Досудебное урегулирование спора с застройщиком начинается с составления юридически грамотной и обоснованной претензии по договору долевого участия.
Судебные разбирательства между дольщиками и застройщиками по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ) – это одна из самых распространенных категорий дел в практике российских судов. Причинами для такого рода споров могут быть:
- Несоблюдение сроков ввода здания в эксплуатацию.
- Нарушение в процессе строительства санитарно-гигиенических норм и эксплуатационных.
- Банкротство застройщика.
- Отказ застройщика выплатить неустойку из-за срывов сроков.
- Неудовлетворительное качество строительства.
Решить спор, согласно ГК РФ, можно двумя способами:
- Досудебное урегулирование путем подписания сторонами мирового соглашения;
- Судебное разбирательство.
Рассмотрим наименее сложный вариант – мировое урегулирование спора. В этом случае судебные органы к разбирательству не привлекаются, стороны могут договариваться лично или привлечь к переговорам профессиональных юристов. Самый частый предмет спора – взыскание неустойки из-за просроченного обязательства, а также расторжение ДДУ и полный возврат денег.
Способы досудебного урегулирования спора с застройщиком
Любой спор с застройщиком, как со стороной подписанного ДДУ, может быть разрешен, опираясь на пункты этого договора. Большинство спорных моментов уже рассмотрены в документе, поэтому порядочный застройщик обязан руководствоваться этими пунктами и поступать так, как заранее оговорено с дольщиком. На практике же намного чаще дольщикам приходится самостоятельно добиваться справедливости.
Стандартный порядок досудебного урегулирования предполагает обязательное предъявление компании-застройщику письменной претензии, в которой необходимо подробно изложить суть своих претензий, обязательно опираясь на соответствующие нарушенные пункты ДДУ, а также два основополагающих законодательных акта о долевом строительстве: ФЗ №214 от 30.12.2004 г. и Закон РФ «О защите прав потребителей».
Если устные переговоры не дали результата, тогда в письменной форме претензию отправляют заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. С момента получения письма у адресата есть всего 10 дней на то, чтобы удовлетворить перечисленные требования.
Если в отведенный законом срок ответ на претензию так и не последовал, следует обращаться в суд с исковым заявлением, к которому прилагается копия претензии с почтовыми документами об отправке письма и его вручении адресату. В составе исковых требований следует указать сумму неустойки, штраф за просрочку исполнения обязательства, а также перечислить все расходы на судебный процесс.
Как рассчитать неустойку?
Неустойка по ФЗ №214 положена дольщику в случае, когда в указанный в договоре срок он не получает оплаченную квартиру. Сумма неустойки складывается из 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день после той даты, когда квартира должна была быть передана дольщику.
Ставка рефинансирования – величина переменная, принимать ее значение следует на тот день, когда составляется письменная претензия в адрес застройщика. Фактически неустойка является компенсацией покупателю квартиры за то, что в течение всего времени строительства застройщик пользовался полученными деньгами. Инфляция и рост цен на недвижимость за это время «съели» первоначальную сумму, поэтому купить на нее точно такое жилье по истечении нескольких лет с начала строительства уже не получится.
Формула расчета неустойки проста:
Неустойка = Сумма договора * 1/300 ставки рефинансирования * число дней просрочки.
Важно: когда договор подписан с дольщиком – физическим лицом, полученный результат следует умножать на 2.
Если дольщик требует расторгнуть ДДУ, тогда застройщик обязан выплатить ему все полученные деньги, плюс неустойку в полном размере.
Калькулятор расчета неустойки по ДДУ >>
Незаконное привлечение средств дольщика
Согласно ФЗ №214, именоваться застройщиком вправе юридическое лицо, на чье имя зарегистрирован участок под строительство или арендован, а также на него оформлено разрешение на строительство в муниципалитете.
Однако, в практике нередки случаи, когда дольщики заключают ДДУ с лицом, фактически застройщиком не являющимся, поскольку:
- Купля-продажа земли или арендный договор заключен с иным юридическим лицом;
- Разрешение на строительство получено совсем другой компанией;
- Отсутствует проектная декларация.
Закон защищает дольщика и в этом случае. Мнимый застройщик обязан полностью вернуть полученные от дольщиков деньги и выплатить неустойку, а также возместить все убытки.
Ненадлежащее исполнение ДДУ
ДДУ обязательно содержит полную информацию о том, что именно получит дольщик по окончании строительства. Вариантов много. Кто-то предпочитает получить квартиру заявленной планировки только с черновой отделкой, а кому-то нужно полностью готовое к проживанию жилье. Нарушение указанных в ДДУ обязательств дает право дольщику:
- Требовать устранения в разумные сроки всех обнаруженных недостатков за счет и силами застройщика.
- Требовать снижения цены договора из-за несоблюдения нормативов и других существенных условий.
- Требовать возмещения затрат, которые понес дольщик на устранение обнаруженных недостатков.
Не потребуется согласие застройщика на расторжение ДДУ в том случае, если в течение 2 месяцев с момента передачи квартиры дольщику не устранены все недостатки, и не обеспечено взятое обязательство поручительством банка (ч. 3 ст. 1.1 ФЗ №214). Срок возврата денег – 20 дней, после истечения срока на устранение недостатков.
Важно: в такой ситуации неустойка рассчитывается со дня, когда застройщик получил деньги от дольщика и до дня фактического возврата указанной в ДДУ суммы. Ставка рефинансирования принимается на дату возврата денег по ДДУ.
Исходя из вышеизложенного, дольщику есть за что бороться. Суммы неустоек – значительные, поэтому не стоит поддаваться на уговоры юристов компании-застройщика, и после истечения оговоренных законом сроков следует сразу подавать иск в суд.
Заказать юридически грамотную претензию застройщику по ДДУ вы можете через форму ниже, либо перейдя по этой ссылке.
