Оспорить дарственную на дом можно с соблюдением правил, зафиксированных в ГК РФ. Для этого нужно установить основания недействительности сделки, соблюсти срок исковой давности, предъявить исковое заявление в суд. В этой статье разберем, как проходит процедура оспаривания дарственной на дом, и можно ли это сделать после смерти дарителя.
Причины и основания
Сделка дарения представляет собой безвозмездную передачу имущественных активов, в том числе недвижимости, иному лицу в собственность. Если предметом дарственной является квартира, частный дом или любой другой объект недвижимости, договор подлежит регистрации в Росреестре, вне зависимости от стоимости имущества. Выделим ключевые требования, которым должна отвечать дарственная на дом, чтобы соответствовать закону:
- договор на дарение недвижимости должен оформляться в письменной форме, поскольку устное дарение допускается только для малоценного движимого имущества;
- одаряемый должен выразить согласие на прием частного дома без каких-либо встречных условий – для подтверждения такого согласия ставится подпись на договоре, затем проходит регистрация в Росреестре;
- дарственная носит исключительно безвозмездный характер – включение в договор встречных услуг имущественного или финансового характера недопустимо.
Распоряжаться недвижимостью может только ее правообладатель, т.е. лицо, на которое дом зарегистрирован в Росреестре. Если на объект установлен режим долевой собственности, можно дарить только соответствующую долю. При совместной собственности оформить дарственную вовсе невозможно без согласия всех совладельцев.
Отметим еще один важный момент, который нужно учитывать при оформлении дарственной. Волеизъявление на передачу недвижимости другому лицу должно быть свободным, т.е. не допускаются любые формы принуждения, давления, насилия или угроз. Такие противоправные действия, равно как и обман, мошенничество, злоупотребление доверием, будут являться одной из причин для оспаривания дарственной.
Основания для оспаривания гражданских сделок и договоров зафиксированы в ГК РФ. С учетом изложенных выше правил, выделим наиболее распространенные причины для признания дарственной недействительной:
- нарушение требований к форме документа, т.е. передача дома в дар без оформления письменного договора и регистрации в Росреестре;
- отсутствие у дарителя полномочий на распоряжение частным домом – например, при отсутствии права собственности, либо при режиме совместной собственности;
- дарение дома, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину – безвозмездное отчуждение имущества ребенка не допускается, даже при согласии органов опеки;
- совершение противоправных действий, повлиявших на свободу волеизъявления дарителя – насилие, угрозы, обман и т.д.;
- совершение притворной или фиктивной сделки – например, оформление дарственной с подписанием расписки о передаче денег, чтобы скрыть возмездный характер купли-продажи;
- подписание дарственной гражданином, лишенным дееспособности в судебном порядке;
- иные причины и основания, регламентированные законом.
Указанные основания могут быть установлены при жизни дарителя, либо уже после его кончины. Поэтому возникновение права на подачу иска в суд зависит не от факта жизни или смерти участников сделки, а от соблюдения сроков исковой давности.
Какие сроки для обращения в суд
Предъявление требований об оспаривании гражданских сделок должно подчиняться правилам о сроках исковой давности. Истцы и иные участник дела должны учитывать следующие нюансы:
- срок исковой давности начинает течь с момента исполнения сделки, либо с даты, когда истец узнал о нарушении своего права;
- для ничтожных сделок дарения срок давности составит 3 года, тогда как для оспоримых – 1 год;
- максимально возможный срок давности для обращения в суд не может превышать 10 лет с момента исполнения сделки, даже если истец длительное время был лишен возможности узнать о нарушении своего права.
Ничтожность сделки означает, что юридически значимые последствия для сторон договора не возникают даже без обращения в суд. Однако без предъявления иска не добиться наступления последствий ничтожности сделки.
Кто может оспорить дарственную
Право на обращение в суд имеет любое лицо, чьи законные права и интересы были нарушены при передаче дома в дар:
- надлежащий собственник недвижимости или доли на дом, либо совладелец при режиме совместной собственности;
- учреждения опеки или прокурор, если договор был оформлен от имени несовершеннолетнего дарителя;
- родственники дарителя, если они лишились законного права получить дом по наследству;
- налоговые или правоохранительные органы, если дарственная была заключена как прикрытие купли-продажи, выступала взяткой должностному лицу, либо при совершении иных противоправных действий.
Обратиться за расторжением договора могут и сами участники сделки. Как правило, это связано с существенным нарушением условий договора, которые согласовали даритель и одаряемый.
Например, при дарении дома собственник может указать в договоре на идеальное состояние объекта, дающее возможность проживать в нем без дополнительных вложений. Однако после регистрации сделки и фактического перехода прав на дом может быть установлено, что объект полностью не пригоден для проживания граждан. В таких случаях одаряемый может предъявить требование о расторжении договора, поскольку в значительной степени лишается того, что было оговорено при совершении сделки.
Как проходит оспаривание
Оспаривание любых гражданских сделок, в том числе дарственной, проходит только через судебные учреждения. Иск нужно подавать в суд общей юрисдикции по месту жительства ответчика, либо по месту нахождения недвижимого имущества. При обращении в суд и оспаривании дарственной нужно учитывать следующие правила:
- обязанность доказывания оснований недействительности возложена на истца (либо на несколько истцов);
- к участию в гражданском деле привлекаются все лица, чьи права и интересы затрагиваются совершением сделки и признанием ее недействительной;
- если в действиях одаряемого были выявлены противоправные действия, суд может затребовать в качестве доказательств материалы уголовных, административных и иных гражданских дел.
Для подтверждения своих доводов, истец должен представить письменные или вещественные доказательства. Точный перечень доказательств будет зависеть от обстоятельств выявленного нарушения, условий сделки, состава участников процесса. Например, для признания дарственной недействительной по причине отсутствия права собственности можно представить или запросить выписку ЕГРН из Росреестра.
Если суд оценил представленные доказательства и признал доводы истца убедительными, он выносит решение о признании дарственной недействительной. Как только судебный акт вступит в силу, можно получить его и применить последствия недействительности гражданской сделки:
- договор дарения и передаточный акт аннулируется с момента его заключения;
- обе стороны дарственной должны вернуть все полученное по сделке – с учетом характера договора, одаряемому придется вернуть частный дом в собственность предыдущего владельца;
- в реестре ЕГРН будет аннулирована запись о переходе права собственности и восстановлены сведения о предыдущем владельце частного дома.
Сложности могут возникать при оспаривании сделки после смерти дарителя. В этом случае, при реализации последствий недействительности сделки, частный дом будет включен в наследственную массу для распределения по закону и в порядке очередности наследников. Поэтому истцом по данной категории дел нередко выступает один или несколько наследников, лишившихся права на получение имущества после смерти родственника.
Если ответчик, проигравший процесс, отказывается исполнить судебный акт, документы передаются в службу ФССП. Прежде всего, это касается одаряемого, отказавшегося фактически вернуть недвижимость предыдущему владельцу. Если аннулирование сведений о сделке может осуществляться и без привлечения одаряемого к этому процессу, то принудительное освобождение дома будет происходить с участием приставов.
