Можно ли оформить вторую ипотеку, не погасив первую

В законодательстве и в банковской практике нет запретов на оформление второй ипотеки при наличии текущего ипотечного кредита. Но нужно учитывать, что любое кредитное обязательство сказывается на оценке финансового положения заемщика, а ипотека сказывается особенно серьезно. Это долгосрочный и крупный кредит. Здесь неважно, хотите ли вы оформить вторую ипотеку, если первая взята с созаемщиком, без него или вы выступаете по ней поручителем. В любом случае для банка это дополнительный риск, а значит, к предоставлению второго аналогичного кредита он отнесется предельно строго и внимательно.

Варианты повторного ипотечного кредитования

Что такое ипотека? Юридически это одна из форм залога (обеспечения), где в таком качестве выступает объект недвижимости. В обиходе ипотекой называют ипотечный кредит, хотя это и не совсем верно. Недвижимость может быть залогом и в других сделках – это тоже будет ипотекой, но вовсе не кредитом.

Исходя из смысла ипотеки и ипотечного кредитования, вторая ипотека может быть оформлена:

• для покупки еще одного жилья или другой недвижимости;
• для строительства дома или коммерческой недвижимости;
• для иных личных целей, которые могут быть и не связаны с приобретением недвижимости;
• для кредитования бизнеса.

При оформлении второй ипотеки залогом может быть:

1. приобретаемая или строящаяся недвижимость;
2. недвижимость, уже находящаяся в собственности заемщика;
3. недвижимость, являющаяся залогом по первому ипотечному кредиту, но только при условии, что в договоре нет запрета на перезалог или банк-залогодержатель дал согласие на перезалог, а новый кредитор согласен с таким залогом.

Условия оформления второго ипотечного кредита

Условия оформления зависят:

• От политики конкретного банка.
• От целей кредитования.
• От статуса заемщика – физическое лицо, ИП или организация.
• От выбранного продукта.

Выбор определенного продукта для повторного ипотечного кредитования не зависит от факта наличия непогашенного текущего ипотечного кредита. Все предложения определенного банка в этой сфере объединены в одно направление – ипотечное кредитование. Они очень разнообразны но, преимущественно, носят конкретный целевой характер – на покупку дома, квартиры, строящегося жилья, машиноместа, гаража, загородной недвижимости и т.д. Правда, сегодня, пусть и в ограниченном количестве, банки отдельно предлагают нецелевое кредитование под залог недвижимости. Такое решение есть как для граждан, так и для бизнеса, причем для бизнеса вариативность решений больше – в зависимости от статуса (ИП, юрлицо, малый бизнес, средний, крупный и т.п.).

Какие требования обычно предъявляют банки к заемщикам-гражданам:

1. Гражданство РФ.
2. Наличие постоянного места жительства в России.
3. Возраст – от 21 года до 65 лет (при определенных условиях от 18 до 75 лет).
4. Наличие постоянного официального источника дохода.
5. Трудоустройство, определенный стаж на текущем месте работы и определенный общий стаж.
6. Положительная кредитная история.
7. Платежеспособность – определяется согласно параметрам конкретного банка, требует документального подтверждения.

Есть еще один принципиально важный, но скрытый фактор одобрения второй ипотеки. Соответствие расходов на покрытие нового и всех текущих кредитов (кредитных карт, займов) определенному допустимому уровню – определенной доле (проценту) в совокупном доходе заемщика. Маловероятно одобрение второй ипотеки, если первая еще не погашена, когда расходы на эти два кредита составят более 60% от доходов заемщика. При этом для целей расчета из дохода предварительно вычтут еще и расходы на иждивенцев (прожиточный минимум на каждого). В этом отношении у каждого банка своя политика и свои критерии – они не афишируются, поэтому крайне сложно самостоятельно заранее просчитать одобрение второй ипотеки. Повлиять на ситуацию может только высокая стоимость залога, которая с лихвой покроет запрошенную сумму кредита. 

Дополнительные требования, как правило, всегда предъявляются к текущим кредитам заемщика, но проблема в том, что они тоже официально не заявлены банками на своих сайтах или в других общедоступных источниках. Банки никогда не называют все критерии, считая, что это приведет к раскрытию системы оценки заёмщиков, которая составляет коммерческую тайну.

Могут существовать ограничения:

• по количеству текущих кредитов, включая займы МФО и кредитные карты;
• по совокупному объему (сумма) текущих кредитных обязательств;
• по степени (доля в процентах) погашения текущего ипотечного кредита;
• по сроку давности (в годах или месяцах) первого ипотечного кредита;
• запрет на текущие обременения объекта залога.

Наличие первоначального взноса и его размер зависят от выбранного продукта. Также варьируются и другие условия: минимальная и максимальная сумма кредита, срок, процентная ставка, возможные объекты залога, соотношение (процент) суммы кредита к оценочной стоимости залога, условия страхования.

Для примера – нецелевой ипотечный кредит Сбербанка (актуально на август 2019 года):

1. Цель любая, подтверждать не нужно.
2. Сумма кредита – 500 тыс. - 10 млн рублей.
3. Ставка – от 11,9%
4. Срок – 1-20 лет.
5. Первоначальный взнос – не предусмотрен.    
6. Доступные варианты залога – квартира, дом, жилое помещение, земельный участок, гараж. Соотношение суммы кредита к оценочной стоимости залога – до 60%.
7. Заемщик не может быть ИП, членом фермерского хозяйства, занимать руководящую должность, быть главбухом, учредителем или участником малого предприятия.
8. Необходимые документы: для заявки – паспорт, подтверждение финансового положения и трудоустройства, после одобрения – документы по залогу.
9. При наличии супруга он автоматически признается созаемщиком и должен соответствовать тем же требованиям, что и заемщик, кроме случаев наличия брачного договора.
10. Страхование жизни – не обязательное условие, но его соблюдение уменьшает процентную ставку на 1%. Дополнительная скидка предоставляется, если заемщик имеет в Сбербанке зарплатный проект.

По первой ипотеке в банк, если будет запрошено, потребуется представить копию кредитного договора и справку банка о ситуации с погашением кредита.

Оформление кредита

Как оформить вторую ипотеку:

1. Проанализируйте предложения банков, выберите подходящий продукт и изучите его условия.
2. Подготовьте необходимые документы.
3. Подготовьте заявку-анкету онлайн на сайте банка или обратитесь в отделение банка.
4. Дождитесь решения по заявке.
5. Выполните условия банка, необходимые для заключения договора, – они будут озвучены банком по результатам рассмотрения заявки.
6. Подпишите договор.

Таким образом, все стандартно. Как правило, заемщики, уже являющиеся клиентом банка, получают привилегии при оформлении нового кредита. К ним меньше требований, а многие документы уже есть в базе данных. Таким заемщикам могут предложить еще одну ипотеку на персональных (льготных) условиях.