Основные риски при сдаче квартиры в аренду на длительный срок возникают одинаково перед собственниками недвижимости и перед арендаторами имущества. Жилищным кодексом предусмотрено, что аренда – временная передача прав на целевое использование имущества. Аренда может быть социальной (получение квартиры льготниками от муниципалитета на бесплатной основе) или коммерческой (сдача недвижимости частниками).
С развитием современных технологий возросло разнообразие мошеннических махинаций при заключении коммерческих контрактов с физическими лицами, поэтому на всех стадиях формирования правоотношений предстоит быть максимально внимательным и строго следовать процедуре.
Вступление соглашения в юридическую силу
Аренда – право временного пользования объектами, поэтому особое внимание уделяется срокам действия соглашений. В ст. 683 Гражданского кодекса Российской Федерации обозначено, что максимальная продолжительность договора не может превышать пять лет. Поэтому, если в содержании контракта не указано, когда прекращается термин его действия, по умолчанию отсчитывается пятилетний срок.
В 2014 году в действие вступили изменения законодательства, которые обязывают владельцев недвижимости, сдающих в аренду жилье на срок от 12 месяцев и дольше, регистрировать контракт в Росреестре. Только после этого действия соглашение вступает в юридическую силу и между участниками возникают взаимные права и обязанности.
Собственник и арендатор должны обратиться в территориальное отделение Государственного реестра на протяжении одного месяца со дня заключения контракта.
Несмотря на обязанность действия, госорганизации не осуществляют контроль всех сделок, поэтому участники продолжают правоотношения в оговоренном режиме. Если же между гражданами возникнет спор, дошедший до суда, то последствия будут следующими:
- суд не признает договор недействительным;
- конфликт будет урегулирован в установленном порядке в соответствии с условиями контракта;
- применение норм административной ответственности к арендатору недвижимости (статья 19.21 КоАП РФ).
Подписание контракта и его последующая регистрация – один из основных способов защиты от мошеннических действий.
Постановка на квартирный учет третьих лиц
Постановлением Правительства России № 825 от 22 декабря 2004 года обозначено, что оформление договора аренды на 1 год и дольше является основанием для временной прописки арендатора в помещении. Это законная норма, поэтому владельцу недвижимости не следует бояться постановки на квартирный учет. Такая регистрация требуется для того, чтобы временный постоялец мог оформить в ЖЭКе по месту постоянного жительства освобождение от оплаты коммунальных услуг на период отсутствия.
Статья 19.15.1. Кодекса об административных правонарушениях фиксирует административную ответственность за нарушение обязательной прописки. Наказание предусмотрено для владельца недвижимости.
При постановке съемщика на квартирный учет есть несколько существенных рисков, которые предстоит принимать во внимание. К ним относятся:
- не следует прописывать гражданина до заключения и регистрации договора аренды;
- в паспортном столе следует уточнить, что прописка временная;
- на учет ставится только арендатор.
Владельцы могут не прописывать своих супругов и родственников. Третьих лиц можно не ставить на квартирный учет, если арендованная недвижимость располагается в столице, Санкт-Петербурге или городах Республики Крым.
Права пользователя собственности
Договор аренды содержит несколько обязательных разделов. К ним относится определение списка прав и обязанностей участников. Так, временное пользование квартирой предусматривает:
- свободное посещение недвижимости;
- целевое использование жилья;
- ограничение прав владельца на проживание в квартире;
- запрет на отчуждение прав собственности на объект со стороны владельца на период аренды;
- недопущение вселения третьих лиц в дом/квартиру.
Вместе с тем, в ст. 679 Гражданского кодекса РФ обозначено, что при обоюдном согласии хозяина жилья, съемщика объекта и всех совершеннолетних, проживающих с ним лиц, в квартиру могут вселяться близкие родственники текущего арендатора при их временном пребывании в городе.
Если съемщик желает заселить своего несовершеннолетнего ребенка, то никаких дополнительных разрешений и согласий получать ему не придется. Даже не требуется уведомление владельца о предстоящем переезде ребенка в квартиру/дом.
Второй риск для хозяина – вселение в квартиру третьих лиц. Это могут сделать только арендаторы, которые пользуются собственностью на основании контракта длительной аренды. Для заселения посторонних достаточно письменного или устного уведомления хозяина о предстоящих мероприятиях.
В статье 680 ГК РФ говорится, что арендатор и все лица, которые с ним проживают, могут по общему согласию вселить в квартиру третьих лиц, но только безвозмездно. Предварительно придется уведомить хозяина, но заручаться его согласием не нужно.
Собственник квартиры может запретить подселение, если количество жильцов нарушает нормативы законодательства о площади помещения на каждого проживающего лица. Иных оснований для отказа нет.
Прекращение действия соглашения
Больше всего трудностей возникает, когда один из участников хочет расторгнуть контракт досрочно. Как уже отмечалось выше, такие договоры имеют строгий срок действия, поэтому все правоотношения по найму жилья прекращаются на следующий день после окончания действия соглашения. Случается, что владелец собственности хочет расторгнуть контракт преждевременно, но для того есть ограниченный список оснований.
К ним относятся:
- уклонение от оплаты аренды за шесть месяцев подряд;
- причинение материального вреда жилью.
Иных оснований для прекращения контракта по одностороннему решению нет, поэтому хозяину придется обращаться в суд для решения конфликта о досрочном выселении. Для этого есть следующие основания:
- аварийность собственности;
- нецелевое использование;
- нарушение условий контракта.
Закон гарантирует каждому арендатору право продления контракта. За три месяца до окончания термина действия договора наниматель обязан направить собственнику письменное уведомление о желании продлить съем. Хозяин не может отказать в таком решении, если планирует и дальше передавать жилье во временное пользование.
Если владелец откажет в аренде, но выяснится, что на протяжении одного года с момента прекращения соглашения он заново передал квартиру во временное пользование, то оспорить новую аренду можно в суде, вернув право временного пользования недвижимостью прошлому съемщику.
Проблемы с отчуждением собственности
За момент действия контракта у хозяина могут возникнуть причины для отчуждения прав собственности на недвижимость. Дарение, наследование, продажа – действительный договор аренды не исключает возможности для использования объекта, поэтому хозяину будет сложно отыскать покупателя для своего объекта.
При продаже придется указать, что жилье имеет обременение в виде временного постояльца. Также в договоре купли/продажи фиксируется, когда заканчивается термин аренды. Будущий владелец – покупатель – может не продлевать контракт. Но съемщик предупреждается, что меняется хозяин и дальнейшее продление контракта недопустимо.
Топ рисков, с которыми приходится сталкиваться собственникам
Чем опасна сдача квартиры на длительный срок:
- Соблюдение чистоты – одна из основных проблем. При первой встрече с кандидатом собственнику сложно оценить чистоплотность потенциального арендатора. Загвоздка заключается в том, что от занимаемой профессии и количества денег, порядочность съемщика не зависит.
- Причинение материального вреда. Все вещи, если ими пользуются, рано или поздно ломаются. Это касается смесителей в ванной, забитой канализации, изношенных обоев. Также могут быть и более серьезные поломки, порядок компенсации которых предстоит оговаривать заранее. Эти условия должны быть прописаны в соглашении. Решить конфликт позволит оценка вреда и добровольное возмещение ущерба. Если мирно решить спор не удалось, то предстоит обратиться в суд с исковым заявлением.
- Сложности и конфликты с соседями. Гарантировать, что постояльцы будут вести себя прилежно, не может никто. У всех случаются праздники, воспитание маленьких детей, а также домашние животные могут повлечь недовольство соседей. Избежать ссор можно, если заранее оговорить с арендаторами условия поведения и необходимость соблюдения режима шума.
- Оплата коммунальных услуг – камень преткновения. В контракте подробно описывается, кто и, в какой мере должен компенсировать стоимость квартплаты. Также оговаривается, что пользователь должен оплачивать услуги своевременно. При возникновении задолженности, начислении штрафов и пени хозяин жилья может инициировать досрочное прекращение договора и выселение нанимателя.
- Просрочка платежей за квартиру владельцу. Как уже отмечалось выше, арендодатель имеет право прекратить контракт преждевременно, если наниматель уклоняется от оплаты денег за жилье. При краткосрочной аренде достаточно пропуска двух платежей, а при продолжительном съеме – от шести месяцев просрочки.
Налогообложение и другие финансовые вопросы
Договор коммерческой аренды подразумевает, что хозяин жилья получает доход от сдачи собственности, поэтому обязан декларировать свою прибыль ежегодно в налоговой службе. В марте месяце каждого года собственник недвижимости обязан готовить декларацию о доходах и передать ее в ФНС по месту жительства. Затем, на основании насчитанной прибыли отсчитывается 13% в пользу государства. Деньги должны быть внесены на счет государственного бюджета до июля месяца текущего года.
Если собственник уклоняется от оплаты налога, то наниматель может сообщить о нарушении в ФНС. Это возможно, если между участниками возник конфликт, который не удалось урегулировать мирно.
Внесение предоплаты – основной способ мошенничества. Хозяева объектов требуют у нанимателей деньги, как залог за будущее заселение, но это не гарантирует, что правоотношения будут оформлены. Поэтому следует избегать передачи денежных средств до подписания и регистрации контракта.
Требования к оформлению контракта
Следующие правила при составлении договора позволят избежать части конфликтов и рисков при аренде (долгосрочной и краткосрочной):
- Залог. Как правило, залог всегда вносится как гарантия защиты имущественных прав собственника. В контракте прописывается, как сумма была внесена, а также условия ее возврата и удержания при расторжении контракта.
- Подробное описание возможных материальных ущербов и порядок их компенсации. Прописывается порядок расчета вреда, условия оплаты или ремонта.
- Финансовые вопросы. Это касается перевода квартплаты и коммунальных платежей. Указывается периодичность внесения денег, граничные сроки, строгие суммы. Также указывается наказание, которое ожидает нанимателя при нарушении условий соглашения.
Что касается срочности соглашения, то лучше не спешить с оформлением долгосрочного контракта, поскольку неизвестно, насколько успешным будет сотрудничество. Лучше подписать договор на три месяца с возможностью последующего его продления.
Что касается коммунальных платежей, то перед заключением соглашения предстоит переписать показания всех счетчиков, а также оговорить, что первые квитанции владелец оплатит самостоятельно. Это позволит избежать дальнейших конфликтов.
Чтобы составленный документ был максимально грамотным и полным, можно использовать примеры из интернета. Но это не гарантирует, что собственник учтет все важные нюансы в соглашении. Лучше привлечь к процедуре юриста, если сдача готовится впервые. За дополнительную плату он составит типовой контракт, форму которого можно будет использовать в дальнейшем.
