыгодный для покупателя, который должен полностью выплачивать налог от полученного в дар имущества. Для продавца также есть риск — он может не получить деньги после оформления договора дарения.
Таким образом, соблюдение правовых норм проведения сделки купли-продажи выгодно всем сторонам, потому что избавляет от негативных последствий и риска возникновения проблем с законом. Покупателю особенно важно проверять наличие согласия от второго супруга в пакете документов, так как при аннулировании сделки он рискует остаться без компенсации, например, если продавец объявит себя банкротом.
