Государственные реестры недвижимости имеют достаточно сложную структуру. Весьма непросто устроены и правовые механизмы формирования соответствующих реестров. Поэтому, в них возможно появление различных ошибок. На что может повлиять их наличие? Каким образом они исправляются?
Что исправлять: кадастровый паспорт или ЕГРН?
Ошибка в кадастровом паспорте квартиры ранее отражала факт несоответствия данных в государственном кадастре тем или иным реальным характеристикам объекта недвижимости (например, площади, структуры помещений, адреса). С начала 2017 года кадастровые паспорта не используются: вместо них применяются выписки из Единого государственного реестра недвижимости.
Таким образом, если в выписке из ЕГРН есть ошибка, то исправления нужно будет в порядке, установленном законом, вносить именно в соответствующий реестр. Конечно, появление ошибки в нем может быть логическим продолжением наличия ошибки в кадастровом паспорте, оформленном до 2017 года. Но это принципиального значения не имеет. Если ошибка в реестре есть — не важно, предопределена ли она исходной ошибкой в кадастровом паспорте или иными факторами, ее нужно исправить по новым правилам, установленным законом.
Примечательно, что возможные ошибки в ЕГРН классифицированы в самом законе. Изучим то, как именно.
Какие ошибки могут присутствовать в ЕГРН?
В статье 61 Закона № 218-ФЗ, который регулирует порядок применения такого ресурса как ЕГРН теми или иными субъектами, указано, что ошибки в соответствующем реестре следует подразделять на 2 разновидности:
- технические;
- реестровые.
Примеры технических ошибок: опечатка, описка, допущенная составителем документа грамматическая или, к примеру, арифметическая ошибка. Возникают такие неточности, как правило, вследствие недосмотра ответственного лица или сбоев в программном обеспечении, использованном при формировании записей в ЕГРН. Один из возможных критериев установления такой ошибки — явное расхождение показателя, отраженного в реестре, с реальным. Например — увеличение площади квартиры в несколько раз вследствие проставления лишнего нуля в программе, посредством которой специалисты Росреестра вносят записи в ЕГРН.
Реестровая ошибка — та, что на деле содержится в документе, сведения из которого в ЕГРН попросту воспроизведены, скопированы туда. Таким документом может быть, к примеру, технический план, акт обследования объекта. Специалисты Росреестра в ряде случаев не могут гарантировать, что тот или иной документ, обрабатываемый ими в целях воспроизведения в ЕГРН, составлен абсолютно корректно (хотя если те или иные недоработки в нем явно бросаются в глаза, то сотрудник ведомства может обратить на это внимание и приостановить внесение данных в реестр до получения разъяснений от составителей документа).
В положении статьи 61 указанного закона также разъясняется общий порядок исправления ошибок обоих типов.
Как исправляется техническая ошибка в ЕГРН?
Если обнаруженная тем или иным заинтересованным лицом (например, владельцем квартиры) ошибка в выписке ЕГРН может быть классифицирована как техническая (как вариант, если площадь квартиры указана с лишним нулем, что явно свидетельствует об опечатке), то данному лицу нужно:
- составить заявление в Росреестр заявление по установленной форме (утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920);
- отправить его в Росреестр (напрямую или через МФЦ), сопроводив документами, подтверждающими корректность данных, которые предполагается внести в реестр вместо ошибочных (это может быть технический план квартиры).
В форме, утвержденной Минэкономразвития РФ, при исправлении технических ошибок предполагается отражение запроса на внесение изменений в 3 типа реестров:
- прав на недвижимость;
- границ;
- кадастра недвижимости.
В графе «внесена запись» указываются текущие данные, что отражены в выписке из ЕГРН. В графе «правильная запись» - откорректированные.
Заявителю имеет смысл заблаговременно уточнить то, какой именно реестр подлежит исправлению в конкретном случае. Для этого следует предварительно проконсультироваться в Росреестре.
Ошибка в ЕГРН исправляется специалистами Росреестра в течение 3 рабочих дней после получения документов от заявителя.
Разумеется, технические ошибки в реестре могут обнаруживаться непосредственно специалистами ведомства. В этом случае они исправляются в соответствии с внутриведомственными регламентами. Кроме того, ошибка может быть исправлена на основании решения суда.
Как только неточность исправляется, Росреестр информирует об этом заинтересованных лиц.
Важный нюанс: если исправление технической ошибки в реестре способно привести к изменению в составе прав на объект недвижимости, то оно не осуществляется. Дальнейшие действия Росреестра по взаимодействию с заявителем осуществляются в порядке, определенном внутриведомственными регламентами и действующим законодательством.
Как исправляется реестровая ошибка в ЕГРН?
Основные действия по выявлению и исправлению реестровых ошибок, как правило, осуществляют не владельцы недвижимости, а те субъекты, которые участвовали в подготовке документации для ее воспроизведения в ЕГРН.
Появление подобных ошибок может быть связано с тем, что:
- в период проведения измерительных работ при подготовке технического паспорта на квартиру могло использоваться устаревшее или неисправное оборудование;
- кадастровый инженер не имел достаточного опыта в проведении корректных измерений параметров объекта недвижимости или проявил недостаточную внимательность при проведении таких измерений;
- кадастровый инженер решил не проводить измерения самостоятельно (либо с привлечением подотчетных лиц), положившись на те сведения, что были отражены в имеющихся технических документах (как выяснилось — ошибочные);
- ошибки совершили лица, подотчетные кадастровому инженеру, в то время как он сам не уделил достаточного внимания проверке данных, представленных подчиненными и впоследствии внесенных в технический паспорт квартиры.
Конечно, это не исчерпывающий перечень, но он включает те факторы, которые правомерно отнести к самым распространенным.
Обычно Росреестр узнает о реестровых ошибках посредством информационного взаимодействия с другими ведомствами и компетентными лицами. Например, если кадастровый инженер при перепроверке документации об объекте недвижимости обнаружил, что в составленном им или его подчиненными техническом паспорте есть ошибка, то в его интересах как можно скорее информировать об этом Росреестр. Дело в том, что впоследствии на него может подать в суд собственник объекта недвижимости, если, в свою очередь, сам обнаружит ошибку в соответствующем документе.
По факту получения сведений о реестровых ошибках, а также документов, разъясняющих суть обнаруженных теми или иными компетентными лицами неточностей, Росреестр исправляет их в течение 5 дней. Как и в случае с техническими ошибками, исправление реестровых может быть инициировано судом.
Если исправление неточности приводит к изменению состава прав на недвижимость, то оно, как и в предыдущем случае, не осуществляется и сопровождается действиями Росреестра, которые регламентированы ведомственными актами или нормами законодательства.
При необходимости Росреестр в целях установления всех требуемых фактов об ошибке в ЕГРН, а также о последствиях ее исправления может обратиться в суд. В таком случае корректировка неточностей в реестре будет основана на решении суда.
Безусловно, инициировать исправление реестровой ошибки может и собственник объекта недвижимость. Например, если он обнаруживает, что площадь квартиры неправомерно уменьшена, то будет вправе:
- Подготовить, обратившись к специалистам, новый технический план квартиры.
- Обратиться в суд с иском на предмет признания соответствующего технического плана более точным и достоверным источником в сравнении с документами, что были воспроизведены Росреестром в ЕГРН и характеризовались наличием ошибки. Если суд встанет на сторону заявителя, то судебные расходы могут быть возложены на организацию, ранее составившую ошибочную техническую документацию, которая впоследствии была воспроизведена в Росреестре.
- Имея на руках технический план и решение суда, устанавливающее правомерность применения соответствующего технического плана, написать в Росреестр заявление — в свободной форме, об исправлении сведений о площади квартиры в ЕГРН.
Рассмотрим теперь то, собственно, в каких целях может осуществляться исправление ошибок в реестре объектов недвижимости.
Зачем исправлять ошибки в ЕГРН?
Если та или иная ошибка в ЕГРН не будет исправлена, то это может привести, к примеру:
- к невозможности проведения сделок с недвижимостью (продажи, аренды, дарения);
- к затруднениям в согласовании процедур при перепланировке объекта, при объединении его с другим;
- к некорректному установлению порядка пользования недвижимостью.
Безусловно, перечень возможных последствий наличия ошибок в ЕГРН может быть существенно более широким. При этом, на практике возможно возникновение сразу нескольких из них. Поэтому, в интересах собственника квартиры может быть скорейшее инициирование исправления неточностей в ЕГРН. Аналогично, в проведении данной процедуры могут быть в высокой степени заинтересованы компетентные лица, осуществившие действия, которые привели к ошибкам в реестре и, конечно, сам Росреестр.
