Аренда земельного участка под ИЖС у государства: порядок и условия

Аренда земли под ИЖС у государства — один из самых реальных способов получить участок для строительства собственного дома без покупки земли по рыночной цене. Государство и муниципалитеты предоставляют такие участки на понятных условиях, с фиксированной арендной платой и возможностью последующего выкупа.

Ниже — подробная, актуальная инструкция: кто может арендовать землю под ИЖС, как это сделать, через торги или без них, на какой срок и когда участок можно оформить в собственность.

Что такое ИЖС и какие земли подходят

ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — это вид разрешённого использования земельного участка, предназначенный для строительства отдельного жилого дома для постоянного проживания одной семьи. Такой дом может иметь не более трёх надземных этажей и не предназначен для разделения на самостоятельные квартиры.

Земельный участок с видом использования ИЖС позволяет:

• построить капитальный жилой дом с правом регистрации по месту жительства;
• подключить объект к инженерным сетям (электричество, газ, вода) по стандартным правилам;
• оформить дом в собственность и в дальнейшем выкупить сам участок у государства.

Для аренды под ИЖС подходят только участки, отвечающие одновременно нескольким условиям:

• относятся к категории земель населённых пунктов;
• имеют установленный вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства» либо совместимый ВРИ (например, «для жилой застройки» с возможностью ИЖС);
• расположены в зоне, где градостроительными регламентами допускается жилищное строительство;
• не обременены сервитутами, охранными, санитарными или водоохранными зонами;
• не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.

Правовое регулирование аренды и использования земли под ИЖС осуществляется Земельным кодексом РФ (ст. 7, 39.8, 39.11), а также Градостроительным кодексом РФ, который устанавливает требования к параметрам застройки и получению разрешений на строительство.

Кто может арендовать землю под ИЖС

Аренда земли под ИЖС у государства возможна только для строго определённого круга лиц. Основное правило — такой участок предоставляется для личных жилищных нужд, а не для бизнеса или инвестиционной застройки.

Право арендовать участок под ИЖС имеют:

• граждане Российской Федерации, достигшие совершеннолетия;
• льготные категории граждан — многодетные семьи, ветераны боевых действий, инвалиды, молодые семьи (при наличии региональных программ);
• граждане, не обеспеченные земельным участком под ИЖС — во многих субъектах РФ действует требование об отсутствии в собственности другого участка с аналогичным видом разрешённого использования.

Дополнительно органы местного самоуправления вправе устанавливать региональные условия, например:

• постоянную регистрацию в муниципальном образовании;
• минимальный срок проживания в регионе;
• отсутствие ранее полученных участков по льготным основаниям.

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, как правило, не могут арендовать землю под ИЖС, поскольку данный вид разрешённого использования предназначен исключительно для строительства жилого дома физическим лицом.

Через торги или без торгов

Аренда земли под ИЖС у государства возможна в двух правовых форматах — через проведение аукциона либо без торгов. Выбор способа зависит не от желания заявителя, а от наличия или отсутствия предусмотренных законом оснований.

Аренда через торги (аукцион)

Аукцион — это основной и приоритетный способ предоставления земельных участков под ИЖС. Он применяется во всех случаях, если нет оснований для безторгового предоставления.

Муниципалитет размещает извещение о проведении аукциона на официальных площадках, где обязательно указываются:

• кадастровый номер и местоположение участка;
• вид разрешённого использования — ИЖС;
• начальная (минимальная) арендная плата;
• срок аренды земельного участка;
• размер задатка и порядок его внесения;
• требования к участникам торгов.

Победителем признаётся участник, предложивший наибольший размер годовой арендной платы. После подведения итогов с победителем заключается договор аренды.

Аренда без торгов

Без проведения аукциона земельный участок под ИЖС может быть предоставлен только в исключительных случаях, прямо предусмотренных ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

К таким случаям относятся:

• предоставление земли льготным категориям граждан (многодетные семьи, ветераны и иные лица — в рамках региональных программ);
• аренда участка для завершения строительства, если право на объект уже возникло ранее;
• предоставление земли, на которой расположен объект незавершённого строительства, принадлежащий заявителю;
• реализация специальных муниципальных или региональных программ по обеспечению граждан земельными участками.

Во всех этих случаях заявитель обязан документально подтвердить наличие законных оснований для безторгового предоставления участка.

Пошаговый порядок аренды под ИЖС

Процедура аренды земли под ИЖС у государства формально выглядит простой, однако на практике требует внимательной проверки участка и строгого соблюдения порядка действий. Ниже — пошаговый алгоритм, который используется в большинстве регионов РФ.

1. Подбор земельного участка.
   Поиск осуществляется через Публичную кадастровую карту Росреестра. На этом этапе важно убедиться, что участок свободен, поставлен на кадастровый учёт и находится в границах населённого пункта.
2. Проверка категории земли и вида разрешённого использования.
   Участок должен относиться к землям населённых пунктов и иметь ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» либо иной совместимый вид использования, допускающий ИЖС.
3. Анализ градостроительных ограничений.
   Перед подачей заявления необходимо проверить правила землепользования и застройки (ПЗЗ): зону застройки, предельные параметры дома, наличие охранных или санитарных зон.
4. Подача заявления в администрацию.
   Заявление подаётся в орган местного самоуправления напрямую, через МФЦ или портал Госуслуг. В заявлении указывается цель использования участка — строительство жилого дома.
5. Рассмотрение заявления органом власти.
   Администрация принимает решение о проведении аукциона либо о предоставлении участка без торгов (при наличии законных оснований).
6. Участие в аукционе (при необходимости).
   Заявитель вносит задаток и участвует в торгах. Победа даёт право на заключение договора аренды, но не освобождает от строительных обязательств.
7. Заключение договора аренды.
   С победителем аукциона или заявителем при безторговом предоставлении подписывается договор аренды с указанием срока, арендной платы и условий использования участка.
8. Государственная регистрация договора.
   Договор аренды подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Только после регистрации право аренды считается возникшим.

Подробный базовый алгоритм с примерами документов и типичными ошибками см. в материале:

Срок аренды земли под ИЖС

Срок аренды земли под ИЖС у государства определяется органом местного самоуправления и зависит от целей предоставления участка, градостроительных регламентов и региональной практики. При этом срок всегда устанавливается таким образом, чтобы арендатор успел реализовать строительство жилого дома.

На практике применяются следующие сроки аренды:

• от 3 до 10 лет — наиболее распространённый вариант при предоставлении участка под новое строительство;
• до 20 лет — встречается в отдельных муниципалитетах, как правило, при крупных участках или сложных градостроительных условиях.

В течение срока аренды арендатор обязан выполнить ключевые строительные обязательства:

• получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
• оформить разрешение на строительство жилого дома;
• осуществить строительство в пределах установленных параметров;
• ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на дом.

При нарушении сроков строительства или условий договора орган власти вправе:

• отказать в продлении аренды;
• расторгнуть договор в одностороннем порядке;
• изъять участок и выставить его на повторные торги.

Можно ли выкупить участок под ИЖС

Выкуп земли ИЖС у государства возможен, но только при соблюдении строго определённых законом условий. Сам по себе факт аренды участка не даёт автоматического права на его приобретение в собственность.

Ключевое условие для выкупа — строительство и государственная регистрация жилого дома, возведённого в соответствии с разрешённым использованием участка и градостроительными требованиями.

Правовое основание для выкупа — ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, которая предоставляет арендатору право приобрести участок без проведения торгов после выполнения условий договора аренды.

На практике процедура выкупа включает:

• завершение строительства жилого дома;
• ввод дома в эксплуатацию;
• государственную регистрацию права собственности на дом;
• подачу заявления о выкупе участка в администрацию.

Цена выкупа земельного участка под ИЖС, как правило:

• составляет от 1,5% до 15% от кадастровой стоимости земли;
• определяется региональными и муниципальными нормативными актами;
• существенно ниже рыночной стоимости аналогичных участков.

Подробнее о правовых механизмах предоставления земли без торгов, в том числе с последующим выкупом, читайте в отдельном материале:

Нормативная база:

• Земельный кодекс РФ
• Градостроительный кодекс РФ