Чаще всего в процессе приемки готовой квартиры по договору долевого участия в строительстве (ДДУ) выясняется, что ее площадь не равна проектной. Она может отличаться как в большую, так и в меньшую сторону. Если площадь больше, то дольщику придется доплатить за «лишние» квадратные метры по той цене, которая оговорена в ДДУ. В обратном случае доплачивать обязан застройщик.
Что говорит закон?
В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.
Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.
В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.
Порядок действий дольщика
Что делать, если площадь квартиры оказалась меньше, чем по ДДУ? Когда квартира готова к передаче владельцу, все необходимые замеры выполнены, а точная площадь всех помещений установлена, следует свериться с договором и найти в нем пункт о том, что цена может быть пересчитана при фактическом уменьшении площади.
Шаг 1. Напишите заявление в адрес директора компании-застройщика. Делать это рекомендуется до подписания приемо-сдаточного акта. В актах всегда вписывается точная площадь, установленная по результатам замеров. Если же проектная площадь не «срослась» с фактической, то в акте обязательно указывается: как будут происходить дальнейшие взаиморасчеты сторон.
Формулируя заявление, необходимо внести в него реквизиты банковского счета, куда застройщик обязан перечислить доплату. Заявление необходимо вручать в офисе уполномоченному лицу под роспись, а себе оставить копию с отметкой о регистрации входящей корреспонденции. В противном случае заявление нужно отправлять по почте, а в доказательство сохранить квитанцию об отправке письма.
Шаг 2. Если в оговоренный договором срок застройщик не выполнил обязательство и не внес деньги на указанный в заявлении расчетный счет, тогда дольщику необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Апеллировать следует к Закону «О защите прав потребителей». За отказ выполнить требования, можно взыскать неустойку за просрочку сдачи квартиры, возмещение морального ущерба, расходы на судебный процесс, а также сумму, в которую оценены недостающие квадратные метры.
Как рассчитать сумму доплаты?
Для выполнения расчета потребуются следующие данные:
- Площадь данной квартиры, согласно проекту. Ее вписывают в ДДУ в разделе «Предмет договора».
- Фактическая площадь, которую указывают в акте приема-передачи, а также в техпаспорте.
- Цена 1 кв.м., ее берут из ДДУ.
Доплата будет равной разнице между фактической и проектной площадями, помноженной на стоимость квадратного метра.