Приватизация служебного жилья в России влечет практически неразрешимую проблему, поскольку Законом РФ № 1541-1 установлен прямой запрет для передачи данных жилых помещений в собственность граждан. Тем не менее, существуют варианты и для переоформления служебной жилплощади в частную собственность.
Что это такое
Законодательный запрет на приватизацию служебных квартир напрямую связан со специальным целевым назначением данных объектов недвижимости – они выделяются из специализированного муниципального фонда на период рабочих или служебных отношений. При этом можно выделить следующие характеристики служебного жилья:
- выделение таких квартир носит временный характер, а после прекращения трудовых и служебных отношений недвижимость должна быть освобождена жильцами;
- на служебные квартиры не распространяются условия соцнайма, в том числе право на участие нанимателей в программе приватизации;
- присвоение статуса служебного жилья может осуществляться только путем издания распорядительного акта местных органов власти.
Также нужно учитывать, что выделение служебной жилплощади происходит без соблюдения правил очередности, регламентированной Жилищным кодексом РФ.
Основания для приватизации служебного жилья
По нормам ЖК РФ, после утраты трудовых или служебных связей с государственным или муниципальным учреждением, граждане должны освободить жилье. Если это не происходит, собственник служебного жилищного фонда вправе требовать принудительного выселения из занимаемого объекта недвижимости.
На процедуру принудительного выселения распространяется общий срок исковой давности – три года, а отдельные категории граждан вообще не могут быть выселены из указанных квартир (например, семьи военнослужащего, погибшего при исполнении должностных обязанностей). Однако даже пропуск срока для принудительного выселения, или отсутствие оснований для таких действий, не порождают права на приватизацию таких квартир.
Основания для законного переоформления прав на служебные жилые помещения заключаются в следующем:
- принятие соответствующего решения собственников жилищного фонда;
- снятие с объекта недвижимости статуса служебного жилого помещения путем вынесения распорядительного акта муниципалитета;
- обращение в судебное учреждение при выявлении случаев незаконного присвоения квартире статуса служебного жилья.
Собственник жилищного фонда вправе принимать любое решение о распоряжении служебными квартирами, в том числе и о передачи их гражданам в рамках программы приватизации. Основания, по которым может приниматься такое решение, содержатся в местных правовых актах или внутренних документах владельца фонда (например, в состав таких оснований может включаться наличие существенного стажа трудовой деятельности в государственном или муниципальном учреждении).
При наличии указанных обстоятельств, граждане имеют право обратиться с заявлением о приватизации, без необходимости получать дополнительный распорядительный акт либо судебное решение. В этом случае дальнейший порядок оформления документов по приватизационной сделке будет полностью соответствовать стандартной процедуре по Закону № 1541-1.
Издание распорядительного акта об исключении квартиры из числа служебного фонда может быть обусловлено следующими обстоятельствами:
- изменение правового статуса отдельных многоквартирных зданий, в том числе передача их на баланс иным государственным и муниципальным ведомствам;
- устранение необходимости в содержании служебного жилищного фонда;
- приобретение гражданами права на получение муниципального жилья в порядке очередности, в связи с чем, допускается снятие служебного статуса с фактически занимаемой жилплощади.
В результате издания постановления главы местного властного органа с квартиры снимается статус служебного жилья, после чего этот документ представляется в уполномоченный орган для оформления всех приватизационных бланков.
В ряде случаев допускается решение этой проблемы через судебные учреждения, а инициаторами обращения в суд будут являться жильцы служебной квартиры.
Приватизация служебной квартиры через суд
Рассмотрение жилищных споров, в том числе снятие с квартиры статуса служебного жилого помещения или устранение препятствий в приватизации, входит в компетенцию судов общей юрисдикции (районный или городские суды). Основаниями для обращения в судебные инстанции будут являться следующие обстоятельства:
- присвоение квартире статуса служебного жилого помещения после ее фактического выделения гражданам;
- ошибочное включение квартиры в состав служебного фонда при отсутствии законных оснований;
- наличие в реестре муниципального жилья ошибочной записи о статусе служебного жилья, хотя соответствующий распорядительный акт не издавался.
Порядок выделения гражданам служебной жилплощади подразумевает издание соответствующего постановления, при этом у объекта недвижимости уже должен быть указанный статус. Если гражданам фактически предоставлена квартира, не обладающая статусом служебного жилья, последующее издание распорядительного акта будет являться незаконным, а жильцы смогут на общих основаниях обратиться для участия в приватизации.
Также нередко в состав служебного фонда включаются объекты недвижимости, которые могут предоставляться только на общих основаниях по договорам соцнайма. Если такие случаи подтверждаются в ходе судебного разбирательства, постановление местных властей будет отменено.
Еще одним вариантом для обращения в суд будет являться наличие записи о служебном статусе жилья, хотя в реальности будет отсутствовать постановление властных органов. На практике, такие случаи могли возникать при передаче жилищного фонда из ведомственного подчинения в муниципальную собственность, когда все передаваемые объекты считались служебными без надлежащего оформления.
Поскольку издание соответствующих правовых актов индивидуального характера относится к компетенции местных органов, именно им предстоит доказывать свою правоту при рассмотрении исков граждан. По ходатайству истца, либо по собственной инициативе судебного учреждения, у ответчика будут истребованы все документы, имеющие отношение к спорной квартире.
Содержание судебного решения, вынесенного при рассмотрении данных споров, может носить следующий характер:
- снятие с квартиры статуса служебного жилого помещения путем отмены, ранее изданного постановления местной власти;
- признание незаконным отказа в приватизации квартиры, в результате чего граждане смогут зарегистрировать право собственности в установленном порядке.
После вынесения судебного акта, граждане должны представить его в уполномоченный муниципальный орган вместе с пакетом документов на приватизацию. Все дальнейшие действия будут проведены в рамках закона № 1541-1, а в итоговом приватизационном договоре и правоустанавливающих документах отметка о служебном статусе квартиры будет отсутствовать.
