Налоги / Налоговые вычеты / Налоговый вычет при обмене квартиры

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры?

Налоговый вычет при обмене квартиры​При обмене квартиры на иной жилой объект недвижимости происходит совершение, по сути, двух сделок: продажа одной квартиры и приобретение другой. Однако вместо двух договоров купли-продажи заключается один – мены. По своей природе договор мены схож с договором купли-продажи, в связи с чем доход, полученный при его заключении, подлежит налогообложению, а налогоплательщик, в свою очередь, имеет право воспользоваться соответствующими видами налоговых вычетов (далее н/в). Рассмотрим более подробно, в каких случаях с полученной по обмену квартиры прибыли необходимо уплатить налог, можно ли воспользоваться налоговым вычетом и в каком размере.

Уплата налога при обмене недвижимости

Обязанность уплатить подоходный налог возникает при двух условиях:

  1. Передаваемая по обмену квартира была в собственности менее 3-х или, в ряде случаев, 5-ти лет;

Если квартира была приобретена до 2016 года, срок владения, освобождающий от уплаты НДФЛ, составляет три года. Если квартира приобретена после 2016 года, срок владения должен составлять не менее пяти лет.

  1. Квартира передается с доплатой.

В случае если обмен недвижимостью равноценный и доплата отсутствует, необходимости в уплате подоходного налога нет.

Особенности исчисления налога

  • Налог начисляется не на всю стоимость недвижимости, полученной по обмену, а лишь на разницу (доплату), если обмен неравноценный;

Пример № 1

Можно ли получить налоговый вычет при обмене квартиры

Степанова обменяла свою 1-комнатную квартиру стоимостью 1,5 млн. руб. на 2-комнатную, стоимостью 2,5 млн. руб. НДФЛ она должна будет исчислить с разницы в 1 млн. руб. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 тыс. руб.

  • Доплату, за полученную по обмену квартиру, гражданин должен задекларировать;

Декларацию необходимо подать в налоговый орган по месту прописки, в срок до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

  • В случае если доплата по договору отсутствует, но передаваемая квартира была в собственности менее указанного выше срока, полученный доход также необходимо задекларировать;
  • Срок уплаты налога – до 15 июля года, следующего за тем, когда была получена доплата за полученную по обмену квартиру;
  • По переданной и полученной по договору мены квартире гражданин может заявить соответствующие н/в.

Н/в при обмене квартиры

При заключении договора мены гражданин имеет право на два вида налоговых вычетов: при продаже и при покупке.

Н/в при продаже (передаче по договору мены) недвижимости

В случае если по договору мены гражданин получает доплату, облагаемую НДФЛ, он может уменьшить налоговую базу (сумму доплаты, полученную при обмене квартиры) на н/в. Размер льготы зависит от того в какой сумме гражданин производит уменьшение: в размере установленного НК РФ лимита или в сумме произведенных расходов по приобретению квартиры, которая была передана по обмену.

В размере произведенных затрат на покупку

В случае если у гражданина имеются документы, подтверждающие покупку переданной по обмену квартиры, он может полученную доплату уменьшить на произведенные затраты. Если сумма расходов превышает сумму доплаты, налог к уплате будет равен нулю. Необходимо помнить, что даже если сумма к уплате в бюджет отсутствует, полученная доплата подлежит отражению в налоговой декларации, которую необходимо сдать в ИФНС по месту прописки.

Пример № 2

В 2015 году Сухов Д.А. купил 2-х комнатную квартиру за 3 млн. руб., в этом же году он передал ее по обмену на однокомнатную и получил доплату - 1,5 млн. руб. С суммы доплаты он должен исчислить НДФЛ в размере 13%. Сухов может уменьшить полученный доход на сумму затрат при приобретении квартиры. Так как затраты превышают сумму доплаты, налог к уплате будет равен 0.

В сумме установленного лимита

Если документы, подтверждающие расходы по покупке обменянной недвижимости отсутствуют, гражданин может воспользоваться н/в в фиксированном размере – 1 млн. руб.

Н/в при приобретении квартиры

При получении по договору мены квартиры гражданин имеет право на н/в в размере не более 2 млн. руб. Указанный налоговый вычет предоставляется вне зависимости от того является ли обмен равноценным или нет. В отличие от н/в при продаже налоговая база в данном случае рассчитывается от всей стоимости жилья, полученного по обмену. Таким образом, суммой затрат гражданина будет считаться вся стоимость полученной в обмен квартиры.  Максимальная сумма льготы равна 2 млн. руб. Если квартира приобретена (получена по обмену) супругами после 2014 году, то сумма н/в на семью составит 4 млн. руб.

Необходимо отметить, что в случае, если обмен произведен между взаимозависимыми лицами (родителями, супругами, детьми, братьями и сестрами) в налоговом вычете при покупке (получении по обмену) будет отказано.

Пример № 3

Супруги Ивановы в 2015 году произвели обмен своей квартиры с соседом. Стоимость передаваемой в обмен квартиры составила 5 млн. руб. Так как сосед не является взаимозависимым лицом, они могут заявить н/в по полученной недвижимости. В связи с тем, что квартира была получена после вступления в силу изменений в НК РФ, регулирующих порядок распределения льготы между супругами, размер н/в на семью составит 4 млн. руб.

В случае если бы Ивановы произвели обмен с родным сыном, в н/в им было бы отказано.

 
Поделитесь с друзьями:
Ваша оценка статье:
Автор публикации
автор публикации Наталья Владимировна
Образование: Высшее юридическое. Действующий налоговый консультант, член Палаты налоговых консультантов (Номер аттестата: 16497 от 11.07.2017г.), эксперт в области налогообложения.
  • Публикаций: 136
Остались вопросы? Задавайте!
Другие статьи по теме
Обсуждение
В форме комментариев вы можете задать уточняющий вопрос по тексту статьи. Все иные вопросы, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая, просим задавать через форму выше, либо через всплывающее окно в нижнем углу экрана. Спасибо.
нет комментариев
Оставить комментарий
Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Подписывайтесь на нас