Выгодно ли рефинансирование ипотеки – на этот вопрос нельзя дать однозначный ответ. Все сугубо индивидуально. В одних случаях рефинансирование позволяет заметно уменьшить размер ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту. Но в других – заемщик может не почувствовать никаких изменений. Бывает и так, что рефинансирование увеличивает долговую нагрузку.
Что такое рефинансирование ипотеки, и как подсчитать выгоду
Рефинансирование ипотеки – оформление нового ипотечного кредита, за счет средств которого погашается старый кредит (остаток долга). Прежний договор прекращается полным исполнением. Начинает действовать новый договор, и заемщик исполняет обязательства уже по нему, согласно его условиям.
Рефинансирование бывает:
- внутренним – банк-кредитор остается прежним;
- внешним – смена банка-кредитора;
Основная цель рефинансирования – получить более выгодные условия ипотечного кредитования, как правило, связанные с намного меньшей процентной ставкой по ипотеке. За счет этого потенциально должен уменьшаться ежемесячный платеж и, соответственно, сумма переплаты по ипотеке.
Если вы оформляли ипотеку в 2015-2016 годах, то наверняка обратили внимание, что сегодня процентные ставки меньше. Даже если речь идет об уменьшении на 2-3%, сумма экономии может быть очень ощутимой.
Например:
Допустим, ваша текущая ставка по ипотеке 12%, ежемесячно вы платите по 30 тыс. рублей, а погасить ипотеку намерены в августе 2026 года. При таких условиях остаток по основному долгу – около 1,7 млн рублей, а по процентам – около 820,5 тыс. рублей. Если вы сейчас оформите рефинансирование по ставке 9% и на срок до августа 2026 года, то ежемесячный платеж будет почти на 2,6 тыс. рублей меньше по сравнению с прежним, а сэкономить на процентах к дате погашения кредита вы сможете почти 223 тыс. рублей.
Здесь выгода просчитывается математическим путем. Можно сделать это самостоятельно, а можно – воспользоваться специальными сервисами-калькуляторами, которые нетрудно найти в интернете.
Разумеется, можно платить быстрее графика, большими суммами – в этом случае переплата по процентам будет еще меньше. Используя специальные сервисы, можно варьировать параметрами и смотреть, какая будет выгода при заданных условиях.
Основные плюсы рефинансирования ипотеки:
- уменьшение ежемесячного платежа;
- сокращение переплаты по процентам;
- изменение условий ипотеки (сокращение/увеличение срока, более выгодная страховка, изменение валюты кредитования и другие);
- смена банка-кредитора, например, на банк, что расположен поблизости, у которого более удобное обслуживание, где у вас зарплатный проект и т.п.;
- сохраняется право на налоговый вычет.
Считается, что стоит рассматривать вариант рефинансирования ипотеки, если:
- разница процентных ставок – от 1%;
- у вас дифференцированная система платежей;
- погашено не более половины основного долга при аннуитетной системе платежей;
- появились сложности с погашением ипотеки на прежних условиях, и нужно их изменить на более удачный вариант;
- есть желание изменить валюту кредитования.
Читайте также "Как рефинансировать ипотеку в том же банке"
Недостатки рефинансирования
У рефинансирования есть и недостатки, причем многие не лежат на поверхности и требуют расчетов.
Основные минусы рефинансирования ипотеки:
- Как правило, заемщики смотрят только на основные параметры ипотеки и только их берут в расчет: процентная ставка, срок кредита, ежемесячный платеж, суммы долга и переплаты. Если учесть только их, можно ошибиться в выгоде. Ипотека всегда сопряжена с дополнительными расходами, особенно если меняется банк-кредитор: страховка, оценка залога, госпошлина за снятие/наложение обременения, комиссия за закрытие старого кредита, повышенная процентная ставка на период переоформления (снятия/наложения) обременения. После того, как вы определите размер дополнительных расходов и подсчитаете сумму выгоды от рефинансирования, обязательно уменьшите ее на сумму допрасходов – вот это и будет реальная выгода. А, может, ее и не будет.
- Даже если вы не планируете менять банк, будьте готовы к тому, что придется заново проходить процедуру проверки платежеспособности и, соответственно, предоставлять все необходимые для этого документы. К этому моменту требования банков могут измениться по сравнению с прежними условиями. Не исключено, что в рефинансировании вам откажут или предложенные параметры ипотеки будут сильно отличаться от заявленных в предложении. Особенно тяжело придется тем, у кого ухудшилась кредитная история, причем неважно почему – из-за ипотеки или из-за других кредитов.
- Оформление нового кредита сопряжено с прохождением всех формальностей заново: оценка, переоформление залога, страховка, сбор документов и прочее. Несколько проще все обходится, если банк остается прежним, но затраты времени и другие расходы все равно будут.
Особо внимательно, скорее даже осторожно нужно подходить к рефинансированию в двух случаях:
- Вы совсем недавно оформили ипотеку. Процентные ставки резко и значительно не падают, как и не возрастают. Обычно, если брать последние годы, ставки постепенно уменьшаются, а сейчас они более-менее стабильны. Какие-то небольшие корректировки, скорее всего, не дадут значительной выгоды от рефинансирования, а за счет дополнительных расходов могут и вовсе привести к противоположному эффекту.
- Вы уже выплатили большую часть кредита, и гасили его аннуитетными платежами. При такой системе расчетов в первую очередь по графику погашаются проценты, а основной долг уменьшается незначительно. Если вы уже перешагнули экватор погашения ипотеки, то стали выплачивать в большей степени основной долг. Рефинансирование в этом случае вернет все к началу: придется опять гасить проценты, а уже ближе к концу срока кредита – погашать основной долг. В результате совокупная переплата по первому и новому кредитам может больше, чем если бы остались на старых условиях.
Планируя рефинансирование, просчитывайте все внимательно. Недостатки зачастую скрыты, тогда как преимущества – очевидны. Из-за этого очень много ошибок.
