31 июля 2019 года вступил в силу новый закон об ипотечных каникулах, который гарантирует получение льгот гражданами, оформившими ипотечное кредитование на приобретение недвижимости. Преференции должны быть предоставлены по требованию человека, и банк не может отказать в применении льготных условий погашения задолженности.
Основные аспекты
Суть нового закона – при возникновении уважительных причин заемщик обращается с собственноручным заявлением в банк с просьбой уменьшить сумму ежемесячного платежа или прекратить удержание денег совсем на период времени до полугода. По истечении 6 месяцев выплаты возобновляются в штатном режиме, но после завершения срока кредитования заемщику придется внести сумму, которая не выплачивалась на протяжении льготного периода.
Уважительные причины:
- рождение ребенка;
- потеря работы;
- тяжелое заболевание;
- резкое и существенное снижение суммы прибыли;
- появление иждивенцев, которых необходимо содержать.
Каждый из указанных фактов подтверждается документально, и этот список не является исключительным. То есть каждая ситуация рассматривается индивидуально.
Особенности и правила реализации льготной политики:
- ипотечные каникулы действуют только в отношении ипотечного кредитования, то есть запросить льготы на погашение других долговых обязательств не получится;
- за весь период кредитования можно получить каникулы только один раз;
- применение льгот допустимо только в отношении сделок, где сумма займа не превышает 15 000 000 рублей;
- максимальная продолжительность каникул полгода, но этот срок может быть уменьшен только по инициативе заемщика;
- форма получения льгот избирается заемщиком (это может быть полное освобождение от выплат на установленный срок или снижение размера ежемесячного платежа).
Каникулы и реструктуризация
Что такое ипотечные каникулы, уже расписано выше. Ранее использовался схожий алгоритм снижения выплат по ипотеке, который называется реструктуризация. Это значит, что заемщик при возникновении уважительных причин обращался в банк с заявлением и документальным подтверждением возникших обстоятельств. Банк, в свою очередь мог (но не был обязан, в отличие от нового законодательства) пойти на встречу и пересчитать долг с учетом снижения размера ежемесячного платежа.
Важно! Получение льгот на основании ипотечных каникул не исключает возможности дальнейшей реструктуризации задолженности.
Особенности применения нового законодательства
Принятие нового закона обусловлено необходимостью защиты имущественных интересов граждан, а также направлено на ограничение полномочий финансовых организаций. Поскольку ранее при отсутствии платежей банк мог аннулировать кредитный договор, выставляя на торги залоговую квартиру. Таким образом, человек терял недвижимость, деньги, вложенные в ремонт, а получал лишь малую компенсацию.
Теперь же по новому закону банк обязан предоставить отсрочку. С одной стороны, человек облегчает свою финансовую ношу, не боясь потерять имущество. А банк может рассчитывать на полную оплату ипотеки и процентов по ней, но с небольшой отсрочкой (на фоне 20-30 лет ипотечного кредита – полгода малый срок).
Внимание! Сумма, которая не платилась на протяжении шести месяцев, не сгорает. Она переносится и должна быть погашена в конце срока.
Льготы действуют лишь в отношении ипотеки
Закон строго ограничивает виды кредитов, которые должны быть погашены с использованием права на льготы. Юридическая сила закона не распространяется на потребительские кредиты, целевые займы на покупку техники, погашение кредитных карточек. В отношении таких видов долгов можно использовать право на реструктуризацию задолженности, но удовлетворит ли банк прошение, зависит от субъективных особенностей.
Что касается ипотеки, то человек сможет использовать право на льготы в отношении следующих видов имущественных кредитов:
- покупка жилья в новостройке;
- приобретение квартиры/дома на вторичном рынке недвижимости;
- частное строительство.
Важно! Действие закона не распространяется на покупку недвижимости по ипотеке, которая будет использована для коммерческих целей. Юридические лица также не могут просить банк о получении ипотечных каникул. Льгота предусмотрена исключительно для физических лиц.
Когда можно обратиться к банку
Статьями нового закона не обозначено, на каком этапе допускается подача заявления на оформление ипотечных каникул. Это значит, что человек может обратиться к банку с ходатайством на любом этапе действия кредитного договора. Это можно сделать даже через месяц после оформления ипотечного договора или же за месяц до окончания срока выплат по ипотеке.
Главное! Подтвердить наличие уважительных причин для получения отсрочки.
Независимо от стадии подачи обращения, человек может запросить полное освобождение от выплат или же снижение суммы платежа. В зависимости от выбранного способа будет установлен дальнейший порядок погашения ипотеки.
Условия на оформление ипотечных каникул
Для получения льготных условий кредитования одновременно должны быть соблюдены следующие четыре условия:
- возникновение уважительных причин для перерасчета задолженности, то есть значительное ухудшение имущественного положения человека;
- приобретенная недвижимость – единственное жилье заемщика;
- сумма кредита не превышает 15 миллионов рублей;
- ранее в отношении этой ипотеки не использовались другие льготные условия.
Что касается реструктуризации задолженности, то она может быть использована уже после окончания ипотечных каникул. Банк может пересчитать оставшуюся часть долга по своему усмотрению.
Что такое единственное жилье
Заявление на получение льготы рассматривает банк, которому отводится время для поиска других жилых объектов недвижимости человека. В частности, предстоит учитывать следующие правила:
- Жильем может признаваться частный дом, квартира, доля недвижимости, комната, оформленная в собственность заемщика. Информация обо всех зарегистрированных объектах вносится в ЕГРН, поэтому банк с легкостью может получить интересующую информацию в Росреестре. Заемщик при подаче заявления также должен сам подать выписку из ЕГРН, где указаны все объекты, оформленные во владение человека. Срок действия выписки ЕГРН – 30 календарных дней.
- Объекты незавершенного строительства, возведение которых происходит на основании Договора долевого участия, также считаются жильем человека. Получить информацию о подписанном ДДУ можно также в Росреестре, поскольку информация обо всех подписанных соглашениях вносится в ЕГРН. Нет смысла скрывать информацию от банка, поскольку верная информация все равно будет установлена. При попытке обмануть финансовую организацию можно также потерять шанс на реструктуризацию задолженности.
- При оформлении в собственность заемщика доли недвижимости, право на ипотечные каникулы отсутствует не всегда. В частности, если площадь полученной доли собственности меньше установленных законом норм, то этот объект не будет считаться жильем, поскольку, по закону, не пригодно для проживания человека. Нормативы площади установлены отдельно для каждого региона. Например, в столице, на каждого человека должно быть минимум 18 квадратных метров жилой собственности.
Чаще всего ипотека оформляется супругами. То есть один супруг выступает заемщиком, а второй созаемщиком. В таком случае, проверка собственности происходит сразу по двум супругам. Учитываются нормативы для семьи из двух человек.
Уважительные причины для оформления ипотечных каникул
Принятый закон содержит полный список обстоятельств, которые будут основанием для получения льгот от банка. В этот список входят следующие причины:
- Увольнение человека с основного места работы. Прекращения трудового контракта не достаточно, еще человеку необходимо стать на учет на биржу занятости. Подтверждение – справка службы занятости, подтверждающая постановку человека на учет. Там же будет значиться сумма ежемесячной выплаты человеку.
- Присвоение 1 или 2 группы инвалидности, что подтверждается соответствующей медицинской справкой и копией удостоверения инвалида. В таком случае необходимо помнить о том, что большинство страховых полисов предусматривают крупную денежную выплату человеку, получившему инвалидность. Возможно, что этой суммы будет достаточно для погашения ипотеки.
- Лист нетрудоспособности позволит подтвердить, что человек продолжительное время (на протяжении более двух месяцев) пребывал на лечении. В том числе, учитывается амбулаторное и стационарное лечение, при котором служащий отлучался от работы и не получал официальную прибыль.
- Появление иждивенцев или увеличение численности иждивенцев. Иждивенцами будут считаться несовершеннолетние дети, которые родились после открытия ипотечного договора. Подтверждение – свидетельство о рождении малыша. Также иждивенцами признаются недееспособные граждане, в отношении которых в юридическую силу вступило судебное решение о назначении человека опекуном. Подтверждение – медицинские документы, подтверждающие недееспособность человека, а также судебное решение.
Еще одно основание – значительное снижение суммы официальной прибыли человека. В частности, размер заработной платы должен стать меньше минимум на 30%. На практике используется следующий алгоритм расчета:
- Общая зарплата за 12 месяцев / 12 = средний месячный доход за предыдущий год (далее СМДПГ);
- Общая зарплата за 2 последние месяцы / 2 = средний доход за последнее время (далее СМДПВ);
- СМДПВ * 100 / СМДПГ = 70% или менее;
- Ежемесячный платеж по ипотеке * 100 / СМДПВ = или больше 50%.
Подтверждением выплат служит справка 2-НДФЛ, представленная работодателем по официальному месту работы. А банк, в свою очередь, пересчитывает соотношение заработной платы и ежемесячных платежей по ипотеке.
Продолжительность льготного периода
Максимальный срок каникул составляет полгода, но этот срок может быть и меньше. Продолжительность избирает сам заемщик, и банк не может повлиять на решение человека.
Что касается времени, с которого начинают идти каникулы, то они также устанавливаются заемщиком. При подаче заявления человек указывает причину, по которой просит воспользоваться льготами, указывает продолжительность каникул, а также указывает дату, с которой просит аннулировать или снизить размер отчислений.
При отсутствии указания на срок действия каникул, они по умолчанию будут составлять шесть календарных месяцев, а считаться этот период начнет со дня подачи обращения должником в банк.
Иные существенные условия для оформления ипотечных каникул
Две стороны соглашения (банк и должник) должны в полной мере следовать правилам, установленным кредитным договором, а также условиями ипотечных каникул. Это значит, что банк не имеет права наложить на человека денежные санкции и не может истребовать недвижимость. Жилье также находится в залоге и в полной мере находится в пользовании заемщика.
Кроме того, финансовая организация не может требовать досрочное погашение ипотеки. По завершению срока каникул погашение ипотеки возобновляется в штатном режиме.
С другой стороны, у заемщика есть право прекратить льготные каникулы досрочно. Для этого достаточно заплатить в банк сумму, которая перекроет кредитные платежи за весь период льготных каникул. После получения выплат финансовая организация банк может пересчитать кредит или же оставить условия погашения прежними. Все зависит от оставшейся суммы задолженности и от финансового положения плательщика.
Преимущество льготной компании в том, что она не влияет на кредитную историю человека. Конечно, упоминание о запросе кредитных каникул так же отображается в кредитной истории человека, но это не будет негативной характеристикой заемщика. То есть не будет сказываться на возможности получения займа, а также на сумме будущей выплаты в дальнейшем.
