Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.
Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры
Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.
Особенности рыночной стоимости:
- Складывается на основе принципа разумности;
- Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
- Влияют условия рынка;
- Не постоянна;
- Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).
Факторы, влияющие на рыночную цену:
- Курс валюты;
- Политический события, строй и его особенности;
- Сезонность;
- Месторасположение (район, удаленность от центра);
- Инфраструктура;
- Тип строения;
- Изношенность;
- Строительные издержки;
- Этажность;
- Площадь;
- Качество произведенного ремонта;
- Обустройство мебелью и техникой.
Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры
Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.
Особенности кадастровой стоимости:
- Используется массовый метод оценки;
- Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
- Порядок проведения строго регламентирован законом;
- Используется для исчисления налогового бремени;
- В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
- Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).
Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:
- Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
- Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
- Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
- Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
- Тип, категория, размер, изношенность постройки;
- Расположение и общее количество помещений в здании;
- Форма собственности;
- Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
- Этажность.
Соотношение рыночной стоимости и кадастровой
- Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
- При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
- Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
- Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
- В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.
На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.
Где используются
Кадастровая стоимость квартиры используется:
- При вступлении в залоговые обязательства;
- При проведении процедуры приватизации;
- При ипотечном кредитовании;
- При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
- При исчислении налога на имущество и других сборов.
Рыночная стоимость используется:
- При изъятии объекта для государственных нужд;
- При ипотечных, залоговых правоотношениях;
- Покупка или продажа квартиры;
- При банкротстве должника;
- При безвозмездных сделках;
- При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
- При принятии решений управленческой направленности.
Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость
Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:
- Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
- По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
- По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);
Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.
Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:
- Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
- Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
- Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).
Расчет рыночной стоимости может проводиться:
- Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
- С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).
Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:
- Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
- При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
- Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
- Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
- Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.
Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим
Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.
Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:
- Квартира расположена в новом строении;
- При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
- Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.
Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:
- Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
- В судебном порядке.
Заключение
Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.
