Нотариальное обязательство по ипотеке составляется, если на погашение кредита направляются средства маткапитала. Эта обязанность возлагается на лицо, которое брало ипотеку и обычно является владельцем сертификата МСК. Действовать такое обязательство будет до момента, пока доли в квартире не будут официально выделены на всех членов семьи. Подробнее об особенностях оформления и применения указанного бланка читайте в этом материале.
Правовой статус нотариального обязательства по ипотеке
При оформлении ипотеки банку никакие обязательства не нужны. Свои финансовые интересы на случай невозврата кредита банк обеспечит залогом, который регистрируется одновременно с договором купли-продажи через Росреестр. Кроме того, в отношении семейной пары банк всегда потребует оформление собственности сразу на обоих созаемщиков, иначе по заявке и договору будет вынесен отказ.
Читайте также "Погашение ипотеки материнским капиталом: условия и документы"
Нотариальное обязательство о выделении долей детям после погашения ипотеки применяется в рамках распоряжения маткапиталом. Основным нормативным актом в этой сфере является Федеральный закон № 256-ФЗ.
Вот какие правила должен соблюсти владелец сертификата МСК:
- при заключении договора купли-продажи можно одновременно использовать собственные средства, ипотеку и маткапитал (МСК можно направить на первоначальный взнос или на погашение ранее взятого кредита);
- чтобы специалисты ПФР вынесли положительное решение о распоряжении маткапиталом, заявитель должен подтвердить оформление прав на квартиру на всех членов семьи (в том числе второго супруга, всех несовершеннолетних детей);
- так как в рамках ипотеки доли на детей сразу не выделяются, при распоряжении маткапиталом оформляется обязательство о последующем перераспределении собственности;
- обязательство не нужно подавать в банк, так как оно имеет значение только для целей распоряжения маткапиталом.
Правовой статус обязательства определен именно законом № 256-ФЗ. В этом документе владелец сертификата или сразу оба супруга гарантируют, что после погашения кредита все члены семьи получат равные доли в праве собственности. Поэтому обязательство нужно подать в ПФР на стадии рассмотрения договора и иных документов на маткапитал. Как только кредит полностью погашается, через Росреестр будет снято обременение на квартиру (залог). После этого собственник должен выполнить обязательство, переоформить доли на всех членов семьи.
Как составить обязательство о передаче собственности после выплаты ипотеки
В Законе № 256-ФЗ отсутствует единый утвержденный бланк обязательства. Это не означает, что документ можно составить в произвольном формате или под диктовку сотрудников ПФР. Чтобы соблюсти требования закона, нужно:
- обратиться в любую нотариальную контору страны (обязательство будет выдавать владелец сертификата МСК, а также его супруг, если он является собственником по ипотеке);
- представить нотариусу сведения обо всех несовершеннолетних детях, в пользу которых оформляется документ;
- оплатить нотариальную пошлину;
- поставить подпись под обязательством, забрать бланк после заверения нотариусом;
- представить нотариальное обязательство в орган ПФР, который принимает решение по заявлению на маткапитал.
Нотариусу не обязательно представлять документы по ипотеке. Однако в обязательстве нужно указать срок его исполнения – не позднее 6 месяцев после погашения кредита. О последствиях пропуска этого срока расскажем ниже.
В нотариальной конторе будут проверены следующие обстоятельства:
- личность каждого заявителя (по паспортам), дееспособность;
- права на материнский капитал (для этого достаточно представить копию сертификата);
- сведения обо всех членах семьи (если супруг не принимал участие в ипотеке, обязательство нужно составить и в его пользу);
- информацию о квартире, в отношении которой выдается обязательство.
Все эти моменты будут изучены непосредственно при визите в нотариальную контору.
Обязательство должно быть конкретным, т.е. будет составлено в отношении квартиры с определенными характеристиками, адресом, кадастровым номером.
Если по какой-либо причине сделка будет расторгнута, заявителю придется вернуть не только ипотеку, но и средства маткапитала. Речь о выделении долей в этом случае не идет, так как не будет существовать самого предмета обязательства.
Готовое обязательство заверяется нотариусом с внесением сведений в единый федеральный реестр. На документе будет стоять штамп с реестровым номером, по которому можно проверить его легальность. После передачи бланка в ПФР можно ждать перечисления денег в пользу продавца. Наличными средствами МСК не получить даже после представления нотариального обязательства.
Читайте также "Как составить обязательство по материнскому капиталу"
Сколько стоит нотариально заверенное обязательство
В Законе № 256-ФЗ нет упоминания о стоимости нотариального обязательства. За этот документ взимается не госпошлина по НК РФ, а сбор в соответствие с Основами законодательства о нотариате. В большинстве случаев стоимость составления и удостоверения составит 1000-1500 руб. Оплатить нотариальный тариф обязано лицо, которое оформляет обязательство.
Последствия оформления обязательства
Нотариальное обязательство будет действовать до момента погашения ипотеки, храниться в материалах дела ПФР. Как только этот момент наступит, у собственника будет 6 месяцев для переоформления долей на членов семьи. В большинстве случаев граждане добросовестно переоформляют права сразу после погашения кредита. Если это не происходит, отдел ПФР или прокуратура могут направить требование об исполнении обязательства.
Если требование не исполнено, подается иск в суд. В судебном порядке заявляется требование о принудительном переоформлении долей. Вопрос о возврате средств маткапитала в бюджет не стоит. Если же собственник успел продать квартиру, не переоформив доли, может возбуждаться уголовное дело за мошенничество (если были умышленно ущемлены интересы детей и правила получения бюджетных средств). На практике, чтобы избежать каких-либо проблем, достаточно заявить в суде о согласии с исковыми требованиями.
Читайте также "Как снять обременение по ипотеке?"
Какой срок исковой давности имеет нотариально заверенное обязательство?
Предъявить иск в суд о понуждении к выделению долей можно сразу, как только истечет 6 месяцев после погашения кредита.
После этого начнет течь общий срок исковой давности, предусмотренный ГК РФ для обязательств – 3 года с момента нарушения. Так как речь идет о защите интересов несовершеннолетних детей, пропущенный срок суд наверняка восстановит по ходатайству прокуратуры или ПФР.
Если еще один важный вопрос - можно ли оформить нотариальный отказ супруги от обязательств по ипотеке? Такие моменты разрешаются только с банком, т.е. правила Закона № 256-ФЗ не применяются. Отказать от обязательств по ипотеке можно только погасив долг и вернув деньги банку. Не допускается даже односторонний перевод всех обязательств на второго созаемщика, если на это не даст согласие банк. ПФР во взаимоотношениях по ипотеке не участвует, т.к. только переводит средства маткапитала по заявлению граждан.
