Согласие супруга на покупку квартиры требуется, но далеко не всегда. В целом ряде случаев можно не заручаться согласием супруга на сделку с недвижимостью, тогда как в остальных отсутствие такого согласия автоматически сделает сделку недействительной.
Что говорит закон?
Главным нормативным актом, которым следует руководствоваться в ситуациях, подобной данной, является Семейный кодекс РФ. Согласно п. 2 ст. 35 СК РФ, в перечень документов, который обязательно должен предъявить покупатель продавцу, нотариально заверенное согласие супруга не входит. Априори подразумевается, что супруги ведут совместное хозяйство и хорошо осведомлены о финансовых операциях, совершаемых каждым из них.
Однако, такое положение не отменяет права второго супруга изъявить несогласие с покупкой и выразить протест. Если второй супруг сможет доказать свое неосведомленность о свершившейся сделке купли-продажи, то это может стать основанием для обжалования сделки в суде.
С другой стороны, в п. 3 ст. 34 СК РФ говорится о том, что в сделках с недвижимостью следует придерживаться определенного порядка. Так, для совершения сделки купли-продажи покупателю необходимо обратиться к нотариусу, чтобы заверить письменное согласие супруга. Отсутствие этого документа служит нарушением порядка, поэтому открывает пути для оспаривания сделки.
Данное правило распространяется на все сделки, которые впоследствии регистрируются или требуют нотариального заверения.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Когда согласие не требуется?
Закон описывает случаи, в которых можно покупать или иным способом приобретать квартиру, не спрашивая на то согласие своей законной половины. К таким случаям можно отнести следующие:
- Супруги заключили брачный договор. Не имеет значения, когда именно был заключен договор: до брака или после, его исполнение обязательно для обеих сторон. В нем стороны могут договориться обо всех аспектах распоряжения имеющейся и приобретаемой недвижимости. Причем эти положения договора могут отличаться от норм Семейного кодекса. Например, супруги могут оговорить: все приобретаемое недвижимое имущество переходит в собственность одного из них, а после развода разделу не полежит. Этот пункт договора не соответствует СК РФ, но вполне законен, так как стороны договорились между собой и добровольно заключили брачный контракт. Точно так же в договоре модно указать, что получать согласие второго супруга при сделках с недвижимостью не нужно.
- Квартира передается одному из супругов в дар.
- Квартира входит в состав наследственной массы, поступающей по завещанию или по закону в распоряжение одного из супругов.
- Не требуется согласие и тогда, когда второй супруг оформил от своего имени доверенность на имя первого для совершения сделки купли-продажи.
Если в силу любой причины один из супругов не может являться участником сделки купли-продажи, то он может оформить доверенность на имя второго. Например, жена может поставить свою подпись под купчей, если муж оформил на ее имя соответствующую доверенность. В этом случае именно муж станет собственником квартиры. В данном случае доверенность обретает точно такую же юридическую силу, что и заверенное нотариально согласие.
Если один из супругов на основании доверенности выступает в интересах третьего лица и именно для него покупает квартиру, то на сделку такого рода согласия второго супруга тоже не требуется, так как после регистрации квартира поступит в собственность именно третьего лица.
Что происходит после развода?
Несмотря на то, что с момента официального расторжения брака семейные отношения между бывшими супругами прекращаются, это не означает, что люди становятся абсолютно независимыми друг от друга.
Чтобы перестать быть зависимыми, бывшим супругам придется пройти процедуру раздела имущества. До этого момента приобретенное за годы брака имущество (в отсутствие брачного договора) остается общим. Это же относится и к финансовым накоплениям на счету любого из бывших супругов. Как только в судебном порядке или в добровольном раздел будет завершен и надлежащим образом заверен, каждый из супругов сможет по своему усмотрению распоряжаться своей долей, а также покупать квартиру без согласия бывшего мужа или жены.
Если же развод состоялся, а раздела имущества так и не произошло, тогда любому из бывших супругов перед покупкой квартиры обязательно придется получить нотариально заверенное согласие бывшего супруга.
Когда согласие трудно получить?
Чаще всего, для совершения той или иной сделки достаточно, устного согласия супруга. Однако, при сделках с недвижимостью каждый, имеющий значение момент, должен быть подтвержден документально. Также как и передача денег от покупателя к продавцу не может быть заверена устно, а только надлежащим образом оформленной распиской, так и согласие нужно записать на бумаге и заверить в нотариальной конторе.
Иногда супруги отказываются дать согласие. Причины могут быть:
- Отсутствие полной информации о правилах совершения сделок данного типа.
- Неправильное оформление документа из-за отсутствия знаний и опыта.
- Принципиальный отказ супруга от сделки.
- Умышленное сокрытие информации о сделке от супруга.
Скрывший информацию о покупке от супруга гражданин, в дальнейшем также тайно может ее и продать. Если участники сделки не осведомлены о семейном положении гражданина, у них может не возникнуть к нему подобных вопросов. Проворачиваются такие сделки очень просто. Достаточно «потерять» паспорт и получить новый. В новом штамп о браке можно не поставить умышленно. Если только сам продавец усомнится и направить соответствующий запрос, только тогда истинное положение дел станет очевидным.
