Дополнительное соглашение к договору аренды позволит сторонам изменить состав действующих правоотношений. Законодательные нормы позволяют сторонам по собственной инициативе вносить любые поправки в существующий арендный договор, а также продлевать или досрочно прекращать договорные отношения.
Соглашение о продлении
Как правило, действие арендного соглашения имеет строго ограниченные временные пределы, по истечении которых имущество подлежит возврату собственнику. У сторон есть право пролонгировать период действия договора, причем еще до истечения срока существующего соглашения.
При составлении допсоглашения необходимо учитывать следующие особенности:
- документ должен быть составлен в той же форме, что и основной бланк (например, если договор аренды недвижимости проходил через регистрационную процедуру, допсоглашение о пролонгации периода действия также нужно представить в службу Росреестра);
- допсоглашение о продлении сроков не потребуется, если в условиях договора указано условие об автоматической пролонгации соглашения на новый промежуток времени (при этом все остальные условия аренды останутся неизменными).
Отдельным вариантом является оформление дополнительного соглашения о продлении сроков аренды через судебные органы. Такая процедура возможна, если у арендатора имеется преимущественное право на продление договора, а арендодатель необоснованно отказывает в заключении нового соглашения. При этом по решению суда может быть продлен срок действия существующего договора, либо удовлетворяется требование о заключении нового соглашения на прежних условиях.
Соглашение о расторжении договора
Законодательство предусматривает следующие варианты прекращения договорных отношений аренды:
- по истечении срока, зафиксированного сторонами в условиях договора;
- по соглашению сторон в любой момент в пределах действия договора;
- по требованию одного из контрагентов в случаях, предусмотренных законом или условиями соглашения.
Если обе стороны пришли к взаимной договоренности о досрочном расторжении договора, им необходимо оформить соответствующее дополнительное соглашение. При составлении этого документа должны быть соблюдены требования к форме допсоглашения (должна соответствовать форме основного документа), а также к условиям возврата арендованного имущества.
Если досрочному расторжению подлежит договор аренды недвижимого имущества, дополнительное соглашение должно быть представлено в службу Росреестра для внесения соответствующих сведений в реестр ЕГРН.
Принудительное расторжение договора аренды возможно при существенном нарушении условий аренды (например, задолженность по платежам или нарушение условий пользования имуществом). В этом случае инициатор расторжения договора направляет требование второй стороне, а при отказе – обращается в судебные органы.
В судебном процессе устанавливаются основания для досрочного расторжения арендного соглашения, при этом обязанность доказывания возложена на истца. На основании судебного акта, вступившего в силу, договор расторгается, а арендатор обязан вернуть имущество собственнику.
Соглашение об изменении условий договора
Арендный договор может быть изменен в течение срока его действия – по соглашению сторон или в принудительном порядке через суд. При взаимной договоренности контрагентов могут быть внесены следующие изменения в содержание основного документа:
- изменение размера, сроков и порядка внесения арендных платежей;
- изменение целевого назначения аренды имущества;
- изменение порядка пользования имущества, в том числе установление дополнительных ограничений.
Если содержание изменений не противоречит действующему законодательству, стороны вправе предусмотреть любые условия дополнительного соглашения. После подписания документа обеими сторонами условия допсоглашения становятся неотъемлемой частью основного договора.
Как и в иных случаях, дополнительное соглашение об изменении существенных условий договора составляется в той же форме, что и основной документ. При этом содержание соглашения не может нарушать права и интересы третьих лиц.
Принудительное изменение условий договора аренды допускается только по основаниям, предусмотренным в законе. В частности, не допускается в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей или порядок их перечисления собственнику. Если условия договора изменены по требованию одной из сторон через суд, основанием для наступления последствий будет являться вступление решения в законную силу.
