Продать квартиру с несколькими собственниками возможно только при соблюдении специальных условий, предусмотренных законодательством. В состав таких требований входит предварительное уведомление владельцев жилья, а также нотариальное удостоверение договора по распоряжению долевой собственностью.
Правовой режим квартиры с долевой собственностью
При установлении на объект недвижимости долевой собственности каждому владельцу выделяется определенная доля в общем праве. Ее размер зависит от оснований приобретения квартиры, а также от договоренности сторон. В ходе пользования объектом размер долей может перераспределяться между собственниками путем заключения соответствующего соглашения.
Возможное распоряжение квартирой, у которой несколько собственников, осуществляется с учетом следующих особенностей:
- если одновременно продаются все доли в квартире – уведомление владельцев не требуется, так как они непосредственно участвуют на стороне продавца;
- если хотя бы одна доля не отчуждается – требуется обязательное уведомление владельца такой доли и предоставление ему права преимущественного приобретения остальных долей;
- вне зависимости от указанных условий, сделка по распоряжению объектом долевой собственности требует удостоверения договора купли-продажи в нотариальной конторе.
Без соблюдения правил об уведомлении или нотариальном удостоверении сделка не будет зарегистрирована в органах Росреестра, а переход права собственности не состоится.
Порядок продажи квартиры с несколькими собственниками
Для совершения сделки купли-продажи квартиры, принадлежащей гражданам на праве долевой собственности, продавцам необходимо выполнить несколько юридически значимых формальностей. Перечень таких действий можно представить в виде пошаговой инструкции.
Согласование условий сделки
На этой стадии происходит поиск потенциального покупателя и определение условий договора купли-продажи. Для этого сторонам требуется достигнуть соглашения по следующим вопросам:
- предмет договора – одна или несколько долей в общем праве, либо целый объект недвижимого имущества;
- цена сделки – устанавливается сторонами самостоятельно и может являться основанием для направления уведомления гражданам, отказавшимся продавать свои доли;
- порядок и условия оплаты – наличный расчет или безналичная форма оплаты, сроки уплаты цены по договору;
- специальные условия для граждан, сохраняющих право пользования жильем после продажи долей.
Достигнутые договоренности фиксируются в проекте договора, который будет позже представлен нотариусу и в органы Росреестра.
Уведомление о продаже доли
Данный этап является обязательным только в случаях, когда происходит отчуждение не всего объекта, а отдельных его долей. Для этого в адрес дольщиков, не участвующих в продаже, направляется письменное уведомление с предложением использовать право преимущественного выкупа.
Рассмотрение уведомления происходит с учетом следующих особенностей:
- если получатель документа согласен использовать преимущественное право покупки, для него будут действовать условия проекта договора;
- если такой дольщик отказывает от реализации преимущественного права, он может выразить свой отказ в письменной форме;
- если в течение 30 дней на уведомление не получен ответ, сделка может совершаться с первоначальным покупателем на прежних условиях.
После прохождения этого этапа сделки необходимо представить договор для нотариального удостоверения.
Скачать уведомление о продаже доли в квартире (образец)
Удостоверение договора у нотариуса
Гражданский кодекс РФ требует любые возмездные сделки с объектами долевой собственности удостоверять у нотариуса. Даже если на стороне продавца выступают одновременно все владельцы долей, данное правило подлежит безусловному исполнению.
При обращении в нотариальную контору необходимо представить следующие документы:
- общегражданские паспорта участников сделки;
- доверенность на представителей (если сделка совершается с их участием);
- правоустанавливающие документы для каждого продавца (выписки ЕГРН, свидетельства о праве собственности и т.д.);
- договор купли-продажи;
- уведомление о продаже доли и письменный отказ от преимущественного права выкупа (если такие документы было необходимо составлять).
В нотариальной конторе проверяется законность совершения сделки и ставится регистрационная отметка на договоре. За совершение нотариальных действий уплачивается тариф, утверждаемый нотариальной палатой.
Обращение за регистрацией сделки
После нотариального удостоверения договора купли-продажи, необходимо обратиться за регистрационными действиями, которые позволят официально подтвердить переход права собственности. Для этого необходимо представить аналогичный пакет документов, который был получен в нотариальной конторе.
Помимо этого, гражданам необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей, оригинал госпошлины представляется одновременно с заявлением на регистрацию. Обращение для регистрации перехода права собственности возможно одним из следующих способов:
- путем личного обращения напрямую в органы Росреестра;
- путем личного обращения в Многофункциональный центр;
- обращение в указанные органы через представителей по нотариальной доверенности.
Обращение напрямую в учреждение Росреестра является наиболее быстрым способом зарегистрировать сделку (общий срок сократиться на два рабочих дня по сравнению с МФЦ).
По итогам регистрации участники сделки получают выписку ЕГРН (отдельный бланк для каждого участника сделки). Если покупателем долей выступало одно лицо, оно получит единую выписку ЕГРН, в которой будет содержаться информация о переходе права собственности. Таким образом, продажа всех долей одному покупателю меняет правовой статус формы собственности на квартиру.
3х комнатная кв. приватизирована на 4х. Я пенсионер с пенсией 11тыс. дочь и 2а внука (взрослые) обеспеченные (очень обеспеченные) люди.Плачу за квартиру один - живу один (они не прописаны) Это длится 13 лет. Пенсию - потерял т.к. работаю -не могу оплачивать квартиру. Мне 70 лет. При долгах грозятся продать квартиру - и дать мне четвертую часть суммы. Боюсь что продадут часть квартиры. Что делать?
Ответить