Эскроу-счета - что это такое? Правовое регулирование договора условного депонирования

Вступил в силу закон об эскроу-счетах для застройщиков. С июня 2019 года только такой вариант привлечения средств для долевого строительства будет рассматриваться законным. Незначительное количество компаний, фактически достроивших объект до 6, 15 или 30% (в зависимости от условий работы) смогут продолжить взаимодействие с дольщиками по прежним правилам.

Что это такое

Эскроу-счета в долевом строительстве – это гарантия дольщикам, что они получат свое жилье точно в намеченные сроки, и строительным компаниям, что они смогут получить доступ к деньгам граждан сразу после сдачи объекта. Такие нововведения действуют в сфере долевого жилищного строительства уже с лета 2018 года, однако с июня 2019 года переход на использование эскроу-счетов будет обязательным условием.

Зачем нужны эскроу-счета для жилищного строительства? Это связано с затянувшимися проблемами долевого строительства:

1. граждане, передавшие деньги застройщику, практически не получают никаких гарантий использования средств на возведение объекта, а не для личных нужд руководства строительной компании;
2. застройщик получает всю сумму за объект сразу при подписании договора, после чего уже не так заинтересован в соблюдении оговоренных сроков передачи готового жилья;
3. в Законе № 214-ФЗ предусмотрены штрафные санкции за нарушение сроков сдачи жилья, однако если застройщик подаст на банкротство, вернуть деньги практически невозможно.

Реформа долевого строительства, предусматривающая введение эскроу-счетов, предусматривает и множество других нововведений. Прежде всего, государство запретило юридическим лицам возводить сразу несколько объектов по одному разрешению на строительство. Исключение сделано только для комплексной застройки в пределах кварталов, если это предусмотрено планами застройки и развития территории муниципальных образований.

Кроме того, на законодательном уровне были введены следующие правила:

• существенно увеличен размер уставного капитала для застройщиков, причем он должен быть фактически оплачен;
• ужесточены требования к выдаче разрешений на строительство, так как застройщик должен обосновать размеры затрат по каждому направлению (на административные расходы не более 10%, и т.д.).
• увеличены нормативы отчислений в компенсационные фонды, а также по минимально необходимой сумме страхового покрытия.

Суть эскроу-счетов

Введение системы эскроу-счетов многие эксперты и застройщики приравняли к фактическому запрету долевого строительства. Главным преимуществом такого варианта покупки жилья являлась экономия для рядовых граждан. Приобретая квадратные метры на начальном этапе строительства, можно было сэкономить до 20-30% от стоимости готового жилья на вторичном и первичном рынке. Сейчас возможность сэкономить не столь очевидна, ведь строительная компания не получает никаких преимуществ от раннего привлечения средств от дольщиков.

Переход на использование эскроу-счетов предусматривает следующие моменты:

1. для привлечения средств граждан застройщик должен заключить договор с одним из аккредитованных банков (на данный момент, аккредитацию на работу с эскроу-счетами в ДДУ получили 55 банков);
2. информацию о банках, в которых будет открыт эскроу-счет, застройщик обязан разместить в открытый доступ, наряду со строительной и проектной документацией;
3. при подписании договора, вся сумма за будущие квадратные метры зачисляется на эскроу-счет, тогда как строительная компания не получит их до завершения строительства;
4. при возведении дома застройщик обязан использовать собственные финансовые ресурсы, а возможность снять до 10% с эскроу-счетов возникает только с разрешения государственных органов.

Гарантией безопасности расчетов выступает банк. Пока дом не достроен и не сдан комиссии, деньги будут размещены на счету без возможности снятия. Если застройщику предоставлено разрешение снять часть средств с эскроу-счета, банк обязан проверить их целевое расходование.

До июня 2019 года застройщик может перейти на использование эскроу-счетов добровольно. Однако такая схема создает проблемы даже для лидеров жилищного строительства, тогда как небольшие строительные компании фактически лишаются полного финансирования.

Как эскроу-счета скажутся на строителях и ценах? Уже с прошлого года эксперты предупреждают о практически полном выравнивании цен на готовое и возводимое жилье. Скидку, которую могли предоставить застройщики на начальных этапах строительства, теперь давать нет смысла. Возведение будет оплачиваться собственными средствами компании, а компенсировать расходы она сможет только на завершающем этапе строительства.

Для граждан эскроу-счет дает практически 100%-ную гарантию, что их деньги не попадут в руки застройщика-мошенника, не будут потрачены на нецелевые расходы, не уйдут на достройку других объектов. Блокирование денег на эскроу-счете происходит сразу после их зачисления, а снять их дольщик сможет:

• при нарушении сроков сдачи готового жилья;
• если договор расторгается по добровольному соглашению сторон, по судебному акту;
• если объект фактически не достроен, а компания подала на банкротство;
• если договор расторгается по одностороннему решению дольщика (в этом случае может предусматриваться компенсация фактических расходов застройщика или штрафные санкции).

Правовой режим эскроу-счетов

Режим использования и целевое назначение эскроу-счетов напоминает такие финансовые инструменты, как банковские ячейки и аккредитивы. Однако в отличие от банковской ячейки, деньги хранятся не в наличной форме, а на счете. Учетные записи счетов вносятся в специальный регистр, которые контролирует ЦБ РФ.

Основные отличия счета-эскроу от аккредитива заключаются в возможности выбрать дополнительные условия для расторжения договора и возврата средств, определения момента получения денег застройщиком. Кроме того, открытие эскроу-счетов происходит автоматически, тогда как для оформления аккредитива предстоит соблюсти множество формальностей.

С учетом поправок в Закон № 214-ФЗ, застройщикам придется работать по следующим правилам:

1. нужно зарегистрировать отдельное юридическое лицо для возведения каждого объекта (исключение допускается только при комплексной застройке);
2. после утверждения проектной документации и получения разрешения на строительство, нужно выбрать аккредитованный банк, заключить договор на эскроу-обслуживание;
3. нужно подтвердить, что минимальный размер уставного капитала соответствует нормативу общей площади возводимых объектов;
4. для допуска на рынок долевого строительства компания должна подтвердить опыт успешной застройки не менее 3 лет, объем возведенного жилья не менее 10 тыс. кв.м.;
5. в инвестиционном проекте состав административных расходов не должен превышать 10%, а объем авансирования – не более 30%.

Под указанные требования не подпадают даже некоторые из крупных застройщиков, десятилетиями работающие на рынке. Поэтому, предоставляя максимальный объем гарантий для дольщиков, государство планирует резко сократить объемы долевого строительства.

Как будут работать застройщики

Перечисленные нововведения фактически ликвидируют такой способ приобретения жилья, как долевое строительство. Граждане, не получив существенную скидку после перехода на эскроу-счета, наверняка не захотят ждать несколько лет в ожидании окончания строительства, а предпочтут вложить деньги в готовые квартиры. При таком варианте и застройщику будет невыгодно возводить жилье по относительно низким ценам.

Чтобы сохранить рынок долевого жилья хотя бы в ограниченном формате, в марте 2019 года Минстрой РФ разработал комплекс критериев, при которых застройщики смогут продолжить работу на льготных условиях:

• старые правила, в том числе без использования эскроу-счетов, можно применять при фактической готовности объекта не менее 15%, если он возводится в рамках комплексного освоения территорий или по заказу местных властей;
• если возводимый объект отнесен к категории проблемных, т.е. учтен в государственных программах по защите прав дольщиков, его можно достраивать по старым правилам при готовности не менее 6%;
• можно обойтись без использования эскроу-счетов по иным видам объектов, если их готовность составляет не менее 30%;
• количество договоров, фактически заключенных на перечисленные объекты, должно составлять не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений МКД.

Если строительная компания заинтересована в сохранении для себя прежних условий работы, она должна за свой счет заказать экспертизу и подтвердить степень готовности. Только на основании экспертного заключения, размещенного в открытом доступе для потенциальных дольщиков, можно получить разрешение на работу без эскроу-счетов.

При рассмотрении указанных поправок, эксперты Правительства РФ привели цифры по объемам готового жилья на рынке долевого строительства – на стадии 30% готовности находится почти 80% домов. При таких условиях, почти все объекты можно спокойно достраивать и без перехода на эскроу-обслуживание.

К дополнительным требованиям, которые коснутся каждого застройщика, можно отнести:

1. ужесточение требований к срокам сдачи объекта, в том числе к отдельным этапам строительства (например, при нарушении отдельных этапов, ранее оговоренных в проектной документации, дольщик сможет взыскать повышенные штрафные санкции и забрать деньги с эскроу-счета);
2. для каждого застройщика сохраняется обязанность по отчислениям в компенсационный фонд (это особенно актуально для объектов, которые будут достраиваться по старым правилам);
3. все средства, размещенные на эскроу-счетах, будут застрахованы государством на сумму, не превышающую 10 млн. руб. (это означает, что в случае банкротства банка дольщик сможет вернуть эту сумму без предъявления требований в арбитраж).

Откуда возьмут деньги на строительство компании, если средства с эскроу-счетов будут заблокированы? Банки, получившие аккредитацию от государства, будут осуществлять кредитование строительных компаний, заключивших договор на эскроу-обслуживание. При этом государство обещает выделение кредитов на льготных основаниях, а гарантия банку будет обеспечиваться за счет денег на эскроу-счетах. На данный момент средняя ставка по такому направлению кредитования составляет 10-13%, однако по мере увеличения продаж и поступления денег на эскроу-счета, она будет снижаться.

Застройщики, перешедшие на систему эскроу-счетов еще в прошлом году, уже смогли воспользоваться кредитованием от аккредитованных банков. Максимальный размер кредита составил 1.2 млрд.руб. Именно такую сумму получил один из застройщиков в Сбербанке под гарантию эскроу-обслуживания. Главной проблемой эскроу-счетов является отсутствие индексации или начисления процентов на вложенные деньги, поэтому дольщик и застройщик могут получить только ту сумму, что была указана в договоре.