Квартира, которая оформлена в ипотеку, находится в залоге у банка. Означает ли это, что ее покупатель должен платить налог на имущество за соответствующий объект недвижимости? Каким образом начисляется налог в данном случае?
Нужно ли платить имущественный налог за квартиру при ипотеке?
Оплата налога на имущество, если квартира находится в ипотеке — законная обязанность ее владельца. Объект недвижимости принадлежит ему на праве собственности. Тот факт, что на квартиру до погашения ипотеки наложено обременение, не имеет значения.
Налог на квартиру в ипотеке платится в полном объеме — как если бы квартира была без обременения. Аналогично, владелец такой недвижимости, вправе пользоваться различными льготами.
Налог платится вне зависимости от гражданства и возраста владельца квартиры. За неуплату налога применяются те же санкции, какие бы применялись при налогообложении объекта недвижимости, находящемся в полной собственности гражданина — вне залога.
Рассмотрим подробнее, каким образом начисляется и уплачивается налог на жилую недвижимость — как в случае с ипотекой, так и в случае, если по квартире нет обременения.
Когда нужно начинать платить налог?
Один из главных вопросов для владельца жилой недвижимости — когда именно у собственника появляется обязанность по уплате налога на имущество. Правила для владельцев недвижимости без обременения и держателей ипотечного кредита, как мы уже установили, здесь одинаковы, и в соответствии с ними налог на имущество начинает исчисляться сразу после государственной регистрации права собственности на жилье.
Дату регистрации права собственности в Росреестре можно посмотреть в выписке из ЕГРН. Для ее получения нужно сделать запрос в региональное представительство ведомства.
Размер налога зависит от того, в какой момент времени произошла регистрация (и от того, не был ли объект впоследствии снят с учета в Росреестре, а если и был — имеет значение, когда именно).
Общее правило — налог считается за количество полных месяцев владения имуществом. При этом к полному относится месяц, в котором:
- регистрация была осуществлена до 15 числа включительно;
- снятие с регистрации произошло после 15 числа.
Например, если человек купил квартиру 16 июня, а продал — до 15 июля, то за июнь и июль он не уплачивает налог. А если квартира была куплена 15 июня, а продана — 16 июля, то налог придется платить за 2 месяца.
Сроки уплаты налога
Налог подлежит уплате в срок до 1 декабря года, идущего за тем, в котором произошло начисление налога за недвижимость в силу ее нахождения в собственности у налогоплательщика. Количество месяцев и то, за какой именно месяц был начислен налог — значения не имеет.
При этом нужно иметь в виду, что уплата налога осуществляется на основании уведомления из ФНС. Оно должно быть направлено владельцу квартиры налоговиками до конца ноября года, идущего за тем, в котором начислялся налог.
Стоит обозначить довольно редкий, но встречающийся сценарий на практике — когда ФНС направляет уведомление позднее крайнего срока его отправки или даже крайнего срока уплаты налога. Как следствие — у налогоплательщика могут образоваться недоимка и пеня, которые требует уплатить ФНС. Само требование об уплате налога в данном случае следует рассматривать как правомерное. Но нужно знать, что применение штрафных санкций в данном случае — незаконно.
Получив подобное требование из ФНС, нужно оперативно направить туда запрос о списании пеней. В доказательство незаконного их начисления можно приложить почтовые документы, в которых отражено, что уведомление об уплате налога пришло позже установленного срока.
ФНС, в которой налогоплательщик стоит на учете, должна списать неправомерно начисленные пени. Если этого не произойдет — нужно пожаловаться на действия инспекции в вышестоящую структуру ФНС. Если и это не поможет — обратиться в суд.
Бывает, что ФНС не присылает уведомление, несмотря на то, что налог исчислен. Это может быть связано:
- С тем, что исчисленная сумма налога — менее 100 рублей.
Как правило, такие случаи связаны с небольшой длительностью владения квартирой — порядка 1-2 месяцев, с малой площадью.
Однако, как только по итогам расчетного периода сумма налога становится равной 100 рублям и больше — ФНС пришлет уведомление. Пришлет оно его и в случае, если с момента начисления налога истекает 3 года — вне зависимости от суммы платежа.
- С тем, что у ФНС по каким-то причинам нет информации по объекту налогообложения (в то время как человек является его собственником и должен, в принципе, платить налог).
Такие случаи — редки, поскольку информацию о сделках с недвижимостью Росреестр сам направляет в ФНС. Налоговики практически всегда в курсе, когда и за сколько тот или иной человек купил квартиру.
Но не исключено, что в силу технических сбоев и иных обстоятельств у ФНС не окажется данных по приобретенному гражданином объекту недвижимости, который по закону подлежит налогообложению. Но в этом случае владельцу квартиры не следует игнорировать сложившуюся ситуацию: законом на него возложено обязательство по информированию ФНС о наличии в собственности налогооблагаемых (как минимум, по очевидным признакам) объектов недвижимости.
При неполучении уведомления от ФНС в срок до конца ноября года, идущего за тем, за который налог должен быть начислен, гражданин обязан до конца года обратиться к налоговикам и сообщить им по установленной форме, что в его собственности — налогооблагаемый объект недвижимости.
- С тем, что у налогоплательщика есть аккаунт в Личном кабинете на сайте ФНС.
Владельцам таких аккаунтов ФНС не рассылает бумажные уведомления — если об этом гражданин напрямую не попросит налоговиков. Проигнорированное электронное уведомление, отправленное налогоплательщику через Личный кабинет и, как следствие, неуплата налога, приведут к неприятным штрафным санкциям.
Поэтому, о факте наличия доступа в Личный кабинет гражданин должен помнить. А если есть сомнения — удостовериться в наличии такого доступа непосредственно в ФНС. При желании — попросить специалистов ведомства присылать уведомления в бумажном виде.
Через Личный кабинет можно также информировать ФНС о появлении в собственности новых налогооблагаемых объектов недвижимости — если это требуется по сценарию, отраженному в пункте 2.
- С тем, что по объекту налогообложения применены льготы — в виде возможности не платить налог (либо в силу того, что по конкретному объекту недвижимости образуется нулевая налоговая база).
Льготы по налогу на ипотечное жилье (в принципе, аналогичные тем, что предоставляются полноценным собственникам жилого имущества) полезно рассмотреть подробнее.
Какие есть льготы по имущественному налогу?
Льготы — в виде возможности не платить налог, можно классифицировать на следующие разновидности:
- федеральные;
- муниципальные.
При этом, человек может воспользоваться правом на льготу только по одному объекту недвижимости, облагаемому налогом — даже если оснований для получения преференций несколько.
Если говорить о федеральных льготах — общеобязательных на всей территории России, то право на них имеют граждане, относящиеся к категориям, которые поименованы в ст. 407 НК РФ. Среди них — в частности, категории граждан, которым государство традиционно уделяет большое внимание с точки зрения социальной поддержки — например, пенсионеры, люди с инвалидностью. Льготы установлены и для граждан, занимающихся садоводством, ведением частного хозяйства.
Льгота не может быть предоставлена по объекту, в отношении которого установлена кадастровая цена более 300 млн. рублей.
Для того чтобы воспользоваться льготой, налогоплательщику нужно обратиться в ФНС и предоставить туда документы, подтверждающие право на преференцию по уплате имущественного налога. В определенных случаях такие документы могут быть переданы через Личный кабинет на сайте ФНС — но перед их отправкой следует звонить в территориальное подразделение ФНС и узнавать, можно ли предоставлять электронные версии конкретных документов вместо бумажных.
Если налог исчислен без учета льготы, в то время как человек не успел заявить о ней ФНС перед расчетом, то по факту представления документов платеж может быть пересчитан — но не более чем за 3 года, предшествующих тому, в котором осуществлено обращение к налоговикам по поводу льготы.
Если право на льготу у человека возникло не с начала года, то она применяется при исчислении налога, начиная с месяца, следующего за тем, в котором возникло такое право. Например, если льгота — как вариант, появившаяся вследствие того, что гражданин вышел на пенсию, появилась 29 ноября, то налог перестанет исчисляться с декабря. То есть - начислится за 11 месяцев.
Отметим, что фактической федеральной льготой по налогу можно назвать уменьшение налоговой базы по объекту недвижимости — на установленный размер площади. Данная льгота регулируется п. 3-5 ст. 403 НК РФ.
Так, если объект налогообложения — квартира, то ФНС исчислит налог на нее исходя из того факта, что ее налогооблагаемая площадь должна быть уменьшена на 20 кв. метров. Если объект налогообложения — комната, то применяется льгота в виде уменьшения площади на 10 кв. метров. Если объект налогообложения — дом, то в рамках льготы его площадь уменьшается в целях исчисления налога на 50 кв. метров.
Отметим, что рассматриваемая фактическая льгота — в виде уменьшения площади, действует по каждому объекту недвижимости.
