Как получить решение суда о выселении и снятии с регистрационного учета?

Решение суда о выселении и снятии с регистрационного учета – обязательное условие принудительного лишения права на жилище.

Выселение может быть обусловлено:

• утратой права собственности или пользования жильем;
• незаконностью приобретения прав на жилье;
• нарушением обязательных для соблюдения правил пользования, эксплуатации и обслуживания жилых помещений;
• аварийностью и непригодностью жилья для проживания;
• некоторыми другими причинами, но обязательно указанными в законах в качестве оснований для выселения граждан из квартир, комнат или домов.

Порядок принудительного выселения

Порядок может различаться в зависимости от конкретных обстоятельств.

Как правило, выселение из квартиры и снятие с регистрационного учета происходят в рамках следующих процедур:

1. Выселение через суд лица, которое уже утратило все права на жилье. Например, закончился и не продлен договор аренды (найма), сделка по приобретению жилья признана недействительной или подошел к концу срок временной регистрации. Возможна и несколько иная ситуация: выселение лица, которое прописано в квартире, но перестало быть членом семьи, либо давно не живет по месту регистрации и не оплачивает коммунальные услуги.
2. Лишение прав на жилье с последующим выселением и снятием с регистрационного учета. Это более сложная ситуация, поскольку до решения вопроса с выселением необходимо лишить человека права собственности или пользования жильем. Здесь, возможно, понадобятся два судебных процесса, но зачастую подается один иск сразу с тремя требованиями: лишить прав, выселить и выписать из жилья.
3. Применение специальных процедур, установленных для особых случаев выселения граждан. Сюда относятся процедуры признания жилья аварийным и непригодным (опасным) для проживания, сноса жилых объектов, изъятия недвижимости для государственных либо муниципальных нужд, перевода объектов в нежилой фонд, процедуры реализации программ реновации и переселения и т.п. Редко, но бывает, что граждане не согласны добровольно оставить свое старое жилье, несмотря на получение новой квартиры или компенсации, и тогда принудительное выселение возможно только в судебном порядке и через приставов.

На практике, исходя из специфических нюансов правового регулирования, принято выделять в отдельные категории дел (споров):

• Выселение собственника.
• Выселение арендатора.
• Выселение нанимателя (социальный наем).
• Выселение человека, который просто прописан в квартире на временной или постоянной основе.
• Выселение несовершеннолетних.

Важнейшую роль в процедуре играет, конечно же, основание для выселения. С точки зрения перспективы дела, кроме основания и сопутствующих обстоятельств, большое значение имеет наличие или отсутствие у выселяемого гражданина другого пригодного для проживания жилья. Если такое жилье есть, выиграть дело о выселении проще. Если нет – предстоит трудный процесс, итог которого зависит от всей совокупности доказательств, представленной сторонами. И порой сложно предсказать, как все обернется.

Как выселить собственника

Сразу стоит сказать, что это самая сложная ситуация. Даже в случае огромных долгов запрещено обращать взыскание на единственное жилье. Исключение – залоговая недвижимость (ипотека). Кроме того, факт, что собственник не прописан в жилье (это допустимо), никак не сказывается на возможности выселения, поэтому ссылаться на это бесполезно.

Тем не менее, выселить собственника все-таки можно. Правда, для этого должны быть весомые основания, которые позволят лишить права собственности с последующим выселением уже бывшего собственника из жилья.

Для лишения права собственности можно выбрать один из двух вариантов (всё зависит от ситуации):

1. Признать сделку, в результате которой было приобретено право собственности на жилье, недействительной. Обычно по такому пути идут люди, которые хотят выселить так называемых профессиональных соседей. Может подойти этот вариант и для выселения людей, которые незаконно (обманом, под угрозами, оказанием психического воздействия и т.п.) получили жилье в собственность по договору дарения или купли-продажи. В принципе, можно попытаться оспорить любую сделку, но исходить нужно из эффективности такого подхода.
2. Обратиться в суд с иском о прекращении права собственности (о лишении права собственности) по основаниям ст. 293 ГК РФ:

• использование жилья не по назначению, то есть не для проживания или не только для проживания;
• регулярное нарушение прав и интересов соседей (шум, пьянки, дебоши, насилие, повреждение соседского имущества, угрозы и т.п.);
• бесхозяйственное обращение с жильем (захламление, повреждение, разрушение имущества, содержание огромного количества животных, антисанитария и т.п.).

Применение первого варианта позволяет сразу обратиться в суд. Подать можно один иск с требованиями о признании сделки недействительной, лишении права собственности и выселении ответчика из жилья.

Второй вариант требует обязательного досудебного урегулирования спора. Без этого иск не примут. На практике это делается так:

1. Тот, кто заинтересован в выселении, скажем, соседи или другие лица, проживающие в жилье, сообщают о проблеме в полицию (участковому) или в свое ТСЖ, УК. Главное – зафиксировать факт нарушений. Если жалуются соседи, то нарушения должны быть систематическими, поэтому фиксировать нужно три и более факта на протяжении относительно небольшого промежутка времени. Эти материалы станут доказательствами в суде.
2. Далее идет обращение в органы местного самоуправления (муниципалитет), которые должны официально предупредить собственника о недопустимости нарушений, а если жилое помещение повреждено, разрушается – установить разумный срок для ремонта жилья.
3. Если предупреждение не сработало, муниципалитет обращается с иском в суд. При положительном исходе дела собственника лишают прав, квартиру продают с торгов, а вырученные средства за минусом судебных расходов передают бывшему собственнику жилья.

Выселение лиц, не являющихся собственниками: арендаторов, нанимателей, квартирантов, бывших членов семьи собственника

Основаниями могут служить:

1. Истечение срока действия договора аренды (найма) и его непродление.
2. Смена собственника жилья.
3. Существенное нарушение условий договора, которое позволяет его расторгнуть в одностороннем порядке.
4. Нарушения жилищного законодательства и правил пользования (эксплуатации) жилыми помещениями, в частности:

• использование жилья не по назначению;
• нарушение прав соседей, в том числе других лиц, проживающих в квартире (доме);
• нарушение правил перепланировки/переустройства;
• незаконное вселение, в том числе использование жилья в качестве «резиновой квартиры»;
• задолженность по коммунальным платежам в нарушение договора аренды, условий соцнайма и жилищного законодательства.

5. Расторжение брака с собственником квартиры.
6. Признание жилья аварийным, непригодным (опасным) для проживания.
7. Длительное проживание по другому адресу.

Возможны и другие причины выселения. Основания зачастую указываются в самом договоре аренды (соцнайма), а если не указаны или указаны не все – применяются положения законов. Российское законодательство права собственников считает приоритетными перед правами других пользователей жилыми помещениями. Социальный наем в ряде случаев позволяет жильцам претендовать на выселение с предоставлением другого жилья или выплату компенсации. Арендаторы такими привилегиями не пользуются. Что касается выселения членов семьи (бывших членов семьи) собственника, вопрос решается в суде в более индивидуальном порядке, учитывая основания выселения, позицию всех сторон, их социальный статус, наличие/отсутствие другого жилья.