Ипотека для семей с детьми под 6% претерпела ряд изменений с апреля 2019 года

Льготная ипотека под 6 процентов продлена на весь период кредитования. Теперь семьи, имеющие 2-х или 3-х детей, вправе уменьшить выплаты по ипотеке на любой срок (хоть до 15 лет). Кроме того, жители дальневосточного региона РФ получают кредит со ставкой 5 % на недвижимость первичного и вторичного рынка. Ранее государственная программа касалась только новостроек.

Если семья ранее оформила ипотечный кредит или у нее появилось пополнение, можно снизить расходы на 100 и более тысяч рублей. Это возможно благодаря изменениям в госпрограмме, о которых и пойдет речь в статье.

Изменения в ипотечном кредитовании для семейной ипотеки

Семьи, желающие воспользоваться новой программой, должны знать следующее:

1. Государственная поддержка касается недвижимости на первичном рынке (кроме жителей Дальнего Востока).
2. Право на господдержку имеют семейства, в которых в 5-летний период с 2018 по 2022 год появился хотя бы 2-й малыш.
3. Договор купли-продажи должен быть оформлен после 2018 года.
4. Ипотека под 6% действует весь период оформления услуги, а не на какой-то определенный период. Число детей в семействе не сказывается на срок льготного периода. Процент снижается на любой срок, будь это 10 или 15 лет.
5. Жителям дальневосточного региона предлагаются особые условия. При появлении второго чада в семействе льготная ставка уменьшается до 5%. Допускается покупка вторичного жилья, но только в сельском регионе.
6. Материнский капитал включается в сумму займа (ранее такой возможности не было).
7. Средства на госпомощи выделяются из бюджета страны. По заявлению политиков, деньги появляются за счет увеличения налога от продажи «черного золота».
8. Аванс равен 20% (этот показатель остался прежним). При этом семья вправе внести всю сумму за счет маткапитала.

Сущность программы

Ипотека для семей с двумя или тремя детьми — госпрограмма, предназначенная для поддержки супругов. Помощь доступна с начала 2018 года. Ее участниками являются семьи, в которых появился как минимум 2-й ребенок после 01.01.2018. Ранее банковские организации, участвовавшие в программе, снижали ставку до 6%. Разницу между льготным и реальным процентом компенсировало государство.

С момента появления новый закон уже подвергался изменениям. В частности, увеличивался размер займа и условия пользования льготами. В этот раз правки коснулись сроков льготного кредитования. Теперь период низких ставок не ограничивается определенным периодом.

Причина внесения изменений

Почти за полтора года работы программа показала свою эффективность. Но многим не нравилось, что льготная ставка имеет ограниченное действие. Человек оформлял ипотеку с господдержкой и платил деньги по льготной ставке первые три года. После завершения этого срока процент увеличивался. Такая практика была характерна, если в семье появлялся 2-й ребенок. При рождении 3-го чада семья пользовалась льготным периодом более продолжительный срок — пять лет. Семья с большим число детей (от 3-х) могла оформить ипотечный кредит на 8 лет (максимальный срок). После завершения этого периода процент увеличивался. Новая ставка рассчитывалась по следующей формуле — процент ЦБ РФ плюс 2 процента.

Несмотря на снижение ставки до 6%, не многие могли позволить покупку недвижимости в ипотеку. Причиной был страх перед будущим. Люди не знают, что будет с экономикой через 3 или 5 лет. В случае роста ключевой ставки ЦБ РФ семья могла бы оказаться в долгах. Чтобы повысить эффективность программы и устранить страхи, Президент РФ принял решение продлить льготный процент на весь срок ипотечного займа. Такое решение напрашивалось с самого начала, а его принятие стало логичным продолжением политики правительства и главы государства.

Параллельно улучшились условия для людей, проживающих в дальневосточном регионе (о них упоминалось выше). Внесенные изменения заработают с 13.04.2019 года. Подробнее о нововведения программы рассмотрено ниже.

Кому доступен новый тип ипотечного кредита

Ипотечный заем под 5 или 6 процентов доступен не всем семьям, как принято считать. Для получения льготы в семействе должен появиться 2-й или более ребенок. В частности, при рождении 3-его, 4-го и последующих детей поддержка из госбюджета также обеспечена. Если у супругов только один малыш, получить льготную ипотеку не выйдет. Не менее важное требование — наличие гражданства России (это касается не только родителей и детей).

Особенности получения господдержки:

1. При появлении 2-го или последующего чада в период с начала 2018-го до конца 2022 года ставка ипотеки равна 6% (для жителей всех регионов страны).
2. Если указанное условие выполнено в семье из ДФО России (в тот же период), ставка по ипотечному займу снижается до 5%.

При рождении чада до начала 2018-го участие в программе закрыто. Если до 2022-го на свет появился еще один малыш, семье разрешено брать льготный ипотечный кредит или рефинансировать уже существующую ипотеку.

Кто выступает в роли заемщика

Оформление кредита и функция созаемщика, как и ранее, доступна практически всем лицам, соответствующим ряду требований. Заемщиком может стать любой из родителей при условии, что он может подтвердить гражданство. Не менее важно, чтобы клиент банковской организации был родителем 2-го или последующего чада. В ином случае человек не получает права на господдержку и не может оформить льготный кредит. К примеру, мужчина женился на женщине с ребенком. Со временем (в 2018 году и позднее) у них появился 2-й ребенок. В таком случае отец вправе сыграть роль заемщика. Главное условие — гражданство России.

Созаемщик по ипотечному кредиту может не быть родителем, но требование к гражданству, как и в рассмотренных выше случаях, сохраняется. К примеру, мужчина женился на женщине с двумя детьми. При наличии гражданства РФ он вправе быть созаемщиком. Возможна ситуация, когда имя мужчины не записано в свидетельстве о рождении, но по факту именно он отец ребенка. В таком случае мужчина может быть созаемщиком. Супруг может быть вообще бездетным, но за супругой все равно сохраняется право на получение льготного ипотечного кредита. Более того, в качестве созаемщиков можно привлекать родителей мужа и жены. Иногда такое решение упрощает оформление кредита.

Что можно купить по льготной ипотеке

Отдельное внимание касается жилья, доступного по госпрограмме. Ранее льгота распространялась только на первичный рынок. Сегодня такая опция сохраняется, кроме жителей дальневосточного региона РФ. Им доступно жилье на вторичном рынке.

Для жителей всех регионов РФ доступно такое жилье:

1. Новостройки по договору долевого участия (здание находится на этапе строительства, но еще не сдан в эксплуатацию).
2. Квартира или дом с ЗУ (при покупке по соглашению купли-продажи).
3. В роли продавца выступает компания (юрлицо). Исключением является покупка недвижимости через инвестиционные фонды.

Если недвижимость ранее принадлежала физическому лицу, получить ее по льготному ипотечному кредиту не выйдет.

Исключение — жители ДФО. Для них предусмотрены особые правила господдержки. По новым условиям людям, имеющим дальневосточную прописку, доступны все виды жилья в ипотеку (в том числе на вторичном рынке). Главное, чтобы жилье находилось в селе любого из 11 районов ДФО. В роли владельца имущества может выступать любой владелец, в том числе физическое лицо. В остальных регионах страны получить господдержку на рынке вторичного жилья не получится (доступна только «первичка»).

Тонкости оформления договора

В вопросе договорных обязательств ситуация осталась неизменной. Договор долевого участия (аббревиатура ДДУ) или купли-продажи может оформляться с начала 2018-го и до 31.12.2022. Для получения господдержки на особых условиях жители ДФО должны оформить соглашение в период действия программы. Только в этом случае семейство получает жилье по сниженной ставке (5%). При желании госпомощь можно получить по отношению к более ранним ДКП или ДДУ в остальных регионах РФ, но под 6%.

Льготы на весь период ипотеки

​Главное нововведение по льготной ипотеке касается периода действия сниженной ставки. Теперь срок оплаты 6% или 5% не ограничивается временными рамками (тремя или пятью годами в зависимости от появления 2-го или последующих детей). Семья оформляет кредит с поддержкой государства и погашает долг по первоначальной ставке весь период. Это условие фиксируется в договоре, поэтому семьи могу не переживать о возможной инфляции и росте ключевой ставки в будущем.

К примеру, в семье из Перми появился 2-й малыш. Муж и жена воспользовались правом на получение маткапитала. Полученную сумму они пустили на оплату аванса по ипотечному кредиту на однокомнатное жилье за 2 млн рублей. Срок кредитования 15 лет, в которые семья должна отдать 1,5 миллиона. Стандартная ставка для клиентов банка равна 10,5 процентов, поэтому ежемесячная выплата равна 16,7 т. р.

Оформление ипотечного займа с господдержкой снижает расходы семейства. При выплате кредита под 6% размер ежемесячной выплаты составит 12,6 т. р. За 12 месяцев супруги экономят около 50 000 р, а за 15 лет — 378 000 р. Снижение затрат за 3 года (если семья пользовалась старой программой) равна 150 000 р.

По такому алгоритму можно просчитать выгоду от госпрограммы для квартир в разной ценовой категории. Для сравнения при покупке жилья за 5 000 000 рублей при ставке 10,5% семья платит 44,2 т. р. ежемесячно, а при получении льготной ипотеки размер платежа падает до 33,7 т. р. Это значит, что годовая экономия составляет 126 т. р., а за весь период она равна почти 1,9 млн рублей.

Еще одна особенность — возможность оформления ипотеки при появлении 2-го ребенка. Этот фактор теперь не влияет на срок действия программы. Ставка снижается на весь период действия кредитной программы. Если кредитное соглашение рассчитано на 15 лет, то и льготная ставка будет действовать такой же временной промежуток.

Маткапитал теперь в лимите ипотеки

Госпрограмма семейного ипотечного кредитования ограничена по сумме. Первые изменения произошли в 2018 году, и с тех пор эти параметры не менялись. Для столицы РФ, СПБ, МО и Ленинградской области максимальная сумма равна 12 млн рублей. Для жителей остальных областей действует в два раза меньший лимит — 6 млн рублей. Многие считают, что речь идет о стоимости недвижимости. Это не так. Лимит ограничивает сумму, которая доступна в кредит. Если у супругов имеются дополнительные сбережения, они вправе приобрести и более дорогую недвижимость.

В обновленных правилах появилось дополнение, что в указанное ограничение входит маткапитал. Ранее эти деньги в расчет не принимались. Иными словами, семья могла взять в ипотечный кредит 6 млн рублей и дополнительно внести за квартиру полученные от государства 450 000 р. Теперь же если расходовать маткапитал на первоначальный платеж, ограничение уменьшается на 0,45 млн р. Это значит, что в кредит доступно только 5,55 млн рублей для регионов или 11,55 млн р для некоторых областей и городов страны (упоминались выше). Эту особенность нужно учесть при поиске жилья и оформлении кредита.

Аванс не поменялся

Правила в отношении первоначального взноса остались неизменными. При оформлении нового соглашения супруги должны внести 20% от цены покупаемого жилья. Если речь идет о перекредитовании, с полученной суммы можно погасить часть имеющегося долга. При этом оставшаяся часть задолженности не должна быть больше 80 процентов от первичной цены недвижимости.

В сумму аванса и выплат можно включать маткапитал. Иными словами, эти средства исключаются из ограничения по сумме кредитования, но не забираются из аванса. Благодаря этой особенности, семья вправе купить недвижимость без вложения личных денег, используя только государственную помощь. В законе нет условия, требующего внесения 20% аванса со своих денег.

Перекредитование «старой» ипотеки

Если семья ранее оформила ипотеку (до запуска программы в 2018 году), она вправе рефинансировать кредит с уменьшенной ставкой. Условие — соблюдение требований по числу детей, гражданству и покупаемой недвижимости. К примеру, супруги оформили ипотеку в новом доме в 2016 году. Спустя год у них появился первый ребенок, а в 2018-м еще один. В такой ситуации они обращаются в банк для перекредитования старого займа по ставке 6%.

Кроме того, с 13.04.2019 года разрешено повторное рефинансирование. Это плюс для семей, у которых заканчивается льготный трехлетний период. Исключение для перекредитования — ипотека, в которой менялась цель кредитования.

Рост ставок не влияет на процент

Ранее льготная ставка работала ограниченное время, и банки получали компенсацию от государства за разницу в процентах (между 6% и ставкой ЦБ плюс 2%). После нововведений из федеральной казны будет компенсироваться недополученная прибыль до процента ЦБ плюс 4 единицы. В результате банк ничего не теряет, поэтому с легкостью идет на оформление ипотеки. Главное — застраховать жизнь заемщика и недвижимость. В случае отказа банк вправе поднять процент на 4 и более пункта выше ставки ЦБР. Следовательно, программа будет доступна семьям, которым ранее не могли оформить ипотечный заем под 9,4%. После нововведений им доступен кредит даже под 11%. Супруги будут платить положенные 6%, а остальное — государство.

Итоги

В завершение отметим, что средства на реализацию госпрограммы идут из федеральной казны. Необходимая сумма берется с прибыли, получаемой от продажи газа и нефти и из резервного фонда. Также поднялся НДС, что увеличило размер поступлений в бюджет. За весь период планируется выдать 600 млрд рублей на покупку недвижимости. Кроме того, каждый год перечисляется более 300 миллиардов маткапитала. Как правило, люди используют полученные деньги именно на покупку жилья.