Выбор квартиры для покупки на рынке вторичного жилья в ряде случаев выгоднее приобретения в новостройке. Однако такие сделки проходят более тщательный контроль, особенно если стороны договора приходятся друг другу родственниками.
Можно ли покупать недвижимость у родственника
В целом закон не запрещает близким родственникам совершать сделки, предметом которых выступают объекты жилой недвижимости. Но такие сделки всегда будут находиться под пристальным вниманием уполномоченных органов, в частности, ФНС, ПФР или ОПП. Внимательнее относится к таким сделкам и кредитор, у которого покупатель ссуживает средства для приобретения. Именно поэтому банк может запросить документ, подтверждающий тот факт, что у продавца, кроме реализуемой имеется иная, пригодная для проживания, недвижимость.
Как к таким сделкам относится ФНС
В налоговом законодательстве применяется понятие взаимозависимых лиц, являющихся участниками сделки. В целях налогообложения, если сделка совершена между такими лицами, налогоплательщику не предоставляется налоговый вычет ни в части потраченной на покупку суммы, ни в части уплаченных по ипотеке процентов.
Взаимозависимыми участниками сделки, совершаемой гражданами, признаются лица, состоящие друг с другом в близком родстве или относящиеся к членам одной семьи, это: супруги, братья и сестры, дети и родители, опекуны и опекаемые, усыновители и усыновленные. Предполагается, что если договор заключен между такими лицами, сделка может быть фиктивной.
К примеру, брат продает квартиру сестре по искусственно заниженной стоимости, чтобы уплатить в бюджет меньшую сумму налога. Существует также вероятность того, что квартира продана исключительно на бумаге, а реальные расчеты так и не произведены.
Сделки с несовершеннолетними детьми
ГК РФ прямо запрещает совершать возмездные сделки с не достигшими совершеннолетия лицами. И даже если принадлежащая ребенку недвижимость может быть реализована стороннему лицу, предварительно необходимо получить согласие органа опеки и попечительства.
ОПП в свою очередь крайне неохотно одобряет сделки с недвижимостью несовершеннолетних лиц. Продавцу придется очень постараться, чтобы доказать, что сделка совершается в интересах такого лица и не приведет к критическому уменьшению его имущества. Идеальной в данном случае будет сделка, в результате которой улучшаются условия проживания несовершеннолетнего.
Сделки между супругами
Согласно семейному законодательству нажитое в браке имущество делится пополам. Поэтому если один супруг хочет продать другому общую недвижимость, предварительно нужно разделить совместно нажитое. Сделать это можно во несудебном порядке путем заключения нотариального соглашения или через суд. Кроме того, имущество может быть поделено и на основании брачного договора.
Обратите внимание! Если супруги продают общую недвижимость кому-то из родственников, сделка должна быть совершена либо от имени обоих собственников, либо с обязательным получением нотариального согласия на продажу супруга, не участвующего в сделке.
В том случае, когда квартира является единоличной собственностью одного из супругов, он праве продать ее любому лицу независимо от результатов раздела. К примеру, личной собственностью может быть признана недвижимость, приобретенная женой или мужем до регистрации брачного союза или перешедшая в собственность супруга во время брака в результате дарения или по наследству.
Покупка в ипотеку с маткапиталом
Если средства материнского капитала используются для погашения первоначального взноса или общей задолженности по ипотеке, вероятность мошенничества сводится к нулю.
Другое дело, если квартира покупается без привлечения средств кредитора, а сумма маткапитала перечисляется продавцу. В таком случае сделка, совершенная между родственниками или членами семьи, может стать поводом для всесторонней проверки ПФР, так как подобные схемы часто используются для обналичавания маткапитала.
Отношение кредиторов к сделкам с родственниками
Каждый банк действует сообразно не только действующим нормам права, но и внутренней политике. А это значит, что кредитор вправе обезопасить себя на случай возможного мошенничества. В этой связи отказ в одобрении ипотеки на покупку квартиры у родственников может последовать, если:
- заемщик заявляет заниженную стоимость недвижимости (значительно ниже рыночной);
- отсутствует подтверждение того, что после продажи квартиры продающему ее родственнику будет где жить;
- расчеты осуществляются в наличной форме.
В заключение отметим, что покупка в ипотеку жилья у родственника в принципе возможна. Однако прежде необходимо исключить нежелательные последствия, основываясь на установленных законом ограничениях и запретах.
