Как рассчитать стоимость аренды земельного участка?

Стоимость права аренды земельного участка рассчитывается на основании характеристик выбранного надела, его местоположения, востребованности конкретной территории на рынке недвижимости и множества других факторов. Для вычисления существует ряд методов, позволяющих определить актуальную на данный момент сумму за пользование земельной площадью.

Когда проводится оценка

Право аренды дает возможность временно владеть и пользоваться территорией по собственному усмотрению, при этом момент распоряжения площадью полностью исключается. Передача подобных полномочий основывается на соглашении между нанимателем и арендодателем, составленном на бумажном носителе и подкрепленном подписями обеих сторон. В договоре в обязательном порядке указывается сумма арендной платы за предоставленную территорию.

Можно выделить следующие ситуации, когда требуется оценка:

• сдача в пользование земельного надела и уступка аренды;
• оформление кредита под залог земельной площади;
• сделки купли-продажи, связанные с фирмой, обладающей правом аренды на конкретный участок;
• формирование общей стоимости предприятия, владеющего правом аренды;
• инвестирование средств;

Нередко расчет суммы за аренду земли требуется при судебных разбирательствах относительно конкретной территории.

Основания для оценки и кто проводит процедуру

Достоверный расчет стоимости аренды земельного участка осуществляется на основании методических указаний, изданных в 2002 году Министерством имущественных отношений. Рекомендации освещают порядок и методы оценки, а также перечень сведений, подлежащих внесению в оценочный отчет.

В случае если стоимость аренды участка желает узнать его владелец, для проведения процедуры следует обратиться к оценщикам. Специалисты осуществляют процесс после рассмотрения предоставленных заинтересованным лицом документов, характеризующих земельный надел.

Для проведения расчета стоимости потребуется собрать следующие бумаги:

• договор аренды;
• свидетельство о регистрации прав собственности на землю;
• кадастровый план земельной площади;
• сведения об имеющихся на участке коммуникациях и инженерных системах;
• данные о долговых обязательствах, возложенных на землю, если таковые имеют место быть.

После проведенных вычислений, в обязательном порядке формируется отчет, где описывается процедура оценки, подкрепленная документами и цифрами. Бумага обладает юридической силой на протяжении 6 месяцев.

Виды стоимости

Главным образом, определение стоимости права аренды земельного участка зависит от оценки будущей выгоды от использования площади, а также обязательств, возложенных на нанимателя. Здесь важно уточнить, что получение надела от государства и от частного лица не одно и то же.

Частники при назначении суммы аренды концентрируют внимание на субъективных вариантах оценки, например, популярность района, где расположен участок или наличие коммуникаций в его границах. Тогда как государство оценивает стоимость более объективно, учитывая местоположение территории, целевое назначение, планы города относительно конкретной площади.

По причине указанных факторов, принято различать несколько видов стоимости аренды, влияющих один на другой:

1. Нормативная стоимость. Цена устанавливается государственными и местными органами власти и зависит от месторасположения и целевого назначения территории, на которой находится участок. Нормативная стоимость стабильна и не меняется при изменениях и колебаниях на рынке.
2. Кадастровая стоимость. Оценка осуществляется государственными структурами для каждого земельного участка в обязательном порядке. В этом случае происходит измерение и закрепление границ участка, его площади и составление плана территории. Дополнительно осуществляется оценка коммуникаций, построек. Учитывается рельеф местности, расстояние до трасс и природных объектов, например, водоемов, лесов. Близость к таковым существенно увеличивает стоимость аренды, а вот присутствие неподалеку заболоченных земель, напротив, способствует ее снижению.
3. Рыночная стоимость. Границы суммы зависят от взаимодействия спроса и предложения на рынке. Иными словами, на стоимость влияют предпочтения граждан, экономическая и политическая ситуация в регионе и в целом в стране. Более всего рыночным колебаниям подвержены территории, расположенные в черте города. Здесь цена во многом зависит от местонахождения вблизи магазинов, главных улиц, парков, архитектурных строений, а также престижности выбранного района.Именно рыночная стоимость аренды земельного участка играет решающую роль в формировании окончательной цены за использование территории.

Вычисление суммы аренды земельной площади предполагает учет всех данных относительно кадастровой, рыночной и нормативной стоимости. Только совокупность объективных и субъективных показателей, касающихся земельного надела, позволит определить достоверную цену участка.

Методы оценки

Для оценки стоимости аренды участка разработано несколько методов, учитывающих все показатели и характеристики земли. В случае если какой-либо из подходов не задействован в процедуре, специалисты обязаны это отразить в отчете, подкрепив аргументами выбор варианта вычисления суммы.

Метод сравнения продаж

Метод предполагает подбор участков земли, похожих на объект и тщательное изучение следующих сведений о них:

• время до конца периода аренды;
• сумма ежемесячной выплаты, предусмотренной соглашением об использовании земли;
• доступность выкупа земли нанимателем;
• порядок внесения выплат за использование территории;
• возможность продления сроков соглашения.

Далее, происходит сравнение указанных критериев, определение существующих различий и их анализ. На основании полученных данных рассчитывается стоимость аренды.

Метод выделения

Данный метод применятся в отношении только лишь застроенных земельных площадей. В этом случае потребуется собрать информацию о стоимости соглашений об аренде участков, похожих на оцениваемый надел либо о цене предложений на рынке.

Далее, в работу вступает метод сравнения, согласно которому определяется общая стоимость аренды надела вместе со строениями, расположенными на нем. После чего, формируется стоимость земли посредством вычитания значения стоимости построек из единой цены аренды.

Метод распределения

Суть способа заключается в применении принципа соотношения стоимости интересующего объекта вместе с постройками к стоимости самой земли. Предварительно по методу сравнения продаж формируется общая стоимость объекта, которая затем умножается на долю земельного надела. Последняя вычисляется на основании подбора аналогичных участков с постройками, выявления их соотношения и его переноса на интересующий надел.

Метод отличается низкой точностью полученных данных, поэтому его применение рекомендовано лишь в сочетании с другими способами.

Метод капитализации

Подход базируется на следующих принципах:

• выявление суммы дохода за конкретный период времени при эффективной эксплуатации земельного надела посредством сравнения;
• расчет коэффициента капитализации;
• подсчет рыночной стоимости аренды посредством деления суммы дохода и коэффициента капитализации.

При расчете коэффициента следует учитывать риски, связанные с вложением денежных средств в аренду, а также вероятный рост дохода от них.

Метод остатка

Метод применяется в случае создания на участке земли каких-либо строений, повышающих доход.

Подразумевает такие этапы:

1. расчет стоимости эксплуатационных улучшений, иными словами, построек;
2. подсчет чистого дохода за конкретный промежуток времени;
3. вычисление стоимости права аренды всего надела путем деления показателей чистого дохода на коэффициент капитализации.

На заключительном этапе осуществляется вычет цены строений из стоимости права аренды всего объекта.

Метод предполагаемого использования

Способ подходит в случае получения доходов от права аренды. Для вычисления стоимости пользования участком, потребуется в первую очередь определить структуру расходов, необходимых для использования надела с наибольшей эффективностью. Затем подсчитать вероятные доходы при подобном применении участка.

После чего потребуется измерить ставку дисконтирования, где последнее являет собой определение предполагаемого денежного потока, связанного с правом аренды. Последний этап заключается в подсчете цены за пользование наделом посредством дисконтирования доходов и расходов.

Формула расчета

Основная формула, применяемая для подсчета стоимости аренды, базируется на кадастровой стоимости и основных показателях земли. При этом последние установлены государственными органами власти и изменению не подлежат.

Общепринятая формула расчета имеет вид:

​

Подсчет стоимости аренды земельного надела представляет собой довольно трудоемкую процедуру. В процессе следует учитывать множество факторов, касающихся категории земли, характеристик территории, а также спроса на ее использование. Во избежание трудностей, рекомендовано проводить оценку у квалифицированных специалистов.