Покупка квартиры по договору долевого участия принципиально отличается от прочих сделок по приобретению жилья. Считается, что процедура допускает меньшее количество рисков начиная с этапа заключения соглашения и заканчивая регистрацией прав собственности на недвижимость. Однако прежде чем давать согласие на сделку, следует изучить основные особенности такого способа приобретения жилья.
Покупка квартиры по договору долевого участия: что это
Само по себе понятие «долевое участие» предполагает вложение гражданином собственных средств в строительство многоквартирного объекта недвижимости до момента его ввода в эксплуатацию. Главной особенностью считается обретение соинвестором права на требование от застройщика жилого помещения соразмерно потраченным средствам. В этом и заключается отличие от сделки по купле-продаже квадратных метров.
Если рассматривать подробнее, то в последнем случае предметом договора выступает уже существующая квартира в построенном доме, которую покупатель получает сразу после подписания контракта. Тогда как при долевом участии объектом сделки считается право требования квадратных метров на основании денежной суммы, потраченной в виде вложений. В этом случае сначала потребуется дождаться момента завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию. К тому же пройти процедуру регистрации прав собственности на жилище и стать его полноправным хозяином можно лишь после передачи жилья соинвестору.
С правовой точки зрения, все вопросы по долевому участию в строительстве регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года под номером 214-ФЗ.
Выполнение положений указанного правового акта гарантирует дольщикам безопасность сделки, передачу им объекта недвижимости по окончании строительства и сохранность денежных инвестиций, вложенных в возведение дома.
Порядок проведения сделки
Основные этапы приобретения жилища по ДДУ заключаются в следующем:
- выбор кредитного учреждения, если предполагается внести взнос при помощи средств банковской организации;
- подбор застройщика;
- подготовка документации.
И здесь основным моментом, на который следует обратить внимание, считается выбор строительной фирмы.
Как определиться с застройщиком
Чтобы не столкнуться с мошенниками, стоит крайне внимательно отнестись к подбору строительной конторы. Необходимо изучить информацию о застройщике, собрать отзывы о работе компании. На сайте фирмы следует тщательно просмотреть существующие предложения и проверить документацию на строительство, которая должна находиться в открытом доступе.
Важно помнить о том, что застройщик получает право привлекать соинвесторов только при выполнении следующих требований:
- наличие разрешения на возведение объекта недвижимости;
- информация о запуске строительства опубликована в СМИ либо на сайте организации;
- осуществлена регистрация земельного участка в органах Росреестра;
- уставной капитал фирмы оплачен в полном объеме;
- компания не признана банкротом и на нее не возложены обязательства по уплате налоговой задолженности.
Именно на изучение бумаг и прочих сведений, подтверждающих выполнение указанных выше требований, и следует направить свои силы. А вот если застройщик уклоняется от предоставления информации и документов, рекомендовано обратить внимание на предложения других фирм, а эту контору обойти стороной.
Выбор банка
Этот этап потребуется пройти только тем гражданам, кто желает приобрести жилье за счет средств ипотечного кредита. Здесь все довольно просто. Следует ознакомиться с предложениями банковских организаций и подобрать наиболее оптимальный вариант.
Внимание стоит уделить изучению состава кредитных продуктов и наличию обязательных страховок, а также дополнительных платных услуг. Важно уточнить и размер штрафа в случае просрочки платежей по ипотечному договору.
ДДУ
Основным документом, регулирующим порядок, положения и прочие нюансы сделки считается договор долевого участия, сокращенно – ДДУ. Контракт фиксирует согласие застройщика отстроить в установленные сроки многоквартирный дом и передать одно из помещений в нем дольщику. Тогда как последний, в свою очередь, обязуется оплатить денежный взнос, обусловленный пунктами соглашения.
ДДУ составляется в соответствии с нормативами, указанными в законе 214-ФЗ (пункт 3, статья 4) в простой форме.
Отличительными чертами договора считаются:
- Стороны сделки – застройщик и соинвестор (дольщик).
- Предмет соглашения – строительство многоквартирного объекта недвижимости и передача готовой квартиры в собственность дольщику после сдачи дома в эксплуатацию. А также оплата ценовой стоимости жилища соинвестором.
- Права и обязанности ДДУ определяются в индивидуальном порядке, при этом перечень таковых не ограничен и зависит от пожеланий сторон сделки.
- Налогообложение по договору долевого строительства не предусмотрено.
Заключить соглашение и стать дольщиком можно на любом этапе строительства, начиная с момента подготовки котлована, но до ввода дома в эксплуатацию. При этом важно помнить, что договор долевого участия при покупке квартиры обретает силу только после официальной процедуры регистрации в Росреестре.
Положения ДДУ
Перечень основных условий, обязательных к внесению в текст соглашения о долевом участии в строительстве, несколько шире, чем, например, список положений для договоров купли-продажи.
Обязательными пунктами считаются:
- Описание объекта договора на основании проектных документов застройщика. Здесь указываются характеристики будущей квартиры – площадь, планировка, этаж расположения помещения.
- Период исполнения обязательств. В частности, сроки сдачи в эксплуатацию нового дома и передачи квадратных метров собственнику.
- Цена соглашения в фиксированном виде, не подлежащем изменению в одностороннем порядке. Дополнительно обозначается метод оплаты взносов – единовременно либо в рассрочку.
- Гарантийный срок на квартиру, переданную соинвестору в соответствии со статьей 7 ФЗ-214.
- Способ обеспечения выполнения собственных обязательств застройщиком.
- Ответственность за неисполнение пунктов ДДУ (пункт 2 статья 6 ФЗ-214). В частности, за несоблюдение сроков передачи жилья дольщику строительная фирма обязана выплатить таковому неустойку.
- Дополнительные условия – действия в случае форс-мажора, алгоритм решения спорных вопросов, допустимость отказа от выполнения обязательств в одностороннем порядке и прочие моменты по усмотрению сторон.
Кроме того, при свершении сделки и передаче объекта обязательна подготовка приемопередаточного акта. При этом если при осмотре квартиры обнаружены недостатки, составляется дополнительный документ, куда вносятся сведения обо всех недочетах.
Приобретение квартиры по ДДУ требует контроля со стороны гражданина, заинтересованного в покупке жилья. Заключать контракт следует только с проверенными фирмами-застройщиками, поэтому на предварительном этапе необходим тщательный сбор информации о строительной фирме. Момент составления договора не менее важен. Потребуется отразить в содержании соглашения не только обязательные пункты, но и описать дополнительные положения, регулирующие порядок разрешения всевозможных конфликтов и споров.
