Договор обмена жилыми помещениями может состояться как между жильцами социальных квартир, так и между собственниками объектов недвижимости. Для каждого из указанных случаев предусмотрены специальные условия проведения сделок, которые будут рассмотрены в представленном материале.
Условия обмена жилья в найме
Наличие у граждан права пользования жильем на условиях соцнайма не дает им возможности распоряжаться им по собственному усмотрению, так как до момента приватизации указанные объекты находятся в муниципальной или государственной собственности. Тем не менее, ЖК РФ разрешает совершить обмен жилыми объектами на законных основаниях.
Ст. 72 ЖК РФ регламентирует, что обмен может совершаться в отношении различных жилых объектов, занимаемых жильцами на условиях соцнайма. Состав таких объектов определен в ст. 16 ЖК РФ:
- индивидуальный дом или его часть;
- квартира или ее часть;
- комната.
На практике, предметом соцнайма выступают квартиры или комнаты, которые и будут обмениваться жильцами.
Обмен социальной недвижимости характеризуется специфическими особенностями:
- оба объекта недвижимости должны быль неприватизированы, т.к. не допускается обмен между жильем, принадлежащим гражданам на различных формах собственности;
- возможность заключения указанного соглашения наступает только при письменном согласии со стороны наймодателя, а также всех жильцов;
- законодательством не предусмотрена возмездность для указанного вида договоров.
Прямой запрет на обмен социальных объектов недвижимости на квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности, позволяет сохранить неизменным состав государственного или муниципального фонда. Фактически смены формы собственности не происходит, изменяется только состав нанимателей одновременно в двух помещениях.
Процедура обмена между нанимателями
Юридическим основанием для заключения договора выступает обращение всех нанимателей двух объектов недвижимости к наймодателю для получения согласия. Несмотря на требование законодательства об обязательном наличии указанного одобрения договора, наймодатель не может в произвольном порядке отказать в реализации права на обмен.
Исходя из анализа норм ЖК РФ, порядок действий сторон при совершении обмена будет состоять из следующих этапов:
- поиск потенциального варианта обмена жильем, занимаемым на условиях соцнайма;
- получение одобрения от всех жильцов двух помещений, в том числе временно не проживающих граждан;
- составление единого письменного документа – договора обмена;
- направление указанного соглашения в адрес обоих наймодателей;
- проверка наймодателями условий обмена и установление наличие или отсутствие оснований для отказа, регламентированных в ст. 73 ЖК РФ;
- при наличии одобрения соглашения обоих наймодателей происходит расторжение действующих договоров соцнайма и одновременное оформление новых соглашений соцнайма.
На проверку условий обмена и одобрение договора у наймодателей есть 10 дней, по истечении этого срока граждане имеют право требовать переоформления договоров соцнайма в принудительном порядке.
Обратите внимание! Так как жильцы не являются собственниками объектов, они не могут включать в договор условие об установлении каких-либо выплат при обмене. Договор с помещениями, принадлежащими на условиях соцнайма, носит безвозмездный характер.
Типичными случаями обмена являются различные варианты улучшения жилищных условий:
- размер муниципальных квартир при разводе супругов;
- переезд в другое жилье для улучшения транспортной доступности к новому месту работы или учебы;
- регистрация брака между владельцами и обмен двух помещений на одну квартиру;
- изменение этажности проживания для улучшений условий жизни граждан с ограниченными возможностями.
Отказ в проведении обмена со стороны наймодателей может быть обусловлен только нормами закона. В ЖК РФ установлено только шесть возможных ситуаций, при которых обмен может быть запрещен:
- к участникам обмена заявлено исковое требование о расторжении или изменений соглашения соцнайма;
- в судебных органах находится иск об оспаривании права пользования объектом;
- если в соглашении фигурирует помещение, обладающее признаками непригодности для проживания граждан;
- уполномоченными органами утверждено официальное решение о сносе дома;
- если предстоит капитальный ремонт здания с переустройством помещений;
- если по итогам реализации обменного соглашения в коммунальную квартиру переселяются субъект, обладающий тяжелыми разновидностями хронических заболеваний.
Иных условий для отказа наймодателя законодательство не предусматривает. Если наниматели получили необоснованный и неправомерный отказ, они вправе обратиться в судебные инстанции для принудительного переоформления договоров соцнайма.
Как и при распоряжении недвижимостью на праве собственности, при обмене жильем по соцнайму будет осуществляться контроль за соблюдением прав несовершеннолетних граждан. Если хотя бы в одной из обмениваемых квартир проживают субъекты в возрасте до 18 лет, а также недееспособные лица, потребуется согласование договора в органах опеки.
На рассмотрение документов и проверку условий обмена у органа опеки есть 14 дней. Если в ходе проверочных мероприятий устанавливается нарушение прав ребенка, органами опеки будет вынесено отрицательное заключение по возможности обмена. Основанием для отказа будет являться ухудшение жилищных условий семьи, в которых есть несовершеннолетние дети.
После завершения процедуры обмена граждане получат на руки вновь заключенные договоры соцнайма, при этом каждый из участников соглашения сохраняет право пользования объектом недвижимости на прежних основаниях. Так как обмен такими помещениями не влечет переоформления права собственности, процедура государственной регистрации такого соглашения не требуется.
Скачать договор об обмене жилых помещений (образец)
Скачать предварительный договор мены квартиры (образец)
Договор обмена жилыми помещениями между собственниками жилья
Как совершить родственный обмен квартирами? Помимо нанимателей социальной недвижимости обмен могут совершить и собственники объектов недвижимости. Он реализуется путем совершения сделки мены, предусмотренной гражданским законодательством. Далее мы рассмотрим, как оформить обмен квартирами.
Договор мены характеризуется следующими особенностями:
- предметом мены могут выступать любые объекты недвижимости, принадлежащие гражданам на любой форме собственности (индивидуальная, совместная или долевая);
- для совершения мены собственники вправе предусматривать любые условия договора, в том числе доплату для одной из сторон;
- совершение сделки мены не требует согласия уполномоченных органов.
В результате мены происходит фактическое совершение двух сделок купли-продажи, однако условие о возмездности в договоре может отсутствовать.
Так как в процессе сделки происходит взаимный переход прав собственности, она подлежит обязательной государственной регистрации в органах Росреестра. Поэтому в результате мены стороны получат на руки не вновь заключенный договор соцнайма, а выписку из ЕГРН с подтверждением перехода права собственности.
Порядок проведения сделки мены будет состоять из следующих этапов:
- поиск контрагента для обмена на вторичном рынке недвижимости;
- согласование всех существенных и дополнительных условий договора;
- получение согласия органов опеки, если в состав собственников или пользователей жилья входят несовершеннолетние граждане;
- обращение в органы Росреестра или Многофункциональный центр для проведения регистрационной процедуры;
- получение выписок из ЕГРН с подтверждением обмена и перехода права собственности.
По итогам заключения договора мены объектами недвижимости может возникать любая форма собственности. Например, при участии в сделке двух супругов они приобретут жилье на праве совместной собственности, если иное не будет зафиксировано в тексте договора.
Отдельное внимание необходимо уделить порядку проведения мены в отношении части жилого помещения, на которое установлена долевая форма собственности. Закон не запрещает обменивать долю в объекте недвижимости на другую долю или целую квартиру с возможной доплатой. Однако для распоряжения долей необходимо предварительно уведомить иных дольщиков о предстоящей сделки и предоставить им право преимущественного выкупа доли.
В этом случае могут возникать различные нюансы, так как мена может осуществляться без получения вознаграждения. Однако Гражданский кодекс РФ предусматривает, что мена осуществляется по условиям, предусмотренным для купли-продажи имущества, а, следовательно, уведомления других собственников не удастся избежать.
Помимо этого, любое распоряжение объектами долевой собственности требует обязательного нотариального удостоверения договора, поэтому перед обращением за регистрацией сделки в органах Росреестра сторонам придется обратиться в нотариальную контору. При удостоверении договора мены нотариус проверит соблюдение требований законодательства об уведомлении других собственников недвижимости.
Согласование мены с органами опеки и попечительства потребуется в любом случае, если несовершеннолетние граждане являются собственниками жилья или зарегистрированы в квартире. Получение согласия указанных уполномоченных органов осуществляется на общих основаниях, как при совершении обычной сделки купли-продажи.
