Арендные отношения в 2020 году стали едва ли не самыми конфликтными. Стороны оказались не готовы к новым условиям. Собственники недвижимости отказываются снижать плату, а коммерсанты всеми силами стремятся сократить убытки. Как подходят к таким спорам отечественные суды, рассказали юристы.
Пролонгация договоров
Статья 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года признает ключевым условием продления аренды подачу заявки до завершения срока договора. Однако в условиях пандемии выполнить требование удавалось не всем. Типичный спор пришлось рассматривать коллегии 8 ААС. Гражданин арендовал государственные земли. Срок соглашения истек в период действия санитарных ограничений. В итоге время было упущено, и в пролонгации чиновники отказали. Суд с арендодателем согласился (постановление № 08АП-8743/20).
А вот дело № А49-5753/2020 разрешили в пользу истца. Арбитражный суд Пензенской области посчитал пропуск срока недостаточным аргументом. Требования о продлении аренды удовлетворили. Примерами положительной практики также являются решения арбитражей Новосибирской области и Ямало-Ненецкого округа (споры № А81-6169/2020 и А45-10044/2020).
В другом деле служители Фемиды заявили, что однократное продление аренды участка по ст. 39.6 ЗК РФ не препятствует пролонгации по закону № 98-ФЗ. При этом истцом должны добросовестно исполняться обязанности по контракту (решение по спору № 2-208/2020).
Уменьшение арендной платы
Суды принимают решения о снижении стоимости пользования помещением, ссылаясь на баланс интересов. Такой подход продемонстрировал Кировский областной арбитраж при рассмотрении дела № А28-4815/2020.
Соглашение с собственником недвижимости было заключено на 7 лет. Арендатор оказывал населению услуги по присмотру за детьми. Эпидемия повлекла за собой временную остановку деятельности и лишила предпринимателя выручки. Фактически помещения не эксплуатировались. Договориться с владельцем объекта о снижении платы или расторжении соглашения не удалось. В итоге арендатор отказался от контракта в одностороннем порядке. Взыскивая задолженность за период санитарных ограничений, суд акцентировал внимание на балансе интересов. Стоимость сократили в 10 раз.
С необходимостью уменьшения арендных взносов согласились также арбитражи Московской и Архангельской областей (дела А41-31303/2020 и № А05-5640/2020).
Если условия, описанные в законе, не выполняются, речи о снижении платы не идет. Столичный суд отказал арендатору в требованиях (спор № А40-108332/2020). Доказательств использования помещений исключительно для ведения приостановленной деятельности в заседании представлено не было. Поскольку полностью бизнес не замораживался, пересмотру стоимость аренды не подлежала.
Отсрочка платежа
Решение суда будет зависеть от целевого назначения помещений и типа бизнеса. На эти факторы обратил внимание, например, Арбитражный суд Петербурга при рассмотрении дела № А56-57736/2020. Предприниматель настаивал на переносе срока платежей. Нормативные акты региона запрещали ведение розничной торговли и оказание услуг общественного питания. При этом основным коммерческим направлением являлся туризм.
Суд отметил, что арендатор входит в число участников, в наибольшей мере пострадавших от пандемии. Иск удовлетворили. Ответчику пришлось предоставить отсрочку.
Расторжение соглашения
Выполнение условий ст. 19 закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года дает сторонам право разорвать отношения без негативных правовых последствий. Соответствующую позицию озвучил Арбитражный суд Карелии при вынесении решения по спору № А26-4576/2020. Арендатор обратился к собственнику помещения с просьбой об освобождении от оплаты. Списать задолженность он предлагал за период с 01.04.2020 по 15.04.2020 гг. Получив отказ, коммерсант заявил о расторжении сделки. Торговую деятельность предприниматель вести не мог. Объект был освобожден и передан арендодателю. Суд бизнесмена поддержал.
Если же условия закона не выполняются, отказаться от сделки в одностороннем порядке не получится. К такому выводу пришел Арбитражный суд Петербурга. В решении по спору № А56-38712/2020 особо отметили значимость включения арендаторов в правительственный перечень № 434 от 03.04.2020 года.
