Признание права собственности на объект незавершенного строительства допускается отечественным законодательством и сложившейся практикой. Однако, есть ряд проблем, с которыми сталкиваются будущие собственники. В первую очередь, это связано с отсутствием прямого определения, но такой объект включается в понятие недвижимости.
Отсутствие необходимой законодательной базы вызывает споры и разногласия в судебных процессах по доказыванию права собственности. Суды по-разному понимают объект незавершённого строительства и основываются на стадии, категории объекта и иных признаках.
Правовое регулирование
При признании прав на недостроенный объект необходимо ориентироваться, в первую очередь, на нормы Гражданского кодекса РФ:
- статья 130 даёт определение недвижимости;
- статья 128 перечисляет основания, по которым право собственности может быть приобретено;
- статья 210 устанавливает правила возникновения права собственности на объекты, которые только создаются.
Также стоит обратить внимание на ФЗ № 122, регулирующий процедуру госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
В обязательном порядке, при формировании правовой позиции, следует изучить материалы судебной практики. Так, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N1 от 2016 года устанавливает, что суд обязан обратить внимание на степень готовности объекта, минимум должен иметься фундамент.
Что такое объект незавершённого строительства
Статья 130 ГК РФ, в части 1, относит такие объекты к недвижимому имуществу. Однако чёткого определения законодатель не даёт. На основании сложившейся практики, можно сделать вывод, что отнести собственность к данной категории можно при наличии ряда признаков:
- имущество располагается на земле и не может быть перемещено без нанесения ущерба. Это общий признак любой недвижимости, в противном случае объект считается движимым имуществом;
- не может использоваться по назначению, так как возведение не было завершено;
- строительство может быть завершено впоследствии, при возобновлении работ или их продолжении другими лицами.
Суды, чаще всего, признают такую собственность, если имеется хотя бы фундамент. Но практика достаточно неоднозначна, в некоторых случаях требуется доказать более высокую степень готовности.
Как стать собственником недостроенного объекта
Чаще всего проблема возникает, если застройщик обанкротился или не может продолжать строительство по иным причинам. Не исключается вариант и с признанием права на незаконченный частный дом или даже нежилое здание.
Строение, которое не было сдано в эксплуатацию, не считается полноценным объектом, поэтому передать его в собственность можно только в судебном порядке. Иных способов, на данный момент, не имеется.
На практике, необходимость чаще всего возникает при участии в договоре долевого участия, когда застройщик по какой-то причине отказывается достраивать дом. В таком случае чтобы признать права собственности, потребуется наличие следующих факторов:
- высокая степень готовности. Дом должен быть готов минимум на 75 процентов, иногда суды требуют доказать готовность и 90 процентов объекта. Однако, судебная практика очень разнообразна, можно встретить и иные показатели готовности. Степень завершённости определяется на основании имеющейся документации, а также экспертного заключения;
- взнос дольщика был уплачен полностью, задолженность отсутствует;
- застройщик отказался от строительства или был признан банкротом. Суд не признает право при первой просрочке, особенно если она носит кратковременный характер. В таком случае заявитель может воспользоваться иными механизмами защиты собственных прав, например, взыскать неустойку.
Перед тем как подать в суд на признание недостроя, следует удостовериться в соответствии указанным факторам.
Обращение в суд
Дольщики-физические лица идут в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика или объекта, который является предметом спора. Организации обращаются в Арбитражный суд.
Если госкомиссия приняла объект, то есть возможность оформить в собственность уже полноценную квартиру. Такие ситуации возникают, если после принятия объекта государственным органом, но до передачи его гражданам, организация была признана банкротом или начала процедуру банкротства, либо уклоняется от фактической передачи квартир дольщикам. В остальных случаях необходимо признавать право собственности на объект незавершённого строительства.
В иске необходимо указать:
- наименование и реквизиты суда, который будет рассматривать дело. Найти нужные данные можно на официальном сайте судебного органа;
- реквизиты дольщика, а также застройщика, то есть истца и ответчика. Истец указывает своё ФИО и адрес, а также использует реквизиты застройщика из договора;
- название документа. Указывается перед началом основного текста;
- общие характеристики ситуации, начиная от факта заключения договора и заканчивая правовыми актами, обосновывающими позицию заявителя;
- чётко выраженные требования к ответчику;
- список приложений.
Пакет прилагаемой документации формируется индивидуально, в зависимости от ситуации, но в обязательном порядке понадобятся:
- договор долевого участия;
- бумаги, подтверждающие факт оплаты взносов;
- имеющиеся документы на недостроенную недвижимость;
- претензии и письма, направляемые ранее застройщику.
После признания права собственности, дольщику необходимо зарегистрировать его должным образом. Сделать это можно в Росреестре или МФЦ, а основанием для регистрации будет выступать судебный акт.
Читайте также "Признание права собственности на квартиру через суд"
Признание права в иных случаях
Не только дольщики могут рассчитывать на признание права собственности на незавершенный объект. Незаконченный частный дом или иной объект также может получить такой статус.
Например, недострой может быть арестован службой судебных приставов при проведении исполнительных процедур в отношении должника. Если у него отсутствует иная собственность, такие объекты арестовываются, а затем продаются с торгов или передаются в собственность кредитора, при его согласии.
В таком случае основная проблема связана с оценкой объекта. Как правило, рассчитывается стоимость материалов, затраченных на строительство недвижимости.
Признание права собственности возможно и при наличии иных договорных отношений между лицами.
Например, если стороны заключили договор об оказании услуг на возведение какого-то объекта, но работы не были завершены. Здесь ситуация схожа с долевым участием, однако, суд может признать право даже при меньшем проценте готовности объекта.
Объект незавершённого строительства может быть собственностью. Признать право на него может только суд. Процедура возможна, несмотря на отсутствие чёткого определения и полноценной регламентации в нормах действующего законодательства. Тем не менее, судебная практика знает немало случаев признания права как при наличии договора долевого участия, так и в иных случаях.
