Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры

Разница между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры не всегда бывает очевидной. На практике чаще встречаются случаи, когда рыночная стоимость выше. Обратная ситуация менее благоприятна для собственника, так как влечет большее налоговое бремя.

Понятие и особенности рыночной стоимости квартиры

Рыночная стоимость квартиры – цена, которую устанавливает собственник объекта недвижимости в соответствии с покупательским спросом и конкуренцией.

Особенности рыночной стоимости:

• Складывается на основе принципа разумности;
• Устанавливает сам собственник на основе похожих предложений;
• Влияют условия рынка;
• Не постоянна;
• Используется для совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, залог, кредитование, обмен и прочие).

Факторы, влияющие на рыночную цену:

1. Курс валюты;
2. Политический события, строй и его особенности;
3. Сезонность;
4. Месторасположение (район, удаленность от центра);
5. Инфраструктура;
6. Тип строения;
7. Изношенность;
8. Строительные издержки;
9. Этажность;
10. Площадь;
11. Качество произведенного ремонта;
12. Обустройство мебелью и техникой.

Понятие и особенности кадастровой стоимости квартиры

Кадастровая стоимость квартиры – стоимость, устанавливаемая специальными государственными органами на основе законодательства об оценочной деятельности.

Особенности кадастровой стоимости:

• Используется массовый метод оценки;
• Устанавливают только независимые кадастровые оценщики, на которых государство возложило соответствующие полномочия;
• Порядок проведения строго регламентирован законом;
• Используется для исчисления налогового бремени;
• В основе расчета лежат данные, ранее внесенные в кадастр недвижимости;
• Носит периодический характер (пересмотр осуществляется 1 раз в год или 1 раз в 5 лет).

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость квартиры:

1. Рыночные цены на конкретный объект недвижимости;
2. Экономическая обстановка в стране (регионе, населенном пункте);
3. Среднемесячный показатель заработной платы конкретного региона;
4. Стоимость земельного участка, на котором расположена квартира;
5. Тип, категория, размер, изношенность постройки;
6. Расположение и общее количество помещений в здании;
7. Форма собственности;
8. Возможность получения дохода от коммерческой деятельности (если недвижимость реализуется по договору аренды, социального найма);
9. Этажность.

Соотношение рыночной стоимости и кадастровой

• Рыночная стоимость носит неофициальный характер, но показатель является более объективным;
• При кадастровой оценке не учитывается ряд факторов (например, сезонность, покупательский спрос, общее состояние рынка, наличие качественного ремонта, мебели, техники);
• Кадастровый показатель не так гибок, как рыночный;
• Рыночная стоимость проявляется через баланс спроса и предложения, конкурентноспособность, а кадастровая через материальный анализ;
• В основе кадастровой стоимости лежит механизм подсчета, который может провоцировать существенные погрешности и, в следствие чего, приводить к завышению цены.

На практике часто встречаются случаи завышения итоговой кадастровой цены государственными органами в несколько раз, по сравнению с рыночной. Это приводит к большему размеру налога, подлежащего к уплате за имущество.

Где используются

Кадастровая стоимость квартиры используется:

• При вступлении в залоговые обязательства;
• При проведении процедуры приватизации;
• При ипотечном кредитовании;
• При разрешении имущественных споров в судебных инстанциях;
• При исчислении налога на имущество и других сборов.

Рыночная стоимость используется:

• При изъятии объекта для государственных нужд;
• При ипотечных, залоговых правоотношениях;
• Покупка или продажа квартиры;
• При банкротстве должника;
• При безвозмездных сделках;
• При определении размера вклада не денежного характера в уставный капитал;
• При принятии решений управленческой направленности.

Как узнать или определить кадастровую и рыночную стоимость

Узнать кадастровую стоимость доступно одним из нескольких способов:

1. Расчет стоимости с помощью официального сайта Росреестра (информация может быть не актуальна, ввиду устаревших данных);
2. По информации в электронном кадастровом паспорте квартиры (услуга платная, около 200 рублей);
3. По кадастровому паспорту на бумажном носителе, полученному в БТИ при оформлении квартиры в собственность или кадастровой справке (если документ отсутствует или известно, что содержащаяся в нем информация устарела, необходимо заказать новый экземпляр);

Важно понимать, что провести расчет кадастровой стоимости самостоятельно невозможно, так как доступ к специальным документам, на основе которых складываются показатели, имеется только у уполномоченных лиц. Помимо этого, нормативы кадастровой оценки постоянно меняются.

Определить какова рыночная стоимость квартиры можно одним из нескольких методов:

1. Доходный метод (метод основывается на ликвидности квартиры и не учитывает цену других похожих предложений);
2. Затратный метод (рассчитывается на основе понесенных затрат при возведении объекта и чаще применяется для объектов незавершенного строительства);
3. Сравнительный метод (учитывает совокупность факторов, но может не учитывать некоторые индивидуальные показатели).

Расчет рыночной стоимости может проводиться:

• Самостоятельными усилиями (без специальных знаний или опыта вероятность получения объективных данных падает);
• С помощью независимого оценщика, риэлтора, имеющего лицензию на осуществление такого рода деятельности (по окончанию экспертизы выдается документ, который обладает юридической силой и может выступать доказательственной базой при оспаривании кадастровой стоимости или при вступлении в обязательства).

Кадастровая стоимость может быть приравнена к рыночной в следующих случаях:

1. Вынесено соответствующее решение суда или специально управомоченной комиссии;
2. При отсутствии возможности в создании и применении математической модели стоимости объекта;
3. Данные о стоимости недвижимости сильно разнятся в отдельных источниках информации;
4. Объективный расчет кадастровой стоимости невозможен или затруднен при использовании имеющихся методических рекомендаций;
5. Показатели кадастровой стоимости несоразмерно превышают показатели рыночной.

Разница коэффициентов и случаи превышения одного показателя над другим

Для каждого региона существуют свои коэффициенты расчета. Можно заметить, что стоимость квартир в западной части страны значительно выше, чем в восточной. Это обусловлено территориальными коэффициентами, учитываемыми органами кадастра и картографии. Разница за квадратный метр может доходить до нескольких сотен тысяч.

Случаи с превышением кадастровой стоимости над рыночной встречаются не часто, причинами тому могут быть:

1. Квартира расположена в новом строении;
2. При возведении дома использовались дорогостоящие стройматериалы;
3. Кадастровая оценка проводилась на основе некорректных данных, введенных в кадастр недвижимости.

Превышенная кадастровая стоимость напрямую влияет на размер налога. Чтобы исключить переплату, ее можно оспорить одним из следующих способов:

1. Во внесудебном порядке (путем обращения с заявлением в специально действующую комиссию при Росреестре);
2. В судебном порядке.

Заключение

Кадастровая и рыночная стоимость представляет собой совершенно разные категории. Рыночные показатели отражают коллективное восприятие и наиболее вероятную стоимость, в то время, как кадастровые показатели – более унифицированы, утверждаются на длительный период и не способны охватить влияние всех факторов.