Ипотека как понятие пришло из Древней Греции. Там в древние века впервые научились выдавать деньги под залог недвижимости. Обычно это были земельные участки. Причем для того, чтобы не было соблазна заложить землю дважды, ставили огромные тяжелые камни на участке. Тем самым, давая понять, что хозяин участка уже однажды получил за него денежный кредит. Сейчас ипотека на коттедж мало изменилась. У данной услуги есть два четких направления:
- ипотека под залог имеющейся недвижимости;
- ипотека с последующей передачей в залог банку приобретаемой недвижимости.
Среди объектов недвижимости, приобретаемых в ипотеку, набирают популярность частные дома или коттеджи.
Как купить коттедж в ипотеку?
Для начала нужно ответить на вопрос, с которым, так или иначе, встречается каждый приобретатель дома или коттеджа. Когда начинать выбор и осмотр объектов: до или после одобрения заявки по ипотеке банком? Опытные эксперты по продаже недвижимости советуют начинать подбор коттеджа задолго до обращения в банк. Этот процесс довольно рутинный и длительный, ведь для выбора дома своей мечты вам придется объехать не один десяток объектов. Если выбор уже сделан, то для покупки коттеджа в ипотеку вам нужно обратиться в выбранный банк и предоставить стандартный пакет основных документов:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Справка с последнего места работы (желательно отработать более полугода);
- Справка о вашей платежеспособности;
- При необходимости документы, подтверждающие наличие собственного жилья, под залог которого вы сможете взять кредит;
- Анкета-заявление с указанием желаемой суммы для выдачи в кредит и т.д.
Для выдачи кредита даже не обязательно быть гражданином Российской Федерации и иметь постоянную регистрацию в регионе для покупки жилья.
Может ли изменяться процентная ставка по ипотечному кредиту?
Обычно ставка фиксированная. Это одно из условий, которое прописывается в ипотечном договоре, заключаемом с банком, но это бывает не всегда. Вы можете уменьшить процент по ставке, заключив договор на один из видов страхования:
- Страхование дома или коттеджа. Если коттедж или дом будет уничтожен или разрушен вследствие какого-либо катаклизма, банк потеряет объект своего залога. Банк не может этим рисковать. Поэтому данный вид страхования считается обязательным практически у всех банков.
- Страхование титула. Страхование от утраты прав на объект недвижимости. Это может случиться также по ряду многих причин и в этом, как и в предыдущем варианте, банк не хочет нести убытки.
- Страхование жизни и трудоспособности клиента банка. Данный вид страхования не является обязательным, хотя напрасно. Ипотечный кредит, как правило, берется на длительный срок (до 30 лет) и невозможно спрогнозировать, что может случиться с заемщиком в этот период. При наступлении данного страхового случая и при неспособности продолжать выплаты по кредиту, страховая компания возьмет на себя это обязательство.
В зависимости от того, сколько видов страхования выбирает покупатель, кредитная ставка может меняться.
Стоит также помнить о таком важном понятии как платежеспособность заемщика. В чем она выражается? Основным показателем платежеспособности покупателя является та сумма, которую он готов внести в виде собственных средств от цены объекта недвижимости. Чем большую сумму он готов внести, тем более привлекательным клиентом он становится для банка. Потому что риски банка снижаются. Приветствуется, если покупатель вносит от 30% и более от общей стоимости объекта недвижимости. В таком случае шанс получить одобрение по ипотеке и купить понравившийся коттедж или дом в разы возрастают.
Оценка объекта недвижимости
Прежде чем вам будет выдан ипотечный кредит на коттедж, данный объект должен быть оценен. Практически у каждого банка есть список аккредитованных лицензированных оценочных компаний, с которыми заключен договор и прочные проверенные отношения. Поэтому в вопросе выбора оценочной компании лучше довериться той, которую порекомендует сам банк.
Как проходит процесс оценки? Аккредитованный специалист непредвзято и без эмоций оценивает ваш объект недвижимости, руководствуясь только инструкциями и пунктами своего оценочного листа. Это объективная оценка, которая включает в себя стоимость материалов при постройке дома, степень его завершенности как объекта, наличие коммуникаций, ландшафтный дизайн, доступность транспорта и наличие в целом инфраструктуры вокруг объекта.
Подведем итоги
Подводя итоги, стоит выделить 5 основных правил комфортной ипотеки, о которых нужно помнить:
- Посильный платеж. Обычно банки дают ипотеку в том случае, если траты на нее не превышают 40% от подтвержденного вами дохода. Оптимально – тратить не больше 30% от чистого дохода. Чистый доход – это совокупный доход за вычетом обязательных ежемесячных платежей (аренда квартиры, коммунальные платежи, налоги, интернет, алименты и т.д.).
- Разумный срок – это второе важное правило. Большинство банков, как уже упоминалось выше, дают ипотеку на максимальный срок – 30 лет. По статистике россияне чаще заключают ипотечные кредиты сроком на 15 лет, хотя на практике выплачивают кредит значительно быстрее. Так вот, оптимальным сроком, по мнению банковских аналитиков, является срок до 10 лет, с наименьшим процентом переплаты по кредиту (около 70%). Для сравнения, при сроке кредита более 20 лет, переплата составит уже 140%.
- Адекватная ставка. Минимальной ставкой сегодня можно считать ставку от 11,5% годовых. И, если вам удалось приобрести недвижимость по такой ставке, можете считать себя счастливчиком. В среднем же, оптимальной процентной ставкой, при которой переплата по кредиту не превысит 100%, принято считать ставку 12-13% годовых.
- Досрочное погашение. Эту возможность стоит использовать по максимуму. К тому же, на сегодняшний день на досрочное погашение ипотеки сняты все ограничения – комиссии, штрафы, пени и т.д. Это не значит, что нужно бросать все свои силы на досрочное погашение ипотечного займа. Помните о правиле №1 – ипотека должна быть посильной!
- Подушка безопасности. Это сумма, равная трем вашим доходам за месяц. Иметь такую «подушку» в наше время просто необходимо. Ведь в случае наступления непредвиденных обстоятельств это позволит вам не прерывать график выплат и чувствовать себя комфортно и уверенно. Обеспечить сохранность такой суммы денег можно, открыв депозит в любом банке с возможностью регулярного пополнения.
И помните, ипотека – это не рабство, а возможность позволить себе жить в собственном доме уже сегодня. Воспользоваться ипотекой стоит тогда, когда уверен, что работа стабильная, зарплата только увеличивается, то есть будущее видится вполне оптимистичным. Но и попав в трудное положение нужно помнить, что из него всегда есть свои механизмы выхода. Самое главное знать о них и быть вовремя проинформированным.
